جزيرة ياس جزيرة تبلغ مساحتها 25 كيلومترًا مربعًا على الطرف الشرقي لأبوظبي، وقد بدأ تطويرها في عام 2006 وتضم اليوم حلبة ياس مارينا وعالم فيراري وعالم وارنر براذرز وسي وورلد وياس ووتروورلد وملعب ياس لينكس للغولف وأرينا الاتحاد وياس مول. وفي عام 2025 سجلت أكثر من 44 مليون زيارة، بارتفاع 16% عن العام السابق. وهي كذلك — وهذا ما تحجبه أرقام الزوار — من الأماكن القليلة في الإمارة التي يجوز فيها لمواطن من خارج دول مجلس التعاون أن يشتري شقة بالتملك الحر.
هذا المزيج يجتذب اليوم رؤوس الأموال بوتيرة لا سابقة لها في السنوات الأخيرة. فقد بلغت تداولات أبوظبي العقارية 117 مليار درهم في النصف الأول من 2026، بارتفاع 112% على أساس سنوي، مع ارتفاع الاستثمار الأجنبي المباشر بنسبة 309% وتصدر المملكة المتحدة قائمة المصادر. يقارن هذا الدليل عروضنا النشطة الثمانية عشر في جزيرة ياس، التي يبلغ متوسطها 2,195 درهمًا للقدم المربعة في المعروض الاعتيادي، بالمعيار السائد في المنطقة فوقها وبسوق إعادة البيع في الإمارة تحتها، ويشرح ما يقيسه هذا الفارق فعليًا.
نظرة على المنطقة وأسلوب الحياة
تُقرأ جزيرة ياس بوصفها أربعة أحياء متمايزة لا مكانًا واحدًا، وهذا التمييز بالغ الأهمية لتحديد أين ينبغي للمشتري أن يبحث. ياس مارينا والحلبة تشغلان الطرف الجنوبي، حيث ينحني الغلاف الشبكي لفندق ياس مارينا فوق المضمار وتمتد مراسي المارينا تحته. خليج ياسعلى الواجهة البحرية الجنوبية الغربية، وهو أحدث حي اجتماعي في الجزيرة ويضم أرينا الاتحاد والممشى ومعظم مطاعمها الجادة. ياس لينكس وياس إيكرز يمتدان شمالًا شرقًا نحو ملعب الغولف ومجمعات الفلل. غاردينيا باي وواجهة قناة ياس هما حيث تتركز خطوط الشقق الحالية، وحيث يوجد معظم معروضنا الخاص.
واجهة ياس مارينا البحرية، ومجمع الحلبة عند الطرف الشرقي · تصوير: Kevin Villaruz / Pexels
المطاعم والمقاهي
هنا تغيرت جزيرة ياس بأسرع وتيرة، وصار الأمر قابلًا للقياس بدل أن يظل انطباعًا. النسخة الرابعة من دليل ميشلان أبوظبي تضم 56 مطعمًا في الإمارة — ثلاثة بنجمة واحدة، وعشرة ضمن بيب غورمان، و43 مطعمًا مختارًا. اثنان من هذه المطاعم العشرة الحاصلة على بيب غورمان يقعان في هذه الجزيرة.Mika، وهو مطبخ متوسطي في المبنى 7 بياس مارينا، يحمل أحدهما؛ Bua Thai Cafe في خليج ياس نال الآخر وكان جديدًا في هذه النسخة. Paradiso، ومطبخه متوسطي أيضًا، يقع على واجهة خليج ياس البحرية عند الرصيف 71 وهو من المطاعم المختارة. وأن تجمع منطقة لم تكن موجودة قبل عقدين خُمس تقدير الإمارة لجودة القيمة مقابل السعر، فذلك إشارة حقيقية، وهي متركزة في قطبين يمكن بلوغهما سيرًا لا مبعثرة.
ما يجري بناؤه
أكثر من 30 مليار درهم من الاستثمارات وقيم التطوير المعلنة تتدفق إلى جزيرة ياس، ويجدر فصل مكوناتها لأنها تسير وفق جداول زمنية شديدة التباين. Miral تخصص أكثر من 12 مليار درهم على مدى خمس سنوات للمعالم والفنادق وتحديث الحدائق الترفيهية، مع توقع نمو المعروض الفندقي بنسبة 30 إلى 35%. Sphere Abu Dhabi — صالة بتكلفة 1.7 مليار دولار تتسع لما يصل إلى 20,000 شخص، وهي الأولى خارج الولايات المتحدة — ستقام بين ياس مول وسي وورلد، ويُتوقع إنجازها بنهاية 2029. Yas Pointمن تطوير الدار، مشروع بقيمة 6 مليارات درهم يضم 1,600 وحدة سكنية على نحو 600,000 متر مربع، مع فندق منتجع من فئة خمس نجوم ومدرسة دولية، ومن المتوقع أن يستوعب نحو 5,000 مقيم. THE WADIمن Cosmo Developments، يضيف ما يقدَّر بـ6 مليارات درهم و3,950 وحدة سكنية على امتداد قناة ياس. وقد مدينة ومنتجع ديزني الترفيهيان أُعلن عنهما في مايو 2025، إلا أنه لم تُؤكَّد التكلفة ولا موعد الافتتاح، وينبغي التعامل مع ذلك بوصفه إمكانية إضافية لا محفزًا بموعد محدد.
جزيرة ياس من الجو — عالم فيراري في المقدمة والنسيج السكني خلفه · تصوير: Miguel Cuenca / Pexels
مجتمعين، يلتزم Yas Point وTHE WADI وحدهما بـ5,550 وحدة سكنية في جزيرة لا يمثل سكانها الحاليون سوى جزء يسير من ذلك. وهذا هو أهم رقم في هذا الدليل لمن يشتري بنية الاحتفاظ.
الأجواء
بصراحة، تنقسم الآراء حول جزيرة ياس عند نقطة واحدة: ليالي الفعاليات. فقد بلغ إشغال الفنادق 92% في أغسطس 2026، وارتفعت مبيعات البطاقات السنوية 20% على أساس سنوي رغم تعمد Miral تقييدها. ويُقام سباق جائزة أبوظبي الكبرى للفورمولا 1 من الاتحاد للطيران 2026 على حلبة ياس مارينا، حيث يجري السباق في 6 ديسمبر، فيما يجلب موسم ياسلام المصاحب أندريا بوتشيلي وهانس تسيمر وImagine Dragons إلى الجزيرة خلال أسبوعين. في تلك الليالي تكون الجزيرة وجهة بمقياس عالمي. أما في ثلاثاء اعتيادي في غاردينيا باي فهي هادئة ومنخفضة الارتفاع وشبه ضاحوية، بممشى على القناة وملعب غولف. وينبغي للمشترين أن يعايشوا الوجهين قبل الالتزام، وأن يحددوا موقع مبناهم بالنسبة إلى الأرينا والحلبة — فالفارق بين خليج ياس وياس إيكرز في عطلة سباق فارق كبير.
تحليل سوق البيع
الخلفية على مستوى الإمارة هي الأقوى في المنطقة، وهي صادرة عن الجهة التنظيمية لا عن شركة استشارية. فقد أفاد مركز أبوظبي العقاري بـ 117 مليار درهم من التداولات في النصف الأول من 2026، بزيادة 112% في القيمة وارتفاع الأحجام 61.7%. وشكّلت المبيعات وحدها 86.1 مليار درهم عبر 16,838 صفقة، بارتفاع 163.7% في القيمة — أي أقل بقليل من ثلاثة أرباع النشاط الكلي. وبلغ النشاط في مناطق الاستثمار، حيث يُسمح للمشترين الأجانب، 75 مليار درهم مقابل 26.7 مليار قبل عام، بارتفاع 181%، كما ارتفع عدد مناطق الاستثمار المعتمدة إلى خمسين.
وتبعت الأسعار ذلك. ارتفع مؤشر REIDIN لأبوظبي بنسبة 27.76% في العام حتى أبريل 2026، بارتفاع الشقق 31.46% والفلل 7.84% — وهي دورة تقودها الشقق، على عكس ما شهدته معظم الأسواق الأوروبية. وتضع متوسطات ValuStrat المرجحة مشاريع أبوظبي على المخطط عند 2,191 درهمًا للقدم المربعة والوحدات الجاهزة عند 1,507، بحيث صار الأول الآن أعلى من متوسط دبي للبيع على المخطط البالغ 2,030 درهمًا. وتتوقع التقديرات لعام 2026 ارتفاعًا إضافيًا بنسبة 16% في القيم الرأسمالية، مع توقع تفوق الشقق على الفلل مجددًا.
السوق المصغرة لجزيرة ياس
يبلغ متوسط جزيرة ياس 2,393 درهمًا للقدم المربعة للشقق الفاخرة و1,634 درهمًا للفلل، وقد ذُكرت بوصفها خيارًا رائدًا للشقق الفاخرة إلى جانب شاطئ الراحة وجزيرة المارية — كما تصدرت الفلل الفاخرة في هذه الفترة. وعائدها المتوقع على الشقق البالغ 5.94% هو الأعلى مناصفةً في القطاع الفاخر بالإمارة.
تتراوح عروضنا النشطة الثمانية عشر في جزيرة ياس بين 1,100,000 و38,500,000 درهم. وعبر السبعة عشر عرضًا التي ينشر الموقع مساحتها، يبلغ المعدل المرجح بالقيمة 2,941 درهمًا للقدم المربعة — غير أن هذا الرقم يقوم بالكامل تقريبًا على أصل واحد، وهو بنتهاوس يحمل علامة Waldorf Astoria بسعر 4,811 درهمًا للقدم المربعة، أي ضعف متوسط المنطقة تقريبًا. وباستبعاد هذه القيمة الشاذة وحدها، يبلغ متوسط الستة عشر المتبقية 2,195 درهمًا للقدم المربعة، أي بنسبة 8.3% دون المعيار الفاخر للمنطقة، وفي حدود 0.2% من متوسط البيع على المخطط في الإمارة بأكملها.
| المعيار | درهم للقدم المربعة | ما يمثله |
|---|---|---|
| الوحدات الجاهزة في أبوظبي | 1,507 | متوسط ValuStrat المرجح، سوق إعادة البيع، الربع الأول 2026 |
| فلل جزيرة ياس | 1,634 | متوسط المنطقة، القطاع الفاخر، النصف الأول 2026 — بارتفاع 2.41% |
| البيع على المخطط في أبوظبي | 2,191 | متوسط ValuStrat المرجح، الربع الأول 2026 — أعلى من 2,030 في دبي |
| متوسط بولاريوس لجزيرة ياس | 2,195 | عروضنا الاعتيادية الستة عشر، مرجحة بالمساحة |
| شقق جزيرة ياس | 2,393 | متوسط المنطقة، القطاع الفاخر، النصف الأول 2026 |
| سكن بعلامة تجارية لدى بولاريوس | 4,811 | بنتهاوس Waldorf Astoria — أعلى بنسبة 101% من متوسط المنطقة |
ومن ذلك تنبثق قراءتان. الأولى، أن الجزيرة مرتفعة الثمن قياسًا بما هو قائم فعلًا في أبوظبي، وعادية قياسًا بما يجري بناؤه: فشقق ياس أعلى بنسبة 58.8% من متوسط إعادة البيع في الإمارة، لكنها أعلى بنسبة 9.2% فقط من متوسط البيع على المخطط. ومن يقارن جزيرة ياس بالمعروض المستعمل في البر فهو لا يقارن المثيل بالمثيل. والثانية، وهي الأكثر فائدة، أن معروضنا الاعتيادي ليس مسعّرًا عند قمة المنطقة. فالشقة ذات الغرف الثلاث المطلة على الحديقة بسعر 2,048 درهمًا للقدم المربعة، والشقة ذات الغرفتين المطلة على الحديقة بسعر 2,006 دراهم، كلتاهما دون معيار 2,393 درهمًا بفارق واضح، وبمساحات معتبرة. فقطاع المساكن ذات العلامات التجارية والقطاع الاعتيادي سوقان مختلفتان تحت رمز بريدي واحد.
من يشتري ولماذا
تنقسم قاعدة المشترين ثلاثة أقسام. فالمستثمرون الدوليون — البريطانيون أولًا، ثم الصينيون والروس والأمريكيون والألمان والفرنسيون — يختارون شقق الغرفة والغرفتين، تجذبهم سوق إيجارية أعمق وأفضل تسعيرًا من متوسط الإمارة: تحقق شقق جزيرة ياس متوسط إيجار مطلوب يبلغ 141,000 درهم سنويًا، وهو الأعلى مناصفةً في القطاع الفاخر بأبوظبي وبزيادة 6.8% عن الكورنيش، مع أقوى نمو بين المناطق المصنفة. وهذا طلب وظيفي وانتقالي على مدار العام، لا طلب سياحي موسمي، وهو ما يجعله قابلًا للتمويل.
أما المشترون بدافع الإقامة فيختارون الوحدات من 2,000,000 درهم فأعلى، وهي تبدأ في هذه الجزيرة من سوق الغرفة الواحدة. والملاك الشاغلون — وحصتهم في ازدياد — يختارون مساحات الغرف الثلاث المطلة على القناة أو الحديقة وفلل ياس إيكرز، يجذبهم ملعب الغولف وخطط المدارس وكون الجزيرة على بعد عشرين دقيقة من المطار في مدينة تَعَدُّ فيها التنقلات اليومية أمرًا هينًا أصلًا.
وفي شأن الفلل تحديدًا، فالحجة الصادقة ليست حجة عائد. فقد ارتفعت أسعار فلل جزيرة ياس 2.41% في الفترة وإيجاراتها 4.17%، بمتوسط 14,834,000 درهم لمنازل الست غرف وبمساحات أراضٍ ضمنية تناهز 9,078 قدمًا مربعة. والحجة لصالحها هي الندرة وحجم الأرض وكون جزيرة ياس تصدرت الإمارة في الفلل الفاخرة هذه الفترة — لا حسابات الإيجار، وهي أضعف من حسابات الشقق، ونؤثر أن نقولها صراحةً بدل تزيينها.
الملكية والإطار القانوني
عُدِّل قانون الملكية العقارية في أبوظبي، القانون رقم 19 لسنة 2005، بقانون صدر في 16 أبريل 2019 وسّع الملكية لتشمل غير مواطني الدولة وغير مواطني دول مجلس التعاون — من الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين على السواء — داخل مناطق الاستثمار المعتمدة، مع إجازة التملك الحر والمساطحة وحق الانتفاع جميعًا، وحرية مالك التملك الحر في الرهن والتصرف، وجزيرة ياس إحدى مناطق الاستثمار المعتمدة، إلى جانب جزيرة السعديات وجزيرة الريم وجزيرة المارية وشاطئ الراحة واللؤلؤة والريف وسيح السديرة ومدينة مصدر. وبالنسبة للمشتري الدولي، هذه أبلغ حقيقة في هذه الصفحة: فسند التملك الحر هنا هو سند تملك حر فعلًا، لا إيجار طويل الأمد متنكر في صورته.
الخلاصة الاستراتيجية
جزيرة ياس هي أوضح مثال في الخليج على منطقة بُنيت مرافقها قبل مساكنها. فأربعة وأربعون مليون زيارة سنويًا، واثنان من مطاعم بيب غورمان العشرة في الإمارة، وأرينا، وحلبة فورمولا 1، وملعب غولف، كلها قائمة بالفعل؛ أما السكان الذين يُفترض أن يستخدموها فلم يصلوا بعد في معظمهم. وسيضيف Yas Point وTHE WADI معًا 5,550 وحدة سكنية. هذا التسلسل يلخّص في جملة واحدة حجة الاستثمار والمخاطرة معًا.
قراءتنا للأسعار الحالية أن القيمة تكمن في المساحات الاعتيادية، وأن نقطة الدخول للمشتري الباحث عن الإقامة أدنى مما يتوقعه الأكثرون. فعند 2,195 درهمًا للقدم المربعة تقع عروضنا الاعتيادية الستة عشر دون معيار المنطقة بنسبة 8.3% وعند متوسط البيع على المخطط في الإمارة تقريبًا، فيما تتجاوز عوائد الشقق البالغة 5.97% إلى 6.23% المتوسط الإماراتي بأكثر من نقطة مئوية، ولا تتراجع — على غير المعتاد — مع اتساع المساحة. فالمشتري الذي يحتاج العائد والمساحة معًا ليس مضطرًا للاختيار هنا.
أما التحفظ فمحدد، ويتعلق بالتسليم لا بالسوق. فمشروع Sphere يمتد إلى نهاية 2029، ومدينة ديزني ليس لها موعد افتتاح مؤكد أصلًا، وأكثر من خمسة آلاف وحدة سكنية معتمدة لم تُبنَ بعد. تحقق مما هو معتمد في الأرض المجاورة مباشرةً لأي وحدة تدرسها، واحصل على جدول تسليم مكتوب في أي شراء على المخطط، وزر الجزيرة مرتين — مرة في ليلة سباق أو حفل، ومرة في صباح يوم عمل اعتيادي.
عقارات مختارة في المنطقة
ستة عروض بولاريوس نشطة في جزيرة ياس، تغطي النطاق الكامل للمنطقة من شقة بغرفة نوم واحدة بسعر 2,050,000 درهم في ياس غولف إلى بنتهاوس بأربع غرف يحمل علامة تجارية بسعر 38,500,000 درهم.
جزيرة ياس
نقطة الدخول إلى الإقامة
بسعر 2,288 درهمًا للقدم المربعة، وهو أرخص عرض في معروضنا بجزيرة ياس يتجاوز بوضوح عتبة التأشيرة الذهبية البالغة 2,000,000 درهم.
عرض العقار →
جزيرة ياس
دون معيار المنطقة
2,006 دراهم للقدم المربعة — أي أقل بنحو 16% من متوسط الشقق الفاخرة في جزيرة ياس، وبمساحة كاملة من غرفتي نوم.
عرض العقار →
جزيرة ياس
أفضل سعر للقدم المربعة هنا
2,048 درهمًا للقدم المربعة في أكبر وحدة تقليدية ضمن هذه الباقة — أفضل نسبة مساحة إلى درهم في معروضنا بجزيرة ياس.
عرض العقار →
واجهة على القناة
على الماء، مع غرفة خادمة
2,346 درهمًا للقدم المربعة على ممشى قناة ياس، في الحي الذي تتركز فيه خطوط الشقق الحالية بالجزيرة.
عرض العقار →
الطابق الثاني
أكبر مساحة تقليدية
قرابة 2,900 قدم مربعة بسعر 2,223 درهمًا — ولا تزال دون معيار شقق المنطقة رغم أنها ثاني أكبر وحدة معروضة هنا.
عرض العقار →
جزيرة ياس
قطاع العلامات التجارية
مفروش بالكامل وفق مواصفات Waldorf Astoria بسعر 4,811 درهمًا للقدم المربعة — سقف العلامات التجارية في الجزيرة، وسوق مختلفة عن الخمسة أعلاه.
عرض العقار →الوحدات المتاحة أكثر ممّا ننشره
العقارات الستة أعلاه مجرد مختارات منشورة، وليست كل ما لدينا في جزيرة ياس. هناك وحدات أخرى في هذه الأبراج وفي الأبراج المجاورة متاحة لكنها غير معلنة: حصص المطوّرين، وطوابق إعادة بيع يعرضها الملاك بتحفّظ، ومبانٍ كاملة، وفرص خارج السوق (off-market) يُطلب منّا عدم إدراجها على المنصات. ظهرت ستة هنا لأن الستة رقم مريح للقراءة، لا لأنها كل المتاح.
إن كان لديك مبنى أو مساحة أو ميزانية في ذهنك، تحدّث إلينا قبل أن تضع قائمتك المختصرة. سنخبرك بدقة بما هو متاح هذا الأسبوع، داخل السوق وخارجه، بما في ذلك وحدات لن تظهر أبدًا في أي بحث عام.
ناقش المتاح حاليًا →