亚斯岛 是位于阿布扎比东缘、面积 25 平方公里的岛屿，其开发 始于 2006 年 ，如今岛上设有亚斯码头赛道、法拉利世界、华纳兄弟世界、海洋世界、亚斯水世界、亚斯林克斯高尔夫球场、阿提哈德竞技场与亚斯购物中心。2025 年全岛录得 超过 4,400 万人次到访，同比增长 16%。而访客数字所掩盖的是：这里是该酋长国少数允许非海合会国籍人士直接购买永久产权公寓的地点之一。
这一组合正以近年罕见的速度吸引资本。2026 年上半年，阿布扎比房地产成交额达 1,170 亿迪拉姆，同比增长 112%，外商直接投资增长 309%，英国为最大来源国。本指南将我们在亚斯岛的十八宗在售房源（主流房源加权均价为每平方英尺 2,195 迪拉姆）与其上方的片区基准、其下方的酋长国二手市场进行对照，并说明这一价差实际衡量的是什么。
片区概览与生活方式
亚斯岛与其说是一个整体，不如说是四个各具特色的片区，这一区分对买家该往何处寻找至关重要。 亚斯码头与赛道 占据岛屿南端，亚斯码头酒店的网格外壳横跨赛道，下方即是码头泊位。 亚斯湾位于西南滨水一带，是岛上最新的社交片区，设有阿提哈德竞技场、滨海步道以及岛上大部分正经餐饮。 亚斯林克斯与亚斯埃克斯 向东北延伸至高尔夫球场与别墅社区。 嘉德尼亚湾与亚斯运河沿岸 是当前公寓供应的集中之处，也是我们自有房源的主要所在。
亚斯码头滨水区，赛道建筑群位于东端 · 摄影：Kevin Villaruz / Pexels
餐饮
这是亚斯岛变化最快之处，如今已可量化，而非停留于传闻。 《米其林指南》阿布扎比第四版 共收录该酋长国 56 家餐厅 — 三家一星、十家必比登推介、43 家入选餐厅。 这十家必比登推介中有两家位于本岛。Mika，位于亚斯码头 7 号楼的地中海餐厅，占其一； Bua Thai Cafe 位于亚斯湾，占其二，为本版新入选。 Paradiso同样主打地中海菜，位于亚斯湾滨水区 71 号码头，属入选餐厅。一个二十年前尚不存在的片区，能囊括该酋长国五分之一的高性价比认可，是实打实的信号；而且集中于两个可步行抵达的区域，而非零散分布。
在建项目
超过 300 亿迪拉姆的已公布投资与开发价值正流入亚斯岛，各组成部分值得分开来看，因为它们的时间表差异很大。 Miral 将在五年内投入逾 120 亿迪拉姆用于游乐设施、酒店与园区升级，酒店客房量预计增长 30% 至 35%。 Sphere Abu Dhabi — 造价 17 亿美元、可容纳多达 20,000 人的场馆，也是美国本土之外的首座 — 将坐落于亚斯购物中心与海洋世界之间，预计 2029 年底竣工。 Yas Point由 Aldar 开发，总投资 60 亿迪拉姆，于约 600,000 平方米土地上建设 1,600 套住宅，配有五星级度假酒店与一所国际学校，预计容纳约 5,000 名居民。 THE WADI由 Cosmo Developments 开发，沿亚斯运河再增约 60 亿迪拉姆投资与 3,950 套住宅。一座 迪士尼主题公园及度假区 已于 2025 年 5 月宣布，但 造价与开业日期均未确认，应视为额外潜力，而非有明确时间表的催化因素。
俯瞰亚斯岛 — 前景为法拉利世界，其后为住宅街区 · 摄影：Miguel Cuenca / Pexels
合计而言，仅 Yas Point 与 THE WADI 两个项目就将为本岛带来 5,550 套住宅，而全岛现有常住人口仅为该数字的一小部分。对任何长期持有的买家而言，这是本指南中最重要的一个数字。
氛围
坦率地说，亚斯岛的争议集中于一点：活动之夜。2026 年 8 月酒店入住率达到 92%，年卡销量同比增长 20%，而 Miral 实际上还在刻意限量。2026 年一级方程式阿提哈德航空阿布扎比大奖赛将在亚斯码头赛道举行， 正赛于 12 月 6 日进行；配套的 Yasalam 演出季更在两周之内把安德烈·波切利、汉斯·季默与 Imagine Dragons 带上本岛。这些夜晚，全岛是国际级的目的地。而在嘉德尼亚湾一个寻常的周二，这里安静、低密度、近乎郊区，有运河步道与高尔夫球场。买家应在决定前体验两种面貌，并弄清自己的楼栋相对于竞技场与赛道的位置 — 赛事周末亚斯湾与亚斯埃克斯之间的差别相当可观。
销售市场分析
酋长国层面的大环境是区域内最强的，且数据来自监管机构而非任何顾问公司。阿布扎比房地产中心报告称， 2026 年上半年成交额达 1,170 亿迪拉姆，金额同比增长 112%，成交量增长 61.7%。其中仅销售一项即占 861 亿迪拉姆、16,838 宗交易，金额增长 163.7% — 约占全部活动的四分之三略低。外国买家获准置业的投资区成交额达 750 亿迪拉姆，而一年前为 267 亿迪拉姆，增幅 181%；划定的投资区数量已增至五十个。
价格随之上行。 截至 2026 年 4 月，REIDIN 阿布扎比指数同比上涨 27.76%，其中公寓上涨 31.46%、别墅上涨 7.84% — 这是由公寓带动的周期，与多数欧洲市场的情形相反。ValuStrat 加权均价显示，阿布扎比期房为每平方英尺 2,191 迪拉姆，现房为 1,507 迪拉姆，前者如今已 高于迪拜期房均价的每平方英尺 2,030 迪拉姆。2026 年的预测是资产价值再涨 16%，公寓预计将再次跑赢别墅。
亚斯岛微观市场
亚斯岛高端公寓均价为每平方英尺 2,393 迪拉姆，别墅为 1,634 迪拉姆，并与 Al Raha Beach、Al Maryah Island 一同被列为高端公寓的首选片区 — 本期更在高端别墅方面跃居首位。其公寓预期回报率 5.94%，并列该酋长国高端板块之首。
我们自有的十八宗亚斯岛在售房源，价格区间为 1,100,000 至 38,500,000 迪拉姆。在网站公布了建筑面积的十七宗中，按价值加权为每平方英尺 2,941 迪拉姆 — 但这一数字几乎完全由单一资产拉动：一套华尔道夫品牌顶层公寓，单价每平方英尺 4,811 迪拉姆，几乎正好是片区均价的两倍。剔除这一异常值后，其余十六宗的加权均价为 每平方英尺 2,195 迪拉姆，较片区高端基准低 8.3% ，且与整个酋长国的期房均价相差不到 0.2%。
| 基准 | 每平方英尺迪拉姆 | 代表含义 |
|---|---|---|
| 阿布扎比现房 | 1,507 | ValuStrat 加权均价，二手市场，2026 年第一季度 |
| 亚斯岛别墅 | 1,634 | 片区均价，高端板块，2026 年上半年 — 上涨 2.41% |
| 阿布扎比期房 | 2,191 | ValuStrat 加权均价，2026 年第一季度 — 高于迪拜的 2,030 |
| Polarius 亚斯岛加权均价 | 2,195 | 我们 16 宗主流房源，按建筑面积加权 |
| 亚斯岛公寓 | 2,393 | 片区均价，高端板块，2026 年上半年 |
| Polarius 品牌住宅 | 4,811 | 华尔道夫顶层公寓 — 较片区均价高 101% |
由此可得两点结论。其一，相对于阿布扎比既有存量，本岛价格偏高；相对于在建产品，则属平常：亚斯岛公寓较该酋长国二手均价高 58.8%，但仅较其期房均价高 9.2%。拿亚斯岛与内陆二手房源相比，并非同类相比。其二，也更有实用价值的是， 我们自有的主流房源并未定价于片区顶端。每平方英尺 2,048 迪拉姆的三居室园景公寓与 2,006 迪拉姆的两居室花园景公寓，都明显低于 2,393 迪拉姆的基准，且面积可观。品牌住宅板块与主流板块，是同一邮编下的两个不同市场。
谁在买，为何而买
买家可分为三类。国际投资者 — 英国居首，其次为中国、俄罗斯、美国、德国与法国 — 多选一居室与两居室公寓，看中的是比酋长国平均水平更深、定价更优的租赁市场： 亚斯岛公寓平均挂牌年租金为 141,000 迪拉姆，并列阿布扎比高端板块之首，较滨海大道高 6.8%，且在所列片区中涨幅最强。这一需求源自全年性的就业与迁居需求，而非季节性旅游需求 — 正因如此才具备可融资性。
以居留为目的的买家购入 2,000,000 迪拉姆及以上的单位，而在本岛，这一区间自一居室市场即已开始。自住业主 — 占比正在上升 — 多选三居室运河景或园景户型以及亚斯埃克斯的别墅，看中高尔夫球场、学校配套的推进，以及本岛距机场仅二十分钟车程（而这座城市的通勤本就不算费力）。
就别墅而言，诚实的理由并非收益率。本期亚斯岛别墅价格上涨 2.41%，别墅租金上涨 4.17%，六居室住宅均价 14,834,000 迪拉姆，推算地块面积约 9,078 平方英尺。支持别墅的理由在于稀缺性、地块规模，以及亚斯岛本期跃居该酋长国高端别墅首位 — 而非租金算术，后者比公寓单薄，我们宁愿直言，也不愿粉饰。
产权与法律框架
阿布扎比《房地产法》（2005 年第 19 号法律）经 2019 年 4 月 16 日颁布的法律修订，将产权扩展至非阿联酋籍、非海合会籍的自然人与法人，适用范围为划定的投资区，其中 永久产权、musataha（建筑权）与用益权均获准许，永久产权业主可自由抵押与处分。 亚斯岛即为划定的投资区之一，与 Saadiyat Island、Al Reem Island、Al Maryah Island、Al Raha Beach、Lulu、Al Reef、Sayh Al Sedairah 及马斯达尔城并列。对国际买家而言，这是本页最具分量的一点：此处的永久产权就是永久产权，而非披着产权外衣的长期租约。
战略研判
亚斯岛是海湾地区配套先于住宅建成的最典型片区。每年四千四百万人次到访、该酋长国十家必比登推介中的两家、一座竞技场、一条一级方程式赛道与一座高尔夫球场均已就位；而本应使用这些设施的常住人口，大体上尚未到位。Yas Point 与 THE WADI 两者合计将再添 5,550 套住宅。这一先后顺序，用一句话道出了投资逻辑与风险所在。
我们对当前价格的解读是：价值在主流户型之中，而以居留为目标的买家，其入场门槛低于多数人的预期。我们十六宗主流房源每平方英尺 2,195 迪拉姆，较片区基准低 8.3%，几乎正好等于该酋长国期房均价；与此同时，公寓毛收益率 5.97% 至 6.23%，高出阿联酋平均水平逾一个百分点，且罕见地不随面积扩大而摊薄。在此，既要收益又要面积的买家无需二选一。
须留意之处具体而明确，关乎交付而非市场。Sphere 工期延至 2029 年底，迪士尼乐园根本尚无确认的开业日期，逾五千套已获批住宅仍未动工。请查明任何拟购单位紧邻地块的获批内容，就任何期房取得书面交付时间表，并分两次到访本岛 — 一次在大奖赛或演出之夜，一次在寻常工作日的上午。
片区精选房源
亚斯岛六宗 Polarius 在售房源，涵盖片区完整价格区间：从亚斯高尔夫一套 2,050,000 迪拉姆的一居室，到一套 38,500,000 迪拉姆的四居室品牌顶层公寓。
亚斯岛
亚斯岛
亚斯岛
运河一线
二楼
亚斯岛
在售房源远不止我们公开列出的这些
以上六套房源只是公开展示的一部分，并非我们在亚斯岛所有的房源。同一楼盘及周边楼盘还有多套房源在售，但并未公开挂牌：开发商配额、业主私下释出的转售楼层、整栋物业，以及卖方要求不上门户网站的非公开（off-market）机会。这里列出六套，是因为六套便于阅读，而不是因为只有六套。
若您已有心仪的楼盘、面积或预算，请在筛选之前与我们联系。我们会如实告知本周真正可售的房源——公开与非公开皆有，其中不少永远不会出现在公开搜索结果中。
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