التحول نحو الصفقات خارج السوق

خلال معظم فترة التعافي بعد الجائحة، تميز نشاط الاستثمار الفندقي الأوروبي بعمليات مُسوَّقة علنًا — عروض تعريفية منشورة، ومذكرات معلومات منظمة، ومزادات يقودها الوسطاء. أما اليوم، فهذا النموذج يتراجع بهدوء، لا سيما في الشريحة العليا من السوق.

يظهر هذا النمط بوضوح أكبر في شريحة الأصول الفاخرة. فمن بين أكبر صفقات الفنادق الأوروبية المُعلنة في أوائل 2026، كانت الأبرز — عقار باريسي بارز أُفيد بأنه انتقلت ملكيته حصريًا مقابل ما يقارب 447.6 مليون يورو، أي ما يقرب من مليون يورو لكل غرفة — لم تُسوَّق علنًا. بل تم عرضها بسرية، عبر شبكات مغلقة من الوسطاء، وأُبرمت مع مشترٍ واحد مؤهل.

هناك عدة أسباب لهذا التحول. فبائعو الأصول ذات القيمة الجيلية — العقارات الرائدة في باريس ولندن ومدريد وميلانو وجنوب فرنسا — يزدادون ترددًا في الكشف عن توقعاتهم السعرية للسوق الأوسع. فعملية مفتوحة فاشلة بقيمة 500 مليون يورو تحمل تبعات على السمعة والتقييم لا يرغب بائعو الأصول التي لا بديل لها في تحمّلها. كذلك، فإن مجموعة المشترين المحتملين لأصول بهذا الحجم محدودة بما يكفي لجعل النهج السري القائم على التفويض غالبًا أكثر كفاءة في الوصول إلى رأس المال المعني من عملية مفتوحة.

بالنسبة للمستثمرين، فإن الدلالة واضحة ومباشرة. فالفرص الفاخرة الحقيقية تنتشر اليوم بشكل أساسي عبر وسطاء يملكون تفويضات مباشرة من البائعين وشبكة راسخة من المشترين المؤسسيين. أما رأس المال الذي يُوظَّف عبر قنوات عامة، فيرى بشكل متزايد فقط ما سبق رفضه في أماكن أخرى.

عام 2025 بالأرقام — سوق يستعيد الانضباط

تؤكد الأرقام الرئيسية لعام 2025 أن قطاع الفنادق الأوروبي قد نضج تمامًا ليصبح فئة أصول مؤسسية كاملة. ووفقًا لـتقرير Global Asset Solutions حول صفقات الفنادق الأوروبية، سجّل سوق أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا 267 صفقة، بحجم بلغ 14.65 مليار يورو و45,052 غرفة متداولة. وبلغ متوسط حجم الصفقة 54.9 مليون يورو، مع تداول الأصول بسعر يقارب 325,000 يورو لكل غرفة.

ظل توظيف رأس المال أعلى من 3.4 مليار يورو في كل ربع من أرباع عام 2025، وهو نمط يعكس طلبًا هيكليًا وليس ارتفاعات انتهازية. ويتسم التركز الجغرافي للسوق بالوضوح: إذ استحوذت فرنسا والمملكة المتحدة وإسبانيا وألمانيا مجتمعة على نحو 9.61 مليار يورو، أي 66% من إجمالي حجم الصفقات الأوروبية. ويعكس هذا التركز تفضيلات السيولة وندرة المنتجات ذات الجودة المؤسسية خارج المدن البوابة الكبرى.

التقسيم إلى شرائح له أهميته. فقد تصدرت فئة Upscale النشاط الإجمالي بـ132 صفقة بقيمة إجمالية 7.66 مليار يورو بمتوسط 58 مليون يورو. وسجلت شريحة Luxury 34 صفقة بقيمة 3.66 مليار يورو — عدد أقل من الصفقات، لكن بمتوسط حجم بلغ 107.6 مليون يورو، أي أكثر من ضعف نظيرتها في فئة Upscale. ويصبح سوق Luxury أقل سيولة وأكثر انتقائية، لكن الأسعار لكل غرفة تظل استثنائية.

والأهم من ذلك، أن أحجام الصفقات الأوروبية لا تزال أقل بنحو 60% من ذروتها قبل كوفيد. وبالنسبة لرأس المال المؤسسي ذي الآفاق الاستثمارية الممتدة من خمس إلى عشر سنوات، تمثل الفجوة بين النشاط الحالي والمرجع التاريخي مجالًا متعدد السنوات للتعافي المستمر — شريطة إمكانية توفير الأصول المناسبة بالشروط المناسبة.

تركيبة رأس المال — من يشتري

قاعدة المستثمرين التي توظف رأس المال في الفنادق الأوروبية في 2026 أوسع وأكثر تطورًا من أي وقت مضى خلال الدورة. وقد تغيرت التركيبة بشكل ملموس منذ حقبة كان فيها رأس المال المؤسسي الأساسي العام يهيمن على صفقات السوق المفتوح.

صناديق العقارات والأسهم الخاصة المتخصصة في الضيافة

لا تزال صناديق العقارات الأوروبية والعالمية أكبر فئة لرأس المال من حيث الحجم، لكن سلوكها أصبح أكثر انضباطًا. وتتنافس شركات الأسهم الخاصة المتخصصة في الضيافة — بما فيها المنصات ذات التفويضات الأوروبية المخصصة والاحتياطيات الكبيرة من رأس المال غير المستثمر — بشكل متزايد على نفس المخزون من فئتي upscale وvalue-add. ووفقًا لـتوقعات JLL للاستثمار الفندقي العالمي لعام 2026، ارتفع الاستثمار الفندقي المباشر عالميًا بنسبة 22% منذ أدنى مستوياته في 2023، مع تسارع رأس المال العابر للحدود نحو المملكة المتحدة والأسواق الأوروبية.

المكاتب العائلية — تتجه بشكل متزايد نحو المؤسسية

حدث التطور الأكثر أهمية في طرف المكاتب العائلية بالسوق. فلم تعد المكاتب العائلية الأوروبية أوصياء سلبيين على الثروة الموروثة — بل أصبحت مؤسسية، مع بلوغ متوسط تخصيصات الأسهم الخاصة الآن نحو 27% من المحفظة. وتضم القارة أكثر من 2,000 مكتب عائلي أحادي، ومن المتوقع أن يستمر هذا العدد في النمو خلال 2026. ووفقًا لتقارير القطاع الصادرة عن Hospitality Investor، شكّل رأس مال الأفراد ذوي الثروات الكبيرة والمكاتب العائلية نحو 14% من صفقات الفنادق الأمريكية في النصف الأول من 2025 — بزيادة تفوق عشرة أضعاف مقارنة بعقد مضى. ويعكس الاتجاه الأوروبي مسارًا مماثلاً.

ولهذا الأمر انعكاسات تشغيلية. فالمكاتب العائلية التي تستهدف الأصول الفندقية في 2026 تدير لجان استثمار، وتجري فحصًا نافيًا للجهالة على مستوى مؤسسي، وتتنافس على السرعة واليقين في التنفيذ. ويزداد البائعون ارتياحًا للتعامل معها مباشرة.

رأس المال السيادي والمؤسسي من الشرق الأوسط

لا تزال الصناديق السيادية والأدوات المؤسسية شبه السيادية من دول الخليج — لا سيما رأس المال الذي يتخذ من الإمارات وقطر مقرًا له — من بين أكثر المشترين حسمًا لأصول الفنادق الفاخرة الأوروبية. وتتماشى أفضليتها للأصول التي لا بديل لها وذات القيمة الجيلية بشكل طبيعي مع خصائص العرض في سوق الفخامة الأوروبي. ويتعامل هؤلاء المشترون عادةً خارج السوق، غالبًا عبر وسطاء مفوَّضين، ويعطون الأولوية لاستراتيجيات الاحتفاظ طويل الأجل بدلاً من استخلاص القيمة قصير الأجل.

رأس المال من أمريكا الشمالية وآسيا والمحيط الهادئ والهند

كان المشترون من أمريكا الشمالية أكبر مُشترٍ صافٍ للمحافظ في 2025، إذ سجلوا مشتريات صافية للمحافظ بلغت 599 مليون يورو وفقًا لـتقرير HVS حول صفقات الفنادق الأوروبية. ويزداد حضور رأس المال الآسيوي والهندي — لا سيما من التكتلات النشطة ومجموعات الضيافة المدرجة — بشكل واضح في العمليات الأوروبية، غالبًا عبر فروع أوروبية أو وسطاء متخصصين.

إلى أين يتجه رأس المال — مدينة بوابة تلو الأخرى

لا يزال التوزيع الجغرافي لرأس المال الفندقي الأوروبي في 2026 يفضل المدن البوابة ذات السيولة العميقة والموقع الذي لا بديل له ومحركات الطلب الدولي المُثبتة.

لندن — إعادة معايرة، لا انسحاب

كان أداء الفنادق في لندن خلال 2025 قصة نصفين. فقد بلغ معدل الإشغال السنوي 82.5%، بارتفاع قدره 1.2 نقطة مئوية عن العام السابق، لكن متوسط السعر اليومي (ADR) تراجع بنسبة 2.5% خلال الأشهر الستة الأولى قبل أن يتعافى في النصف الثاني من العام. ووفقًا لـتقارير القطاع، انتهى نمو RevPAR على مدار العام عند 1.5% في لندن. وقد تعافت ثقة المستثمرين تبعًا لذلك: إذ ذكرت Property Week أن نحو 100 مليون جنيه إسترليني من أصول لندن قد أُكِّد إطلاقها في أوائل 2026، إلى جانب نشاط إعادة الشراء في الشريحة الفاخرة.

وقد أدى تدفق عروض الفخامة الجديدة في 2025 — نحو 757 غرفة جديدة من فئة الخمس نجوم في العاصمة — إلى تقليص القدرة على تحديد الأسعار في الشريحة العليا. وبالنسبة للمشترين، يمثل هذا فرصة دخول في سوق يُقيَّد فيه خط إمداد العرض بشكل ملحوظ بعد عام 2026. وحاليًا، تحظى Polarius International Real Estate بتفويض على أصل فاخر ذي قيمة جيلية في قلب Central London، يجمع بين مكوّن فندقي وسكني خاص — متاح للمشترين المؤسسيين والمكاتب العائلية المؤهلين بموجب اتفاقية عدم إفصاح وإثبات توفر الأموال.

باريس — استمرار سيولة الأصول الفاخرة

لا تزال باريس أعمق سوق في أوروبا لصفقات الفنادق الفاخرة. وقد شهدت أوائل 2026 انتقال ملكية عقار باريسي بارز حصريًا مقابل نحو 447.6 مليون يورو، أي ما يقارب مليون يورو لكل غرفة. وأشارت توقعات STR/CoStar لشهر فبراير 2026 إلى أن شرائح luxury وupper-upscale في باريس حصلت على ثاني أكبر تعديل تصاعدي في RevPAR بين جميع شرائح السوق الأوروبية، مع تحسن كل من الإشغال ومتوسط السعر اليومي في الربع الأول من 2026، ومع توقع تعديلات إضافية في الربعين الثاني والثالث.

وتحتفظ Polarius بوصول سري إلى العديد من الفرص الباريسية خارج السوق، تمتد من فنادق بوتيك من فئة 5 نجوم في الدائرة الأولى والثامنة وحي المارايس، وصولاً إلى أصول فاخرة رائدة في الدائرة الثامنة. كما يُمثَّل قطاع الضيافة المؤتمراتية واسعة النطاق في La Défense.

إسبانيا — أكثر أسواق الاستثمار حيوية في أوروبا

استقطبت إسبانيا أكثر من 4.2 مليار يورو من صفقات الفنادق في 2025، أي ما يمثل نحو 18% من إجمالي الاستثمار الفندقي الأوروبي. ووفقًا لتحليل للقطاع نشرته Leading Hoteliers، يُتوقع أن تمثل العقارات من فئتي الأربع والخمس نجوم 79% من حجم الصفقات المستقبلية، مع اجتذاب شرائح luxury وupper-upscale لأكبر اهتمام من المستثمرين. وتبرز مدريد على وجه الخصوص كأولوية مؤسسية. وتحظى Polarius بتفويض على فندق بارز في وسط مدريد بحجم كبير، يُعرض مع أو دون مشغّل.

إيطاليا — ميلانو كبوابة مؤسسية

تتركز رواية الضيافة الفاخرة الإيطالية في 2026 بشكل كبير في ميلانو، مع افتتاحات بارزة من Rocco Forte وSix Senses وغيرهما تعيد تشكيل مشهد عروض فئة upscale. ومحركات الطلب استثنائية: فقد رفعت أولمبياد الشتاء ميلانو-كورتينا مؤشر RevPAR في ميلانو خلال الربع الأول من 2026 بنحو 21 يورو، مع توقع بلوغ متوسط السعر اليومي 300 يورو في فبراير 2026 — بارتفاع سنوي يقارب 50%. وتُمثِّل Polarius فندقًا من فئة 4 نجوم في وسط ميلانو، إلى جانب فرصة أصغر لفندق شقق سكنية في حي إيزولا.

الريفييرا الفرنسية — سوق متمايز

لا تزال فرنسا الساحلية تعمل كسوق قائم بذاته، حيث تفرض الأصول المطلة على البحر وذات المستوى الرفاهي ديناميكيات تسعير متمايزة عن الضيافة الحضرية. وقد أظهر مشترو المكاتب العائلية — بما في ذلك استحواذ بارز بقيمة 200 مليون يورو على عقار في الريفييرا من قِبل إحدى أكبر أدوات المكاتب العائلية في أوروبا خلال 2025 — استعدادًا للتعامل بمضاعفات استثنائية لكل أصل من أجل موقع ساحلي لا بديل له. وتملك Polarius إمكانية الوصول إلى فرصة إعادة تموضع بملكية حرة كاملة على الواجهة البحرية مباشرة على La Croisette في كان — وهو مبنى كبير متعدد الطوابق يتمتع بإمكانات قوية للتحول إلى فندق بوتيك راقٍ.

محفظة Polarius الفندقية الأوروبية خارج السوق — مستوى إرشادي

تمثّل Polarius International Real Estate محفظة منتقاة وسرية من فرص الضيافة خارج السوق عبر أهم أسواق الاستثمار الأوروبية. والتفويضات المذكورة أدناه هي أمثلة توضيحية للمحفظة الحالية ومستوى الأصول المتاحة عبر الشركة. ولا يتم الكشف عن مذكرات المعلومات الكاملة وهوية البائع والبيانات الخاصة بكل أصل إلا بعد توقيع اتفاقية عدم إفصاح مناسبة، وإثبات توفر الأموال، و— بالنسبة للأصول الأكبر — خطاب نوايا صادر عن محامٍ.

ما ورد أعلاه إرشادي فقط. وتشمل محفظة Polarius الفندقية الأوروبية أيضًا أصولًا عبر نطاق سعري واسع يمتد بين عقارات من فئات 3 و4 و5 نجوم، وفرصًا لأصل واحد أو لمحفظة متعددة الأصول، ومكونات سكنية ذات علامة تجارية منتقاة. ولا يتم الكشف عن أي معلومات خاصة بأصل معين، بما في ذلك الأسعار، إلا للمشترين المؤهلين بعد توقيع اتفاقية عدم إفصاح وإثبات توفر الأموال.

توقعات 2026 — محاور رئيسية لرأس المال المؤسسي

الظروف المواتية للاستثمار الفندقي الأوروبي في 2026 إيجابية لكنها موزعة بشكل غير متساوٍ. فقد استقرت أسواق رأس المال. والديون متاحة بشروط تنافسية للجهات الراعية المؤسسية. ولا يزال الطلب على السفر مدعومًا هيكليًا — إذ يُتوقع أن ينمو حجم الركاب الجويين عالميًا بنسبة 4.9% على أساس سنوي في 2026 — بينما يظل خط إمداد العرض بعد عام 2027 مقيدًا في معظم الأسواق البوابة.

ثلاثة محاور للعام المقبل

ستستمر الأصول الفاخرة في التداول بأسعار مرتفعة. أصبح المعيار المرجعي البالغ مليون يورو لكل غرفة، الذي أرسته صفقة باريس الفاخرة في أوائل 2026، نقطة مرجعية لبائعي الأصول الأوروبية التي لا بديل لها. والمشترون الذين يكتتبون عند هذا المستوى يفعلون ذلك بفترات احتفاظ تتجاوز عشر سنوات، وليس بمعدل عائد داخلي موجَّه نحو الخروج.

ستُحدِّد الفرص ذات القيمة المضافة والخالية من المشغّل ملامح شريحة upscale. أشارت استطلاعات Savills حول معنويات مستثمري الفنادق الأوروبيين إلى تفضيل واضح من المشترين المؤسسيين لاستراتيجيات value-add الأعلى عائدًا، وإلى موقف شرائي صافٍ بشكل عام. وتحظى الأصول المعروضة دون اتفاقيات تشغيل موروثة — والمتوفرة بشكل متزايد في أسواق مثل مدريد وميلانو — باهتمام خاص.

ستستمر المخاطر الجيوسياسية في التأثير على تخصيص رأس المال. أشار محللو القطاع، ومن بينهم Skift، إلى عدم الاستقرار الجيوسياسي في الشرق الأوسط كعامل قد يعيق تدفقات السفر الأوروبية. ومع ذلك، بالنسبة لرأس المال الساعي إلى التنويع بعيدًا عن التعرض للدولار الأمريكي والشرق الأوسط، تظل الضيافة الفاخرة الأوروبية واحدة من أكثر البدائل إتاحة على المستوى المؤسسي.

اعتبارات المخاطر

ينبغي أن يأخذ الاكتتاب المؤسسي لعمليات الاستحواذ على الفنادق الأوروبية في 2026 بعين الاعتبار عدة عوامل مخاطر جوهرية.

• استيعاب عرض الفخامة في لندن. أدت الغرف الجديدة من فئة الخمس نجوم البالغ عددها نحو 757 غرفة والتي سُلِّمت في 2024-2025 إلى تقليص القدرة على تحديد الأسعار عبر الشريحة بأكملها. وينبغي أن يعكس اكتتاب المشترين ملامح استيعاب متعددة السنوات.
• تحديات تكاليف التشغيل في المملكة المتحدة. سيؤدي التطبيق التدريجي لقانون حقوق التوظيف، وارتفاع الضرائب التجارية، وتزايد تكاليف الموظفين إلى الضغط على الهوامش حتى عام 2026. وينبغي اختبار توقعات صافي الربح التشغيلي وفقًا لذلك تحت الضغط.
• تعافي الطلب طويل المدى. ظلت تدفقات الزوار من الصين القارية إلى أوروبا دون مستويات 2019 في عام 2025، ولا يُتوقع أن تعود إلى طبيعتها بالكامل قبل عام 2026. ويؤثر هذا بشكل غير متناسب على ممرات تجارة التجزئة الفاخرة والضيافة في باريس وميلانو ولندن.
• ضغط تغطية عقود الإيجار. تشير بيانات القطاع إلى أن نسب تغطية الإيجار في هياكل "إيجار السوق" النموذجية الموقعة في عام 2019 قد تقلصت بشكل ملموس — ما يخلق ضغطًا على المستأجرين في بعض الأصول وفرصًا محتملة لإعادة التموضع في أصول أخرى.
• التعرض لتقلبات العملة. تأثرت القوة الشرائية للمشترين بالدولار الأمريكي بانخفاض قيمة الدولار مقابل الجنيه الإسترليني واليورو. ويصبح الاكتتاب المُحوَّط بالعملة معيارًا متزايد الشيوع لدى المشترين عبر الأطلسي.

للاطلاع الحصري على فرص الضيافة والعقارات السكنية الفاخرة المنتقاة من Polarius في أوروبا، انقر هنا.