Cambios en la Plena Propiedad de Bali 2026, Parte II: La Presión en el Registro de PT PMA y KBLI
Desde mayo de 2026, el registro de nuevas empresas se ha cerrado en unas 18 categorías empresariales de Bali, y un plazo de clasificación en junio ha generado una confusión genuina. A continuación se explica exactamente qué se ha cerrado, qué sigue abierto y qué significa si ya es usted propietario.
Pregunte a cinco personas en Bali qué ocurrió con la inversión extranjera en propiedades en junio de 2026 y probablemente obtendrá cinco respuestas distintas: una prohibición de la plena propiedad, el cierre de las PT PMA, una reforma del sistema de licencias o, simplemente, nada relevante. La confusión es comprensible. Tres líneas regulatorias genuinamente distintas surgieron con apenas unos meses de diferencia: una ofensiva provincial contra la propiedad nominal en febrero, el cierre del registro de nuevas empresas en una lista definida de categorías empresariales a partir de mayo, y una reclasificación nacional rutinaria de códigos empresariales con un plazo administrativo en junio. Solo una de esas tres cuestiones es realmente nueva y restrictiva. Las otras dos se están describiendo de forma ampliamente errónea.
Esto importa porque la pregunta práctica para un comprador extranjero —o para un propietario extranjero que ya posee un inmueble a través de una PT PMA— no es «¿está prohibida la plena propiedad?». Nunca estuvo disponible, para empezar, como se explica en la Parte I. La pregunta real es más concreta y más útil: ¿puede registrarse hoy una nueva PT PMA para comprar propiedades en Bali, en qué categorías empresariales, a qué escala, y qué ocurre con una empresa constituida antes de que comenzara todo esto?
A continuación, analizamos qué se cerró, qué simplemente se está reorganizando, cómo son en la práctica las soluciones alternativas que se están utilizando y —una pregunta que cada vez nos plantean más directamente— qué significa si ya posee un inmueble en Bali a través de una PT PMA y desea venderlo.
Puntos clave
- El registro de nuevas PT PMA está cerrado desde mayo de 2026 en unas 18 categorías empresariales de menor riesgo —incluida la actividad inmobiliaria general (KBLI 68111) y los hoteles o villas de menos de 6.000 m²— tras una carta del Gobernador de Bali del 28 de enero de 2026. Las PT PMA existentes y los títulos HGB que poseen no se ven afectados.
- El 18 de junio de 2026 no es un plazo relacionado con la propiedad. Es la fecha límite para que el sistema nacional de clasificación empresarial KBLI 2020→2025 de Indonesia termine de migrar dentro de la plataforma de licencias OSS —un trámite administrativo, no una nueva restricción para los compradores extranjeros—. El riesgo práctico es más limitado: una empresa que no migre su registro podría ver su NIB bloqueado para renovaciones y trámites de cumplimiento.
- Siguen existiendo vías viables. El desarrollo hotelero a mayor escala (en términos generales, a partir de 6.000 m²), el registro bajo una categoría empresarial que permanece abierta, o la adquisición de una PT PMA existente que ya posee una licencia válida en un código ahora cerrado, son opciones que se utilizan en la práctica, junto con el uso continuado de las estructuras de Hak Pakai y arrendamiento (leasehold), que quedan completamente al margen del sistema de PT PMA.
- Si ya es propietario a través de un título HGB mediante una PT PMA, su título no ha sido invalidado, y la venta de participaciones (share sale) sigue siendo el mecanismo establecido para transferir la propiedad a un nuevo comprador extranjero. Dicho esto, si una venta desencadena una nueva solicitud ante la OSS, la posición no está completamente resuelta en las directrices públicas disponibles; conviene confirmarlo con un notario antes de poner el inmueble a la venta.
Qué cambió realmente: el cierre de la OSS en mayo de 2026
El 28 de enero de 2026, el Gobernador de Bali, I Wayan Koster, escribió al Ministerio de Inversión de Indonesia (BKPM) solicitando formalmente que se cerrara el registro de nuevas empresas extranjeras (PT PMA) en una lista definida de categorías empresariales de menor riesgo en Bali, con el objetivo declarado por el gobierno provincial de proteger a las pequeñas y medianas empresas de propiedad indonesia frente al desplazamiento por parte de entrantes de capital extranjero en sectores que nunca estuvieron pensados para grandes capitales foráneos. Aproximadamente un mes después, el 24 de febrero, la Perda 4/2026 tipificó como delito los acuerdos de propiedad nominal (el tema de la Parte I). Después, desde aproximadamente la tercera semana de mayo de 2026, el propio sistema de licencias OSS comenzó a rechazar las nuevas solicitudes de PT PMA en las categorías indicadas.
El relato público más completo de la lista afectada procede de ANTARA News Bali, la agencia de noticias estatal de Indonesia, que informó de los siguientes 18 códigos KBLI como cerrados al registro de nuevas empresas extranjeras:
| Código KBLI | Categoría empresarial |
|---|---|
| 55110 | Hoteles con clasificación por estrellas, con superficie construida inferior a 6.000 m² |
| 55120 | Hoteles sin clasificación por estrellas («melati»), con superficie construida inferior a 6.000 m² |
| 55900 | Otro alojamiento de corta estancia |
| 68111 | Actividades inmobiliarias, por cuenta propia o arrendadas |
| 70209 | Otras actividades de consultoría de gestión |
| 70204 | Consultoría de gestión industrial |
| 77100 | Alquiler de vehículos de motor |
| 77311 | Alquiler de motocicletas y escúteres |
| 47711 | Comercio minorista de ropa |
| 47511 | Comercio minorista de textiles |
| 47249 | Otro comercio minorista especializado de alimentos |
| 47991 | Comercio minorista de alimentos móvil y ambulante |
| 56303 | Cafeterías y bares |
| 56305 | Tiendas de medicina tradicional y herbolarios |
| 14120 | Sastrería y ropa a medida |
| 93111 | Explotación de estadios e instalaciones deportivas |
| 93116 | Centros de fitness |
| 93191 | Promoción y organización de eventos deportivos |
Esta lista procede de una única fuente periodística detallada (ANTARA News Bali) y se corrobora de forma general, sin números de código, en varios otros medios. No hemos podido contrastarla directamente con la carta gubernamental subyacente, por lo que la consideramos orientativa y no definitiva; confirme cualquier código específico con un asesor autorizado antes de basarse en ella.
Para un comprador de propiedades, dos líneas son las más relevantes: la 68111, el código inmobiliario general, y los dos códigos de alojamiento, 55110 y 55120, ambos limitados a menos de 6.000 m² de superficie construida. Juntos, cierran la vía sencilla —registrar una PT PMA pequeña, comprar una villa y mantenerla como negocio inmobiliario o de alojamiento— que gran parte del mercado ha utilizado durante años. Conviene dejar claro qué es lo que este cierre no hace: no afecta a una PT PMA que ya estuviera registrada y con licencia antes de que el cierre entrara en vigor, ni afecta al título HGB que posee esa empresa. Las estructuras existentes continúan exactamente igual que antes.
Las villas ya en poder de una PT PMA y sus títulos HGB no se ven afectados por los cierres de 2026: la restricción se aplica al registro de nuevas empresas, no a las propiedades ya adquiridas.
El plazo del 18 de junio: qué es y qué no es
Gran parte de la confusión en torno a las normas de Bali de 2026 se debe a que una sola fecha —el 18 de junio— se ha vinculado a la historia equivocada. Esa fecha es el plazo límite para que el sistema de clasificación empresarial KBLI 2025 de Indonesia termine de integrarse en la plataforma OSS, sustituyendo en todo el país al anterior conjunto de códigos KBLI 2020. Se trata de un trámite de puesta en orden que llevaba años preparándose, no una medida específica de Bali ni una nueva restricción sobre la propiedad de tierras o empresas.
Cuando un código empresarial simplemente ha sido renumerado sin cambios en su actividad subyacente, la migración se produce automáticamente dentro de la OSS y del sistema de registro empresarial AHU: no se requiere ninguna modificación de los estatutos de la empresa, y las licencias existentes siguen siendo plenamente válidas. Cuando el alcance o el contenido real de un código ha cambiado, es necesaria una actualización manual. Los asesores jurídicos indonesios que siguen de cerca este proceso no han identificado ningún escenario en el que la propia migración impida operar a una PT PMA existente y en regla.
Existe un riesgo secundario, genuinamente práctico, que merece la pena señalar, aunque las directrices públicas sobre su alcance son escasas: una empresa que no haya migrado su NIB (número de registro empresarial) antes del plazo podría, en principio, ver ese número bloqueado o marcado dentro de la OSS para futuros trámites: renovaciones, modificaciones, presentación de informes anuales. No hemos encontrado esto confirmado específicamente para las PT PMA en Bali, pero la respuesta sensata para cualquiera que posea una empresa a través de una PT PMA es la misma en cualquier caso: confirme con su agente registrado o notario que su NIB ha sido migrado a la clasificación KBLI 2025, y conserve esa confirmación en su archivo.
La corrección principal que conviene hacer con claridad: el 18 de junio de 2026 no cierra la puerta a la propiedad extranjera en Bali, ni tampoco abrió nunca una que antes estuviera cerrada. Es un plazo del sistema de clasificación. El desarrollo genuinamente restrictivo es el cierre, en mayo de 2026, del registro de nuevas PT PMA en códigos específicos, descrito anteriormente: una fecha distinta, un mecanismo distinto y un efecto considerablemente más limitado de lo que sugiere la expresión «plazo para la plena propiedad».
Códigos KBLI antiguos frente a los nuevos: qué cambió realmente
Al margen de los cierres de mayo, el propio sistema de clasificación empresarial utilizado en toda Indonesia fue reestructurado, pasando de la edición KBLI 2020 a la KBLI 2025. En el sector del alojamiento en concreto, el cambio mejor documentado es la renumeración de la actividad estándar de alquiler de villas de corta estancia:
| Código KBLI 2020 | Código KBLI 2025 | Actividad | Tipo de migración |
|---|---|---|---|
| 55193 | 55203 | Villa (alquiler de corta estancia) | Renumerado — normalmente automático cuando la actividad no cambia |
No hemos podido localizar una tabla completa y publicada de todos los cambios de código KBLI 2020 → 2025 relevantes para el sector inmobiliario y de hostelería; la circular gubernamental que describe la migración completa no parece estar publicada de forma pública en un formato al que hayamos podido acceder. Cuando un código específico sea relevante para una transacción, confirme la clasificación vigente directamente con un notario o un asesor de licencias, en lugar de basarse en cualquier lista publicada, incluida esta.
Conviene ser precisos sobre lo que esta renumeración es y no es. No es el mismo hecho que el cierre en mayo de 2026 del código 68111 y de los códigos hoteleros por debajo de 6.000 m²: son dos desarrollos independientes que han coincidido en el mismo periodo. La renumeración 55193→55203 es un ejercicio de reclasificación; si el propio código renumerado sigue abierto al nuevo registro extranjero es una cuestión distinta, y las directrices actuales de las firmas de servicios corporativos especializadas en Bali sugieren que la actividad de alquiler de villas a pequeña escala ha estado, en la práctica, durante mucho tiempo dentro de una categoría entendida como reservada para pequeñas empresas y cooperativas de propiedad indonesia —una restricción que parece ser anterior a las medidas de 2026 y no derivada de ellas—. Cualquiera que estructure un nuevo negocio de alquiler de villas a través de una PT PMA debería tratar este punto como un área que requiere confirmación directa y actualizada, en lugar de asumirlo sin más.
Soluciones alternativas utilizadas en la práctica
Ninguna de las vías siguientes es un resquicio legal en el sentido de eludir las normas: son las rutas que siguen genuinamente abiertas dentro del marco actual, y se informa de que cada una está siendo utilizada activamente por asesores y notarios que trabajan hoy con compradores extranjeros en Bali.
Construir a gran escala: el umbral de 6.000 m²
El cierre de los códigos 55110 y 55120 se aplica específicamente a los hoteles con menos de 6.000 m² de superficie construida. Se entiende que los desarrollos que alcanzan o superan ese umbral se sitúan dentro de un nivel de licencia distinto, que permanece abierto, en línea con el objetivo declarado del gobierno de frenar las pensiones y villas de propiedad extranjera a pequeña escala, y no de bloquear la inversión hotelera y turística genuina. Para un promotor con el capital y la ambición necesarios para un proyecto de escala hotelera, esta sigue siendo una vía funcional hacia un título HGB en manos de una PT PMA, aunque se trata de una propuesta sustancialmente distinta a la compra de una sola villa.
Estructurar bajo un código abierto
La lista de 18 códigos cerrados es específica, no general: hoy en día todavía se puede registrar una PT PMA bajo cualquier categoría empresarial que no figure en esa lista, siempre que la actividad real de la empresa coincida genuinamente con el código solicitado. Los asesores informan del uso continuado de la vía de licencias de mayor riesgo para actividades que siempre estuvieron clasificadas allí y —como se señaló en la Parte I— del uso de un código de gestión de alojamiento (KBLI 55901, que consiste en gestionar una propiedad en nombre del propietario en lugar de operarla directamente como negocio de alojamiento) como una vía legítima que sigue disponible para los compradores centrados en el alquiler.
Adquirir una PT PMA existente
Dado que el cierre se aplica al nuevo registro y no a las empresas ya licenciadas, una respuesta que está ganando terreno en el mercado es adquirir una PT PMA existente, a menudo inactiva, que ya posea un NIB válido en uno de los códigos ahora cerrados, en lugar de constituir una nueva. Se informa de que esta es un área de actividad emergente entre las firmas de servicios corporativos de Bali, con empresas inactivas cada vez más comercializadas para su reventa. Conlleva sus propios requisitos de diligencia debida —confirmar el historial fiscal de la empresa, cualquier pasivo pendiente, y que su licencia y su historial de uso del suelo estén genuinamente limpios—, pero es una vía estructuralmente sólida precisamente porque no requiere un nuevo registro en la OSS bajo un código cerrado.
Trabajar con un especialista, no con un generalista
Todas las vías anteriores dependen de acertar con la clasificación desde el principio. El coste de un código KBLI erróneo, de una solicitud presentada la semana anterior o posterior a la entrada en vigor de un cierre, o de una empresa estructurada bajo una dirección que no coincide con el lugar donde realmente opera el negocio, ha aumentado considerablemente en 2026: los asesores indonesios han advertido específicamente contra el uso de una dirección registrada nominal en otra provincia simplemente porque un código sigue abierto allí a nivel nacional mientras está cerrado en Bali; se entiende que los reguladores están atentos precisamente a este patrón. Un notario o asesor de inversiones que siga la OSS en tiempo real, en lugar de basarse en directrices de principios de año, es ahora una parte considerablemente más importante de cualquier decisión de estructuración de una PT PMA de lo que lo era en 2025.
Conviene señalarlo con claridad: la lista de 18 códigos cerrados, el alcance del umbral de 6.000 m² y el tratamiento práctico de las adquisiciones de empresas inactivas son todas áreas en las que la documentación pública es más escasa de lo que nos gustaría para un tema con estas consecuencias. Trate todo lo expuesto en esta sección como punto de partida para una conversación con un notario o asesor de inversiones indonesio autorizado, no como un sustituto de ella.
La demanda de Bali no se ha ralentizado con los cambios en el sistema de licencias: el mercado se está adaptando en torno a ellos, no alejándose de ellos.
Si ya es propietario: cómo vender su activo HGB
Cada vez con más frecuencia, los propietarios actuales nos plantean alguna variante de esta pregunta: si mi villa está en manos de una PT PMA en una categoría empresarial que ahora está cerrada al nuevo registro, ¿puedo seguir vendiéndola a otro comprador extranjero? La respuesta breve es sí, en principio, pero conviene entender tanto el mecanismo como una cuestión abierta dentro de él antes de poner el inmueble a la venta.
La licencia y el NIB de su PT PMA, así como el título HGB que posee, se emitieron antes de los cierres de 2026 y siguen siendo válidos; nada en los cierres cancela retroactivamente una estructura existente y conforme a la normativa. La vía establecida para transferir la propiedad a un nuevo comprador extranjero es una venta de participaciones (share sale): el comprador entrante adquiere las participaciones de su PT PMA existente, en lugar de que la empresa solicite una nueva licencia, notificándose el cambio al BKPM. Históricamente, esto se ha tratado como una notificación y no como un nuevo proceso de aprobación, y por lo general ha tardado unos pocos meses en completarse.
La cuestión abierta es más concreta, y merece la pena ser honestos al respecto en lugar de restarle importancia: algunos asesores corporativos señalan que ciertos cambios en una PT PMA —dependiendo exactamente de qué se modifique y cómo— pueden desencadenar una nueva solicitud ante la OSS, y cualquier solicitud de este tipo tendría que estructurarse bajo un código KBLI actualmente abierto. No parece que las directrices públicas que hemos podido localizar especifiquen si una simple transferencia de participaciones, sin cambios en la actividad licenciada de la empresa, cuenta como algo que desencadena ese tipo de solicitud. En la práctica, esto significa que la posición más segura para un vendedor es que su notario confirme, antes de salir al mercado, exactamente qué requerirá y qué no requerirá presentar una transferencia, en lugar de asumir, en cualquiera de los dos sentidos, que una venta transcurrirá sin incidentes o que estará bloqueada.
| Su situación | Qué significan para usted los cierres de 2026 |
|---|---|
| PT PMA existente y conforme a la normativa, con título HGB | No afectado — la licencia y el título siguen siendo válidos; no se requiere ninguna acción para seguir siendo propietario |
| Venta a un nuevo comprador extranjero mediante transferencia de participaciones | Confirmar primero — vía establecida, pero conviene consultar con un notario si su transferencia concreta desencadena una nueva solicitud ante la OSS |
| El comprador desea registrar una PT PMA completamente nueva para comprar | Cerrado si la actividad prevista corresponde al sector inmobiliario (68111) o al alojamiento por debajo de 6.000 m² — el comprador necesita una estructura alternativa |
| El comprador adquiere directamente su PT PMA existente (venta de participaciones) | Abierto — esta es precisamente la vía que evita los cierres del nuevo registro |
Para los vendedores, esto es probablemente una buena noticia disfrazada de mala noticia: dado que el registro de nuevas PT PMA se ha reducido precisamente en las categorías que la mayoría de compradores de villas utilizarían de otro modo, una PT PMA existente, limpia y conforme a la normativa, que posea un título HGB genuino, se ha convertido, si acaso, en una vía más valiosa y más sencilla de acceso al mercado para un nuevo comprador extranjero, no en una vía menos valiosa. El valor reside en que la empresa ya está licenciada, no a pesar de ello.
Qué significa esto para los compradores hoy
En conjunto, la situación práctica en agosto de 2026 es más manejable de lo que sugieren los titulares sobre el «plazo para la plena propiedad», siempre que se utilice la estructura correcta desde el principio. Un comprador que desee una única villa para uso personal o familiar dispone del Hak Pakai (si reúne los requisitos con un permiso de residencia) o de un arrendamiento (leasehold) bien negociado, ninguno de los cuales tiene relación alguna con el sistema de PT PMA; véase la Parte I para la comparación completa. Un comprador que desee una propiedad con ingresos por alquiler a través de una estructura empresarial cuenta con tres vías realistas: adquirir una PT PMA existente y conforme a la normativa en lugar de registrar una nueva; estructurar una nueva PT PMA bajo un código genuinamente abierto, lo más práctico como gestor de alojamiento y no como operador de alojamiento; o comprometerse con un desarrollo de escala hotelera por encima de 6.000 m², donde la licencia estándar sigue abierta. Lo que ya no funciona de forma fiable es registrar una PT PMA nueva y de pequeña escala bajo un código inmobiliario general o de hotel pequeño y esperar que sea aprobada: esa puerta se cerró en mayo de 2026, y la confusión en torno al 18 de junio no debe interpretarse ni como un cierre más amplio ni como una tregua.
Propiedades destacadas en Bali
Una selección de los listados actuales de Polarius en Bali, mostrados en orden ascendente de precio de venta. La mayoría son propiedades HGB comercializadas como plena propiedad («freehold»), en manos de empresas PT PMA existentes y con licencia — precisamente el tipo de activo que la vía de «adquirir una empresa existente» descrita en este artículo está pensada para hacer más, no menos, atractivo para un nuevo comprador extranjero. Una de ellas (la residencia de Uluwatu) se ofrece en régimen de arrendamiento (leasehold), lo que ilustra la vía alternativa expuesta en la Parte I.
Villa Tropical Moderna, Tumbak Bayuh
Tumbak Bayuh, Canggu
Villa en Plena Propiedad, Bingin Hills
Pecatu
Villa en Plena Propiedad, Nuanu
Tabanan
Villa de Lujo en Plena Propiedad, Ubud
Ubud
Villa Ultracontemporánea en Plena Propiedad, Kedungu
Kedungu, Tabanan
Villa Arquitectónica de Alexis Dornier, Uluwatu
Uluwatu
Villa en Plena Propiedad, Gianyar
Gianyar
Villa en el Acantilado con Vistas al Océano, Bukit
Badung
Mansión Opulenta en Plena Propiedad, Canggu
Canggu
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Fuentes y referencias
- Gobernador de Bali, Carta N.º B.27.000/642/PM/DPMPTSP, 28 de enero de 2026, sobre la restricción de nuevas licencias de PT PMA en categorías empresariales designadas en la provincia de Bali.
- ANTARA News Bali, «18 bidang usaha dengan penanaman modal asing (PMA) di Bali ditutup demi jaga usaha lokal», 2026 — la lista de 18 códigos resumida anteriormente.
- ANTARA News (en inglés), «Bali blocks foreign investment in 18 business categories», 2026.
- Gobierno Provincial de Bali (baliprov.go.id), declaración oficial sobre las restricciones de acceso a la OSS para las PMA en las categorías KBLI designadas.
- The Jakarta Post, «Bali cracks down on foreign-owned small businesses amid concerns over local economy», 25 de julio de 2026.
- Kompas (money.kompas.com y denpasar.kompas.com), cobertura de las restricciones a la inversión extranjera en Bali, julio de 2026.
- Schinder Law Firm, «Implementation of KBLI 2025 in the OSS System: Timeline, Adjustment Requirements and Legal Implications», 2026.
- Emerhub, «Indonesia Confirms KBLI 2025 Migration Will Be Automatic» y «Bali Closes Low-Risk and Medium-Low-Risk PMA Licensing in OSS», 2026.
- Gobierno Provincial de Bali, Reglamento Regional (Peraturan Daerah) N.º 4 de 2026 sobre el Control de la Conversión de Tierras Productivas y la Prohibición de la Propiedad Nominal de Tierras, 24 de febrero de 2026.
Este artículo resume fuentes legales, regulatorias y periodísticas indonesias disponibles públicamente, con fines meramente informativos. Varios detalles —incluida la lista completa de categorías empresariales restringidas y el tratamiento preciso de las transferencias de propiedad empresarial bajo las medidas de 2026— no pudieron confirmarse frente a la documentación gubernamental primaria en el momento de la redacción, y se señalan como tal a lo largo del texto. Esto no constituye asesoramiento legal, fiscal o de inversión. Los compradores y vendedores extranjeros deben obtener siempre asesoramiento legal independiente de un notario (PPAT) o abogado cualificado en Indonesia antes de realizar cualquier transacción de terrenos, propiedades o empresas.
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