Änderungen beim freien Eigentum in Bali 2026, Teil II: Einblick in die Verschärfung der PT-PMA- und KBLI-Registrierung
Seit Mai 2026 ist die Neuregistrierung von Unternehmen in rund 18 Geschäftskategorien in Bali geschlossen, und eine Klassifizierungsfrist im Juni hat für erhebliche Verwirrung gesorgt. Hier erfahren Sie genau, was geschlossen wurde, was weiterhin offen bleibt und was das für Sie bedeutet, wenn Sie bereits Eigentümer sind.
Fragen Sie fünf Menschen in Bali, was im Juni 2026 mit ausländischen Immobilieninvestitionen geschehen ist, und Sie werden wahrscheinlich fünf unterschiedliche Antworten erhalten — ein Verbot des freien Eigentums, die Schließung der PT PMA, eine Überarbeitung des Lizenzsystems oder kaum etwas Nennenswertes. Diese Verwirrung ist nachvollziehbar. Drei tatsächlich voneinander unabhängige regulatorische Entwicklungen fielen innerhalb weniger Monate zusammen: ein provinzweites Vorgehen gegen Nominee-Eigentum im Februar, eine Schließung der Neuregistrierung von Unternehmen in einer festgelegten Liste von Geschäftskategorien ab etwa Mai sowie eine routinemäßige landesweite Neuklassifizierung der Geschäftscodes mit einer administrativen Frist im Juni. Nur eine dieser drei Entwicklungen ist tatsächlich neu und restriktiv. Die beiden anderen werden vielfach falsch dargestellt.
Das ist wichtig, denn die praktisch relevante Frage für einen ausländischen Käufer — oder einen ausländischen Eigentümer, der bereits über eine PT PMA Eigentum hält — lautet nicht „Ist freies Eigentum verboten?". Es stand von Anfang an gar nicht zur Verfügung, wie in Teil I dargelegt. Die eigentliche Frage ist enger gefasst und praktisch nützlicher: Kann heute noch eine neue PT PMA registriert werden, um Immobilien in Bali zu erwerben, in welchen Geschäftskategorien, in welchem Umfang, und was geschieht mit einem Unternehmen, das bereits vor Beginn all dieser Entwicklungen gegründet wurde.
Im Folgenden gehen wir im Einzelnen darauf ein, was geschlossen wurde, was lediglich neu organisiert wird, wie die in der Praxis genutzten Lösungswege tatsächlich aussehen und — eine Frage, die uns zunehmend direkt gestellt wird — was es bedeutet, wenn Sie bereits eine Immobilie in Bali über eine PT PMA halten und diese weiterverkaufen möchten.
Die wichtigsten Erkenntnisse
- Die Neuregistrierung von PT PMA ist seit Mai 2026 in rund 18 Geschäftskategorien mit geringerem Risiko geschlossen — darunter allgemeine Immobiliengeschäfte (KBLI 68111) sowie Hotels oder Villen unter 6.000 m² — infolge eines Schreibens des Gouverneurs von Bali vom 28. Januar 2026. Bestehende PT PMA und die von ihnen gehaltenen HGB-Titel sind davon nicht betroffen.
- Der 18. Juni 2026 ist keine Eigentumsfrist. Es handelt sich um den Stichtag, bis zu dem die landesweite indonesische Geschäftsklassifizierung KBLI von der Version 2020 auf 2025 innerhalb der OSS-Lizenzierungsplattform vollständig migriert sein muss — ein administrativer Vorgang, keine neue Beschränkung für ausländische Käufer. Das praktische Risiko ist enger gefasst: Ein Unternehmen, das seine Registrierung nicht migriert, könnte erleben, dass seine NIB für Verlängerungen und Compliance-Meldungen gesperrt wird.
- Praktikable Wege bestehen weiterhin. Hotelentwicklungen in größerem Maßstab (grob ab 6.000 m²), die Registrierung unter einer weiterhin offenen Geschäftskategorie oder der Erwerb einer bestehenden PT PMA, die bereits über eine gültige Lizenz in einem inzwischen geschlossenen Code verfügt, werden in der Praxis allesamt genutzt — neben der fortgesetzten Nutzung von Hak Pakai und Leasehold-Strukturen, die vollständig außerhalb des PT-PMA-Systems liegen.
- Wenn Sie bereits über HGB im Rahmen einer PT PMA Eigentum besitzen, wurde Ihr Titel dadurch nicht ungültig, und der Anteilsverkauf bleibt der etablierte Mechanismus zur Übertragung des Eigentums an einen neuen ausländischen Käufer. Allerdings ist, falls ein Verkauf eine neue OSS-Anmeldung auslöst, die Rechtslage in der öffentlichen Auslegung nicht abschließend geklärt — es lohnt sich, dies vor der Vermarktung mit einem Notar zu klären.
Was sich tatsächlich geändert hat: Die OSS-Schließung vom Mai 2026
Am 28. Januar 2026 wandte sich der Gouverneur von Bali, I Wayan Koster, an das indonesische Investitionsministerium (BKPM) und beantragte formell, die Neuregistrierung ausländischer Unternehmen (PT PMA) in einer festgelegten Liste von Geschäftskategorien mit geringerem Risiko in Bali zu schließen — mit dem von der Provinzregierung erklärten Ziel, kleine und mittlere indonesische Unternehmen davor zu schützen, von ausländischen Marktteilnehmern in Branchen verdrängt zu werden, die nie für groß angelegtes ausländisches Kapital vorgesehen waren. Etwa einen Monat später, am 24. Februar, stellte Perda 4/2026 Nominee-Eigentumsvereinbarungen unter Strafe (Gegenstand von Teil I). Ab etwa der dritten Maiwoche 2026 begann das OSS-Lizenzierungssystem schließlich, neue PT-PMA-Anträge in den betroffenen Kategorien abzulehnen.
Die vollständigste öffentlich zugängliche Darstellung der betroffenen Liste stammt von ANTARA News Bali, der staatlichen indonesischen Nachrichtenagentur, die die folgenden 18 KBLI-Codes als für die Neuregistrierung ausländischer Unternehmen geschlossen meldete:
| KBLI-Code | Geschäftskategorie |
|---|---|
| 55110 | Hotels mit Sternekategorie, unter 6.000 m² Gebäudefläche |
| 55120 | Nicht-Stern-Hotels ("Melati"), unter 6.000 m² Gebäudefläche |
| 55900 | Sonstige kurzfristige Beherbergung |
| 68111 | Immobiliengeschäfte, im Eigenbesitz oder gemietet |
| 70209 | Sonstige Unternehmensberatung |
| 70204 | Industrielle Managementberatung |
| 77100 | Vermietung von Kraftfahrzeugen |
| 77311 | Vermietung von Motorrädern und Rollern |
| 47711 | Einzelhandel mit Bekleidung |
| 47511 | Einzelhandel mit Textilien |
| 47249 | Sonstiger spezialisierter Lebensmitteleinzelhandel |
| 47991 | Mobiler und fliegender Lebensmittelhandel |
| 56303 | Cafés und Bars |
| 56305 | Traditionelle Medizin und Kräuterläden |
| 14120 | Schneiderei und Maßanfertigung von Kleidung |
| 93111 | Betrieb von Sportstadien und -anlagen |
| 93116 | Fitnesscenter |
| 93191 | Förderung und Organisation von Sportveranstaltungen |
Diese Liste stammt aus einer einzelnen, detaillierten Nachrichtenquelle (ANTARA News Bali) und wird in mehreren anderen Medien inhaltlich, jedoch ohne Codenummern, weitgehend bestätigt. Wir konnten sie nicht direkt mit dem zugrunde liegenden Regierungsschreiben abgleichen und behandeln sie daher als indikativ, nicht als abschließend — bestätigen Sie jeden einzelnen Code bei einem zugelassenen Berater, bevor Sie sich darauf verlassen.
Für einen Immobilienkäufer sind zwei Positionen am wichtigsten: 68111, der allgemeine Immobiliencode, sowie die beiden Beherbergungscodes 55110 und 55120, jeweils begrenzt auf unter 6.000 m² Gebäudefläche. Zusammen versperren sie den einfachen Weg — eine kleine PT PMA registrieren, eine Villa kaufen und sie als Immobilien- oder Beherbergungsbetrieb halten —, den ein großer Teil des Marktes über Jahre hinweg genutzt hat. Es lohnt sich, klar festzuhalten, was diese Schließung nicht bewirkt: Sie betrifft keine PT PMA, die bereits vor Inkrafttreten der Schließung registriert und lizenziert war, und sie berührt nicht den HGB-Titel, den dieses Unternehmen hält. Bestehende Strukturen bestehen genau wie zuvor fort.
Bestehende, von einer PT PMA gehaltene Villen und deren HGB-Titel sind von den Schließungen 2026 nicht betroffen — die Beschränkung gilt für die Neuregistrierung von Unternehmen, nicht für bereits gehaltenes Eigentum.
Die Frist vom 18. Juni: Was sie ist und was nicht
Ein Großteil der Verwirrung rund um Balis Vorschriften für 2026 lässt sich auf ein einziges Datum zurückführen — den 18. Juni —, das der falschen Geschichte zugeordnet wurde. Dieses Datum ist die Frist, bis zu der die indonesische Geschäftsklassifizierung KBLI 2025 vollständig in die OSS-Plattform integriert sein muss und dabei landesweit den bisherigen Codesatz KBLI 2020 ersetzt. Es handelt sich um einen verwaltungstechnischen Vorgang, der seit Jahren vorbereitet wird — keine bali-spezifische Maßnahme und keine neue Beschränkung für Grundstücks- oder Unternehmenseigentum.
Wurde ein Geschäftscode lediglich umnummeriert, ohne dass sich die zugrunde liegende Tätigkeit geändert hat, erfolgt die Migration automatisch innerhalb von OSS und dem Unternehmensregister AHU — eine Änderung der Satzung des Unternehmens ist nicht erforderlich, und bestehende Lizenzen bleiben vollständig gültig. Hat sich der tatsächliche Umfang oder Inhalt eines Codes geändert, ist eine manuelle Aktualisierung erforderlich. Indonesische Rechtsberater, die die Umsetzung verfolgen, haben kein Szenario identifiziert, in dem die Migration selbst den Betrieb einer bestehenden, regelkonformen PT PMA blockiert.
Es besteht ein zweites, durchaus praxisrelevantes Risiko, das erwähnenswert ist, auch wenn öffentliche Leitlinien zu dessen Ausmaß spärlich sind: Ein Unternehmen, das seine NIB (Unternehmensregistrierungsnummer) bis zur Frist nicht migriert hat, könnte im Prinzip feststellen, dass diese Nummer innerhalb von OSS für künftige Anmeldungen — Verlängerungen, Änderungen, Jahresmeldungen — gesperrt oder markiert wird. Wir konnten dies für PT PMA in Bali nicht ausdrücklich bestätigt finden, doch die sinnvolle Reaktion für jeden, der ein Unternehmen über eine PT PMA hält, ist in jedem Fall dieselbe: Lassen Sie sich von Ihrem registrierten Vertreter oder Notar bestätigen, dass Ihre NIB auf die Klassifizierung KBLI 2025 migriert wurde, und bewahren Sie diese Bestätigung auf.
Die Klarstellung, die es sich lohnt, deutlich zu machen: Der 18. Juni 2026 verschließt nicht die Tür zum ausländischen Immobilieneigentum in Bali, und er hat auch keine geöffnet, die zuvor verschlossen war. Es handelt sich um eine Frist des Klassifizierungssystems. Die tatsächlich restriktive Entwicklung ist die oben beschriebene Schließung der Neuregistrierung von PT PMA in bestimmten Codes im Mai 2026 — ein anderes Datum, ein anderer Mechanismus und eine erheblich engere Wirkung, als der Begriff „Freehold-Frist" nahelegt.
Alte KBLI-Codes im Vergleich zu neuen: Was sich tatsächlich geändert hat
Unabhängig von den Schließungen im Mai wurde das in ganz Indonesien verwendete Geschäftsklassifizierungssystem selbst umstrukturiert und von der Ausgabe KBLI 2020 auf KBLI 2025 umgestellt. Speziell für den Beherbergungssektor ist die am klarsten dokumentierte Änderung die Umnummerierung der Tätigkeit der kurzfristigen Villenvermietung:
| KBLI-2020-Code | KBLI-2025-Code | Tätigkeit | Migrationsart |
|---|---|---|---|
| 55193 | 55203 | Villa (kurzfristige Vermietung) | Umnummeriert — typischerweise automatisch, sofern sich die Tätigkeit nicht ändert |
Wir konnten keine veröffentlichte, umfassende Tabelle sämtlicher Codeänderungen von KBLI 2020 auf 2025 mit Relevanz für Immobilien und Gastgewerbe finden — das Regierungsrundschreiben, das die vollständige Migration beschreibt, scheint nicht in einer für uns zugänglichen Form öffentlich verfügbar zu sein. Wo ein bestimmter Code für eine Transaktion relevant ist, bestätigen Sie die aktuelle Klassifizierung direkt bei einem Notar oder Lizenzierungsberater, statt sich auf eine einzelne veröffentlichte Liste zu verlassen — auch nicht auf diese hier.
Es lohnt sich, genau zu sein, was diese Umnummerierung ist und was nicht. Sie ist nicht dasselbe Ereignis wie die Schließung von Code 68111 und der Hotelcodes unter 6.000 m² im Mai 2026 — das sind zwei getrennte Entwicklungen, die zufällig in denselben Zeitraum fallen. Die Umnummerierung von 55193 auf 55203 ist ein Neuklassifizierungsvorgang; ob der umnummerierte Code selbst für neue ausländische Registrierungen offen bleibt, ist eine gesonderte Frage. Aktuelle Hinweise von auf Bali spezialisierten Unternehmensdienstleistern deuten darauf hin, dass die kleinmaßstäbliche Villenvermietung in der Praxis seit Langem einer Kategorie zugeordnet ist, die als für indonesische Kleinunternehmen und Genossenschaften reserviert gilt — eine Beschränkung, die den Maßnahmen von 2026 offenbar vorausgeht, statt aus ihnen zu entstehen. Wer über eine PT PMA ein neues Villenvermietungsgeschäft strukturieren möchte, sollte dies als Bereich behandeln, der eine direkte, aktuelle Bestätigung erfordert, statt sich auf Annahmen zu verlassen.
In der Praxis genutzte Lösungswege
Keiner der nachfolgenden Wege ist eine Lücke im Sinne einer Umgehung der Vorschriften — es handelt sich um Wege, die innerhalb des aktuellen Rahmens tatsächlich offen bleiben, und jeder davon wird berichtsgemäß von Beratern und Notaren, die heute mit ausländischen Käufern in Bali arbeiten, aktiv genutzt.
Im großen Maßstab bauen: Die Schwelle von 6.000 m²
Die Schließung der Codes 55110 und 55120 betrifft speziell Hotels unter 6.000 m² Gebäudefläche. Projekte an oder über dieser Schwelle fallen den Informationen zufolge in eine andere, weiterhin offene Lizenzierungsstufe — im Einklang mit dem erklärten Ziel der Regierung, kleinmaßstäbliche, ausländisch geführte Gästehäuser und Villen einzuschränken, statt echte Hotel- und Resortinvestitionen zu blockieren. Für einen Entwickler mit dem Kapital und dem Anspruch für ein Projekt im Hotelmaßstab bleibt dies ein funktionierender Weg zu einem von einer PT PMA gehaltenen HGB-Titel, auch wenn dies ein grundlegend anderes Vorhaben ist als der Kauf einer einzelnen Villa.
Strukturierung unter einem offenen Code
Die Liste der 18 geschlossenen Codes ist spezifisch, nicht allgemein — eine PT PMA kann heute weiterhin unter jeder Geschäftskategorie registriert werden, die nicht auf dieser Liste steht, sofern die tatsächliche Tätigkeit des Unternehmens dem beantragten Code auch wirklich entspricht. Berater berichten von der fortgesetzten Nutzung des höherriskanten Lizenzierungspfads für Tätigkeiten, die dort schon immer eingeordnet waren, sowie — wie bereits in Teil I erwähnt — der Nutzung eines Codes für Immobilienverwaltung (KBLI 55901, Verwaltung einer Immobilie im Auftrag des Eigentümers statt deren direkter Betrieb als Beherbergungsbetrieb) als einem legitimen Weg, der für vermietungsorientierte Käufer weiterhin offensteht.
Erwerb einer bestehenden PT PMA
Da die Schließung für die Neuregistrierung gilt, nicht für bereits lizenzierte Unternehmen, gewinnt am Markt eine Reaktion an Bedeutung: der Erwerb einer bestehenden, oft ruhenden PT PMA, die bereits über eine gültige NIB in einem der nun geschlossenen Codes verfügt, statt eine neue zu gründen. Dies wird als aufkommender Tätigkeitsbereich unter Balis Unternehmensdienstleistern beschrieben, wobei inaktive Unternehmen zunehmend zum Weiterverkauf angeboten werden. Dieser Weg bringt eigene Sorgfaltspflichten mit sich — die Prüfung der steuerlichen Historie des Unternehmens, etwaiger ausstehender Verbindlichkeiten sowie die Bestätigung, dass Lizenz und Grundstücksnutzungshistorie tatsächlich unbelastet sind —, ist jedoch strukturell ein solider Weg, gerade weil keine neue OSS-Registrierung in einem geschlossenen Code erforderlich ist.
Mit einem Spezialisten statt mit einem Generalisten arbeiten
Jeder der oben genannten Wege hängt davon ab, die Klassifizierung gleich beim ersten Mal richtig vorzunehmen. Die Kosten eines falschen KBLI-Codes, eines Antrags, der eine Woche vor oder nach Inkrafttreten einer Schließung eingereicht wurde, oder eines Unternehmens, das unter einer Adresse strukturiert ist, die nicht mit dem tatsächlichen Geschäftsstandort übereinstimmt, sind 2026 erheblich gestiegen — indonesische Berater haben ausdrücklich davor gewarnt, eine nominelle eingetragene Adresse in einer anderen Provinz zu verwenden, nur weil ein Code dort landesweit offen bleibt, während er in Bali geschlossen ist; die Aufsichtsbehörden sollen genau auf dieses Muster achten. Ein Notar oder Investitionsberater, der OSS in Echtzeit verfolgt, statt sich auf Leitlinien vom Jahresanfang zu verlassen, ist heute ein deutlich wichtigerer Bestandteil jeder Entscheidung zur Strukturierung einer PT PMA als noch 2025.
Deutlich anzumerken: Die Liste der 18 geschlossenen Codes, der Umfang der 6.000-m²-Schwelle und die praktische Behandlung des Erwerbs ruhender Unternehmen sind allesamt Bereiche, in denen die öffentliche Dokumentation dünner ist, als wir es uns für ein derart folgenreiches Thema wünschen würden. Betrachten Sie alles in diesem Abschnitt als Ausgangspunkt für ein Gespräch mit einem zugelassenen indonesischen Notar oder Investitionsberater, nicht als Ersatz dafür.
Die Nachfrage nach Bali hat sich trotz der Änderungen im Lizenzierungssystem nicht abgeschwächt — der Markt passt sich an sie an, statt sich von ihnen abzuwenden.
Wenn Sie bereits Eigentümer sind: Ihren HGB-Vermögenswert weiterverkaufen
Uns wird von bestehenden Eigentümern zunehmend eine Variante dieser Frage gestellt: Wenn meine Villa über eine PT PMA in einer Geschäftskategorie gehalten wird, die nun für die Neuregistrierung geschlossen ist, kann ich sie dann noch an einen anderen ausländischen Käufer verkaufen? Die kurze Antwort lautet: grundsätzlich ja — aber sowohl der Mechanismus als auch eine damit verbundene offene Frage sollten Sie verstehen, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten.
Die Lizenz und die NIB Ihrer PT PMA sowie der von ihr gehaltene HGB-Titel wurden vor den Schließungen 2026 ausgestellt und bleiben gültig; nichts an den Schließungen macht eine bestehende, regelkonforme Struktur rückwirkend ungültig. Der etablierte Weg zur Übertragung des Eigentums an einen neuen ausländischen Käufer ist ein Anteilsverkauf: Der einsteigende Käufer erwirbt die Anteile Ihrer bestehenden PT PMA, statt dass das Unternehmen eine neue Lizenz beantragt, wobei die Änderung dem BKPM gemeldet wird. Historisch wurde dies eher als Meldung denn als neues Genehmigungsverfahren behandelt und dauerte in der Regel wenige Monate bis zum Abschluss.
Die offene Frage ist enger gefasst und sollte ehrlich benannt statt beschönigt werden: Einige Unternehmensberater weisen darauf hin, dass bestimmte Änderungen an einer PT PMA — abhängig davon, was genau geändert wird und wie — eine neue OSS-Anmeldung auslösen können, und eine solche Anmeldung müsste unter einem derzeit offenen KBLI-Code strukturiert werden. Ob eine einfache Anteilsübertragung, bei der die lizenzierte Tätigkeit des Unternehmens unverändert bleibt, als Auslöser einer solchen Anmeldung gilt, scheint in der von uns auffindbaren öffentlichen Leitlinie nicht ausdrücklich geregelt zu sein. In der Praxis bedeutet dies: Die sicherste Position für einen Verkäufer ist, sich von seinem Notar vor der Vermarktung genau bestätigen zu lassen, was eine Übertragung anmeldepflichtig macht und was nicht — statt in die eine oder andere Richtung anzunehmen, dass ein Verkauf vollkommen unproblematisch verlaufen oder blockiert werden wird.
| Ihre Position | Was die Schließungen 2026 für Sie bedeuten |
|---|---|
| Bestehende, regelkonforme PT PMA mit HGB-Titel | Nicht betroffen — Lizenz und Titel bleiben gültig; kein Handlungsbedarf, um weiterhin Eigentümer zu bleiben |
| Verkauf an einen neuen ausländischen Käufer per Anteilsübertragung | Zuerst bestätigen — etablierter Weg, aber lassen Sie von einem Notar prüfen, ob Ihre konkrete Übertragung eine neue OSS-Anmeldung auslöst |
| Käufer möchte für den Kauf eine völlig neue PT PMA registrieren | Geschlossen, sofern die beabsichtigte Tätigkeit in den Bereich Immobilien (68111) oder Beherbergung unter 6.000 m² fällt — der Käufer benötigt eine alternative Struktur |
| Käufer übernimmt Ihre bestehende PT PMA vollständig (Anteilsverkauf) | Offen — genau dieser Weg umgeht die Schließungen bei der Neuregistrierung |
Für Verkäufer ist das im Grunde eine gute Nachricht, die wie eine schlechte daherkommt: Weil sich die Neuregistrierung von PT PMA genau in den Kategorien verengt hat, die die meisten Villenkäufer sonst nutzen würden, ist eine bestehende, saubere, regelkonforme PT PMA mit einem echten HGB-Titel eher wertvoller und für einen neuen ausländischen Käufer zu einem unkomplizierteren Weg in den Markt geworden — nicht zu einem weniger wertvollen. Der Wert liegt darin, dass das Unternehmen bereits lizenziert ist, nicht obwohl es das ist.
Was das für Käufer heute bedeutet
Zusammengefasst ist die praktische Ausgangslage im August 2026 handhabbarer, als es die Schlagzeilen über eine „Freehold-Frist" nahelegen — vorausgesetzt, von Anfang an wird die richtige Struktur gewählt. Ein Käufer, der eine einzelne Villa zur persönlichen Nutzung oder für die Familie möchte, hat Hak Pakai (sofern im Rahmen einer Aufenthaltsgenehmigung zulässig) oder ein gut verhandeltes Leasehold zur Verfügung — beides berührt das PT-PMA-System überhaupt nicht; den vollständigen Vergleich finden Sie in Teil I. Ein Käufer, der eine Immobilie mit Mieteinnahmen über eine Unternehmensstruktur möchte, hat drei realistische Wege: eine bestehende, regelkonforme PT PMA erwerben, statt eine neue zu registrieren; eine neue PT PMA unter einem tatsächlich offenen Code strukturieren, am praktikabelsten als Immobilienverwalter statt als Beherbergungsbetreiber; oder sich auf ein Hotelentwicklungsprojekt im Maßstab über 6.000 m² festlegen, wo die reguläre Lizenzierung weiterhin offensteht. Was zuverlässig nicht mehr funktioniert, ist die Neuregistrierung einer kleinen, neuen PT PMA unter einem allgemeinen Immobilien- oder Kleinhotel-Code in der Erwartung, dass sie genehmigt wird — diese Tür schloss sich im Mai 2026, und die Verwirrung rund um den 18. Juni sollte weder als weitergehende Schließung noch als Aufschub verstanden werden.
Ausgewählte Immobilien in Bali
Eine Auswahl aktueller Polarius-Angebote in ganz Bali, dargestellt in aufsteigender Reihenfolge des Angebotspreises. Die meisten sind als „Freehold" vermarktete HGB-Immobilien, die über bestehende, lizenzierte PT-PMA-Gesellschaften gehalten werden — genau die Art von Vermögenswert, die der in diesem Artikel beschriebene Weg des „Erwerbs eines bestehenden Unternehmens" für einen neuen ausländischen Käufer attraktiver, nicht weniger attraktiv, machen soll. Eine Immobilie (die Residenz in Uluwatu) wird auf Leasehold-Basis angeboten und veranschaulicht den in Teil I dargestellten alternativen Weg.
Moderne tropische Villa, Tumbak Bayuh
Tumbak Bayuh, Canggu
Freehold-Villa, Bingin Hills
Pecatu
Freehold-Villa, Nuanu
Tabanan
Luxuriöse Freehold-Villa, Ubud
Ubud
Ultramoderne Freehold-Villa, Kedungu
Kedungu, Tabanan
Architektonische Villa von Alexis Dornier, Uluwatu
Uluwatu
Freehold-Villa, Gianyar
Gianyar
Klippenvilla mit Meerblick, Bukit
Badung
Opulentes Freehold-Anwesen, Canggu
Canggu
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Quellen und Verweise
- Gouverneur von Bali, Schreiben Nr. B.27.000/642/PM/DPMPTSP, 28. Januar 2026, zur Beschränkung neuer PT-PMA-Lizenzierungen in bestimmten Geschäftskategorien in der Provinz Bali.
- ANTARA News Bali, „18 bidang usaha dengan penanaman modal asing (PMA) di Bali ditutup demi jaga usaha lokal", 2026 — die oben zusammengefasste Liste der 18 Codes.
- ANTARA News (Englisch), „Bali blocks foreign investment in 18 business categories", 2026.
- Provinzregierung von Bali (baliprov.go.id), offizielle Erklärung zu OSS-Zugangsbeschränkungen für PMA in bestimmten KBLI-Kategorien.
- The Jakarta Post, „Bali cracks down on foreign-owned small businesses amid concerns over local economy", 25. Juli 2026.
- Kompas (money.kompas.com und denpasar.kompas.com), Berichterstattung über Balis Beschränkungen für ausländische Investitionen, Juli 2026.
- Schinder Law Firm, „Implementation of KBLI 2025 in the OSS System: Timeline, Adjustment Requirements and Legal Implications", 2026.
- Emerhub, „Indonesia Confirms KBLI 2025 Migration Will Be Automatic" und „Bali Closes Low-Risk and Medium-Low-Risk PMA Licensing in OSS", 2026.
- Provinzregierung von Bali, Regionalverordnung (Peraturan Daerah) Nr. 4 von 2026 zur Kontrolle der Umwandlung produktiven Ackerlandes und zum Verbot von Nominee-Grundstückseigentum, 24. Februar 2026.
Dieser Artikel fasst öffentlich zugängliche indonesische Rechts-, Regulierungs- und Nachrichtenquellen zu allgemeinen Informationszwecken zusammen. Mehrere Details — einschließlich der vollständigen Liste der eingeschränkten Geschäftskategorien und der genauen Behandlung von Eigentumsübertragungen bei Unternehmen im Rahmen der Maßnahmen von 2026 — konnten zum Zeitpunkt der Erstellung nicht anhand offizieller Regierungsdokumente bestätigt werden und sind entsprechend im gesamten Text gekennzeichnet. Dies stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Ausländische Käufer und Verkäufer sollten vor jeder Grundstücks-, Immobilien- oder Unternehmenstransaktion stets unabhängigen Rechtsrat von einem in Indonesien qualifizierten Notar (PPAT) oder Anwalt einholen.
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