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Obwohl ein privates Freehold-Eigentum für Ausländer in Indonesien eingeschränkt ist, gibt es praktikable Wege auf dem indonesischen Immobilienmarkt, die eine sichere Nutzungsdauer und stabile, gut kalkulierbare Einnahmen bieten.
Hak Pakai ist ein staatlich anerkanntes Nutzungsrecht mit Verlängerungsmöglichkeiten; Leasehold-Verträge sind flexibel und internationalen Investoren vertraut; und ein PT PMA ermöglicht den Erwerb im Rahmen einer Unternehmensstruktur, wo dies sinnvoll ist.
Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Beratern stellt sicher, dass die Dokumente deine Prioritäten widerspiegeln – Verlängerung, Übertragung, Renovierungsrechte und Streitbeilegung – alles entscheidend beim Kauf einer Immobilie in Indonesien, besonders in stark nachgefragten Gebieten wie Canggu oder luxuriösen Freehold-Villen in Bali.
Kurzfassung:
Ob eine Off-Plan-Villa in Seminyak oder ein Off-Plan-Apartment in Canggu – diese Strategie unterscheidet sich deutlich vom Kauf einer fertigen Villa. Off-Plan-Käufe eignen sich für Käufer, die Wert auf Designkontrolle, Ratenzahlungen und Wertsteigerungspotenzial legen – im Grunde kaufst du ein Produkt der Zukunft zum heutigen Preis.
Das Risiko liegt in Bau und Lieferung, doch dies lässt sich minimieren, indem man mit einem erfahrenen Entwickler arbeitet, klare Spezifikationen und Fristen festlegt, Meilensteinzahlungen nutzt und unabhängige Inspektionen durchführen lässt.
Beim Kauf einer Leasehold-Immobilie sollte sichergestellt werden, dass die Laufzeit ab Übergabe beginnt (nicht ab Vertragsdatum) und dass die Verlängerungsmechanismen klar geregelt sind.
Fertige Villen und Apartments bieten Sicherheit: sofortige Nutzung oder Vermietung, bestehende Infrastruktur und echte Betriebsdaten zur Einschätzung der Rendite.
Due Diligence umfasst Titelprüfung, Zonen- und Baugenehmigungen, Übereinstimmung mit dem Bau, Wartungshistorie und bestehende Miet-/Managementverträge. Für Renditeziele sollte man 12–24 Monate an Belegungs- und Preisstatistiken prüfen sowie Nachbarschaft und Betriebsgeräusche evaluieren.
Jede erfolgreiche Immobilientransaktion in Bali beginnt mit Standort und Immobilientyp. Für Wellness und Kultur eignet sich Ubud; wer eine kosmopolitische Küstenszene mit hoher Mietnachfrage sucht, sollte Canggu oder Strandvillen in Seminyak in Betracht ziehen.
Polarius International Real Estate stellt anhand deines Budgets, Stils und Renditeziels eine Vorauswahl zusammen und führt Besichtigungen inklusive Bewertung von Zugangswegen, Geräuschpegeln und Nachbarschaft durch.
Die Due Diligence sollte parallel zu den Verhandlungen erfolgen: Titelprüfung, Landstatus, zulässige Nutzung (Zonen), Baugenehmigungen, Servitute und Drainage.
Danach wählt man die geeignete Struktur: Leasehold für Einfachheit, Hak Pakai für längere Nutzung oder PT PMA für Skalierung und Unternehmensbetrieb. Die Wahl hängt von Nutzungsdauer, operativen Anforderungen und Exit-Strategie ab.
Der Notar (PPAT) erstellt die Dokumente in Bahasa Indonesia, Steuern werden beglichen und der Vertrag wird unterschrieben.
Nach Abschluss registrieren die Behörden die Rechte. Ein klarer Übergabeplan (Versorgung, Möbel, Management) erleichtert den nahtlosen Start.
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen professionelle Dienste und gesetzliche Gebühren an. Notar- und Anwaltskosten betragen etwa 1%. Der Verkäufer zahlt 5% Transfersteuer; Käuferkosten variieren nach Struktur und Due-Diligence-Aufwand. Laufende Abgaben wie die jährliche Grundsteuer (PBB) sollten eingeplant werden.
Für Vermietung sollten Kosten für Möblierung, Verwaltung und regelmäßige Renovierungen berücksichtigt werden.
Die Migrationsstrategie sollte der geplanten Nutzung entsprechen. Investoren mit PT PMA können ein Investor-KITAS beantragen.
Ab 60 Jahren ist das Bali-Rentnervisum eine gute Option für langfristigen Aufenthalt ohne Arbeitstätigkeit.
Behandle den Kauf wie ein kleines Hospitality-Projekt: Struktur, Dokumentation und Betrieb müssen von Anfang an stimmen. Führe immer eine rechtliche Due Diligence in Bali durch.
Arbeite mit einem vertrauenswürdigen Notar und stelle klare Verlängerungsmechanismen sicher – besonders in begehrten Gegenden wie Pererenan oder Pandawa.
Ja - jedoch nicht im persönlichen Freehold. Ausländer nutzen typischerweise Leasehold-Verträge oder Hak Pakai-Titel.
Die Preise variieren. Auf Bali kann eine 2-Zimmer-Villa zum Verkauf in Canggu je nach Lage und Mietdauer zwischen 250.000 und 400.000 USD liegen. Eine große Villa auf der Klippe in Uluwatu kann über 1.500.000 USD kosten.
Ausländer wählen in Bali oft Leasehold-Immobilien wegen der Einfachheit. Der Kauf von Freehold-Immobilien auf Bali ist nur über einen Nominee oder eine PT PMA-Struktur möglich, was eine größere rechtliche Überwachung erfordert.
Ja - Beliebte Gebiete wie Immobilien zum Verkauf in Seminyak und Villen in Ubud auf Bali bieten eine stabile Mietnachfrage, während aufstrebende Gebiete wie Immobilien zum Verkauf auf Lombok und Villen auf der Insel Sumba Wachstumspotenzial bieten.
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