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Aunque el título freehold privado para extranjeros está restringido en Indonesia, existen vías prácticas en el mercado inmobiliario indonesio que ofrecen seguridad de tenencia y flujos de caja fiables.
Hak Pakai es un derecho reconocido por el Estado con mecanismos de renovación; los leaseholds son flexibles y familiares para los inversores internacionales; y un PT PMA permite la expansión cuando la propiedad corporativa es la vía adecuada.
Trabajar con asesores experimentados garantiza que los documentos reflejen tus prioridades: renovación, transferencia, derechos de reforma y resolución de disputas, aspectos esenciales al comprar cualquier propiedad en Indonesia y en zonas de alta demanda, como apartamentos de alquiler a corto plazo en Canggu o villas de lujo freehold en Bali.
En resumen:
Ya sea que busques una villa off-plan en Seminyak o un apartamento off-plan en Canggu, este enfoque requiere una estrategia distinta a la compra de una villa terminada. Las propiedades off-plan en Bali son ideales para compradores que desean control de diseño, pagos escalonados y potencial de revalorización entre la reserva y la entrega; esencialmente, comprar el producto del mañana al precio de hoy.
La contrapartida es el riesgo de construcción y entrega, que puede mitigarse eligiendo un promotor con historial comprobado, exigiendo especificaciones claras, cronogramas y cláusulas de penalización, utilizando pagos por hitos vinculados al progreso verificado y encargando inspecciones independientes en fases clave.
Al comprar propiedades leasehold en Bali, confirma que el “reloj” del contrato empieza a correr en la entrega (no en la fecha de firma) y que los mecanismos de renovación están claramente establecidos.
Las villas y apartamentos terminados en Bali priorizan la certeza: lo que ves es lo que obtienes, con uso inmediato o ingresos por alquiler, servicios ya instalados y datos operativos reales para respaldar la rentabilidad.
La due diligence se centra en un título/ derecho limpio, zonificación y permisos de construcción, conformidad con lo construido, historial de mantenimiento y contratos de gestión o alquiler existentes que puedas heredar. Si buscas ingresos, solicita informes de ocupación y tarifas de 12–24 meses, revisa opiniones de huéspedes, tarifas de gestión y visita el vecindario en distintos momentos del día.
Toda compra exitosa en Bali empieza con la elección de la zona y el tipo de propiedad. Si tu visión se orienta al bienestar y la cultura, empieza en Ubud Bali, donde las vistas selváticas y terrazas de arroz atraen estancias prolongadas y huéspedes de retiro. Si prefieres una escena costera cosmopolita con fuerte atractivo de alquiler a corto plazo, una villa en Canggu o una villa frente a la playa en Seminyak sería ideal.
Con un briefing de zona definido, Polarius International Real Estate puede preparar una lista filtrada según tu presupuesto, estilo y rentabilidad objetivo, seguida de visitas en sitio para evaluar caminos de acceso, ruido según la hora y el ambiente del vecindario.
La due diligence en Bali viene después y debe realizarse en paralelo a la negociación. Más allá de la inspección visual, verifica el título, estatus del terreno, uso permitido (zonificación) y la existencia o validez de los permisos de construcción. También es el momento de confirmar servidumbres de paso, drenaje y cualquier restricción que afecte futuras reformas.
Con el panorama legal claro, elige la estructura que mejor se adapte a tus objetivos. Muchos compradores internacionales optan por leasehold por su simplicidad; otros prefieren Hak Pakai para un uso personal prolongado; y los inversores que buscan montar un negocio o escalar un portafolio suelen crear un PT PMA. La elección depende de la duración deseada, tus necesidades operativas y tu estrategia de salida.
Una vez acordados los términos, un notario (PPAT) redacta la documentación en Bahasa Indonesia y coordina el cierre. Revisarás el borrador, pagarás los impuestos correspondientes y firmarás la escritura.
Tras la firma, los derechos se registran ante las autoridades para que tu interés quede oficialmente inscrito. Un plan de entrega claro (servicios, mobiliario, gestión) permite que la propiedad entre en uso o alquiler inmediatamente.
Además del precio negociado, debes prever apoyo profesional y gastos legales. Los honorarios notariales y legales suelen rondar el 1% del valor de la propiedad. El vendedor paga un impuesto de transferencia del 5%, mientras que las tarifas del comprador varían según la estructura elegida y la complejidad de la due diligence. A futuro, considera impuestos anuales como el PBB (impuesto sobre tierra y edificios).
Si planeas alquilar la propiedad, añade gastos para mobiliario, gestión, mejoras periódicas y mantenimiento preventivo.
Tu estrategia migratoria debe alinearse con cómo planeas usar la propiedad. Los inversores con un PT PMA pueden solicitar el Investor KITAS, disponible para quienes tienen actividad corporativa en Bali.
Si tienes 60 años o más y deseas residir a largo plazo sin trabajar, el Visa de Jubilación de Bali es una buena opción, sujeta a requisitos financieros y de seguro. Tu elección dependerá del tiempo que planees permanecer en Bali.
Trata la compra como un pequeño negocio hotelero: alinea estructura, documentación y operaciones desde el día uno. Realiza siempre una due diligence legal antes de comprometerte.
Trabaja con un notario de confianza y un consultor local, y elige la opción de tenencia que encaje en tus objetivos. Asegura que los mecanismos de renovación sean claros, especialmente en zonas de alta demanda como Pererenan o Pandawa.
Sí - pero no bajo freehold a título personal. Los extranjeros suelen usar contratos de leasehold o títulos Hak Pakai.
Los precios varían. En Bali, una villa de 2 dormitorios en venta en Canggu puede costar entre 250.000 y 400.000 USD según la ubicación y el plazo del arrendamiento. Una gran villa en acantilado en Uluwatu podría superar los 1.500.000 USD.
Los extranjeros a menudo eligen propiedades en leasehold en Bali por simplicidad. La compra de propiedades en freehold en Bali solo es posible a través de un nominado o una estructura PT PMA, lo que requiere mayor supervisión legal.
Sí - Áreas populares como propiedades en venta en Seminyak y villas en Ubud, Bali, proporcionan una demanda de alquiler constante, mientras que áreas emergentes como propiedades en venta en Lombok y villas en la isla de Sumba ofrecen potencial de crecimiento.
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