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Bien qu’un titre foncier privé en pleine propriété soit limité pour les étrangers achetant une propriété en Indonésie, des solutions pratiques existent sur le marché indonésien permettant de sécuriser la possession et de générer des flux de trésorerie fiables. Le Hak Pakai est un droit reconnu par l’État avec des mécanismes de renouvellement ; les baux sont flexibles et familiers aux investisseurs internationaux ; une PT PMA permet l’expansion lorsque la propriété d’entreprise est appropriée.
Travailler avec des conseillers expérimentés garantit que les documents reflètent vos priorités – renouvellement, transfert, droits de rénovation et résolution des litiges – tous essentiels lors de l’achat d’une propriété indonésienne, notamment dans des zones à forte demande, comme les appartements à louer à court terme à Canggu ou les villas de luxe en pleine propriété à Bali.
En résumé :
Que vous recherchiez une villa en projet à Seminyak ou un appartement en projet à Canggu, la stratégie diffère de celle d’une villa achevée. Les propriétés en projet conviennent aux acheteurs souhaitant un contrôle du design, des paiements échelonnés et un potentiel de plus-value entre la réservation et la remise des clés ; c’est acheter le produit de demain au prix d’aujourd’hui.
Le compromis réside dans le risque de construction et de livraison, à atténuer en choisissant un promoteur immobilier à Bali avec un historique solide, en insistant sur des spécifications claires, des délais et des clauses de pénalité, en utilisant un compte séquestre ou des paiements par étapes liés à l’avancement vérifié et en commissionnant des inspections indépendantes aux étapes clés.
Lors de l’achat d’un bien en bail à Bali, confirmez que le « compteur » du bail commence à la remise des clés (et non à la date du contrat) et que les mécanismes de renouvellement sont explicites.
Les villas ou appartements achevés à Bali privilégient la certitude : ce que vous voyez est ce que vous obtenez, avec un usage personnel immédiat ou un revenu locatif, des services établis et des données opérationnelles réelles pour garantir le rendement.
La diligence raisonnable se concentre sur la validité des titres et droits, le zonage et les autorisations de construction, la conformité aux plans, l’historique d’entretien et les éventuels contrats de gestion ou de location existants. Si le revenu est un objectif, demandez des rapports d’occupation et de tarifs sur 12 à 24 mois, vérifiez les avis des clients et les frais de gestion, et observez le quartier à différents moments de la journée.
Toute acquisition réussie à Bali commence par le choix de la zone et du type de propriété. Si votre vision est orientée vers le bien-être et la culture, commencez par une propriété à vendre à Ubud, où les vues sur la jungle tropicale et les rizières attirent des séjours prolongés et des invités en style retraite. Si vous préférez une ambiance côtière cosmopolite avec un fort potentiel de location à court terme, une villa à Canggu ou une villa en bord de plage à Seminyak serait appropriée.
Avec un brief de zone en main, Polarius International Real Estate peut constituer une shortlist correspondant à votre budget, style et rendement cible, suivie d’inspections sur site pour évaluer les routes d’accès, le bruit à différents moments et l’ambiance des propriétés voisines.
La diligence raisonnable à Bali doit être effectuée parallèlement aux négociations. Au-delà d’une inspection visuelle, vérifiez le titre, le statut du terrain, l’usage autorisé (zonage) et l’existence ou la validité des permis de construire. C’est également le moment de confirmer les servitudes, le drainage et les retraits pouvant affecter les rénovations ou extensions futures.
Une fois la situation légale claire, choisissez la structure la mieux adaptée à vos objectifs. De nombreux acheteurs internationaux optent pour le bail pour sa simplicité et ses termes prévisibles ; d’autres préfèrent le Hak Pakai pour un usage personnel prolongé ; et les investisseurs construisant un portefeuille ou exploitant des biens hôteliers établissent souvent une PT PMA pour permettre la propriété d’entreprise et la scalabilité. Votre choix doit équilibrer durée de possession, besoins opérationnels et stratégie de sortie.
Une fois les conditions convenues, un notaire (PPAT) rédige les documents de vente en bahasa indonesia et coordonne la finalisation. Vous examinerez le projet, réglerez les taxes pertinentes et signerez l’acte.
Après la finalisation, les droits sont enregistrés auprès des autorités pour garantir la reconnaissance légale de votre intérêt. Un plan de remise des clés clair (services, ameublement, intégration de la gestion) permet une utilisation ou une exploitation locative immédiate.
Au-delà du prix négocié, prévoyez un budget pour le support professionnel et les charges légales. Les frais de notaire et juridiques se situent généralement autour de 1 % de la valeur de la propriété, selon l’étendue de la rédaction et de l’enregistrement. Le vendeur paie une taxe de transfert de 5 %, tandis que les frais côté acheteur varient selon la structure choisie et la complexité de la diligence. Prévoyez également les obligations annuelles comme la taxe foncière et sur les bâtiments (PBB).
Si vous avez l’intention de louer, ajoutez les coûts d’ameublement, de gestion, de rénovations périodiques et de contingence – de petites remises à niveau régulières protègent l’occupation et les tarifs journaliers sur le long terme.
Votre parcours d’immigration doit refléter la manière dont vous envisagez d’habiter ou d’utiliser la propriété. Les investisseurs établissant une présence d’entreprise demandent généralement le KITAS Investisseur, disponible pour les étrangers à Bali lié à une PT PMA.
Si vous avez 60 ans ou plus et souhaitez résider à long terme sans travailler, le Visa retraite Bali permet des séjours prolongés, sous réserve de conditions financières et d’assurance spécifiques. Le choix dépendra de la résidence annuelle, saisonnière ou de visites courtes alignées sur les périodes de forte occupation. Ces options rendent l’achat de biens en Indonésie plus flexible et attractif pour les étrangers.
Traitez l’achat comme une petite entreprise hôtelière : alignez structure, documents et exploitation dès le premier jour. Effectuez toujours une diligence légale à Bali avant tout engagement.
Collaborez avec un notaire et un consultant local de confiance pour sécuriser les délais et documents, et choisissez le type de propriété adapté à vos objectifs ; pour beaucoup, le bail est l’option la plus simple et populaire pour les étrangers. Assurez-vous toujours que les mécanismes de renouvellement du bail sont clairs, surtout dans les zones à forte demande comme Pererenan ou les villas de plage à Pandawa.
La plupart des contrats de bail à Bali permettent une extension définie au-delà du bail initial, le prix étant calculé sur la valeur marchande du terrain (mesurée en are) au moment de l’exercice de l’extension. Des contrats clairs définissant les mécanismes de renouvellement, les responsabilités et les niveaux de service garantissent une propriété fluide, de meilleurs avis clients et une sortie plus facile.
Oui - mais pas en freehold à titre personnel. Les étrangers utilisent généralement des contrats de leasehold ou des titres Hak Pakai.
Les prix varient. À Bali, une villa de 2 chambres à vendre à Canggu peut coûter entre 250 000 et 400 000 USD selon l'emplacement et la durée du bail. Une grande villa sur la falaise à vendre à Uluwatu peut dépasser 1 500 000 USD.
Les étrangers choisissent souvent la propriété en leasehold à Bali pour sa simplicité. L'achat de propriétés en freehold à Bali n'est possible que via un nominé ou une structure PT PMA, ce qui nécessite davantage de supervision juridique.
Oui - Des zones populaires comme les propriétés à vendre à Seminyak et les villas à Ubud à Bali offrent une demande locative stable, tandis que des zones émergentes comme les propriétés à vendre à Lombok et les villas sur l'île de Sumba offrent un potentiel de croissance.
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