Vue d’ensemble du marché et fondation touristique

Le marché immobilier de Bali repose sur l’un des secteurs touristiques les plus résilients au monde. En 2025, l’île a accueilli plus de 7,1 millions de visiteurs internationaux, soit un nouveau record historique et une hausse de 10 % sur un an. Cette base touristique soutient une demande régulière et croissante pour les biens destinés à la location de courte durée, faisant de Bali une destination d’investissement attractive pour les capitaux internationaux.

L’île a été désignée meilleure île d’Asie en 2025 par Condé Nast Traveller dans le cadre de ses Readers' Choice Awards au Royaume-Uni, renforçant ainsi sa position de destination phare en matière de style de vie et d’investissement. Les Australiens restent le premier groupe de visiteurs, avec 161 000 arrivées rien qu’en juillet 2025, suivis par d’autres marchés internationaux recherchant de plus en plus des alternatives aux régions touchées par l’incertitude géopolitique.

L’Indonésie elle-même connaît une croissance économique robuste. Le pays devrait devenir la 4e ou 5e économie mondiale d’ici 2045, et la 7e d’ici 2030. Avec une croissance du PIB de 5,11 % sur l’exercice 2025 et une croissance du quatrième trimestre de 5,39 % — la plus rapide depuis trois ans — l’Indonésie offre une stabilité macroéconomique qui attire les investisseurs institutionnels et les particuliers fortunés.

Points d’entrée et niveaux de prix par zone

Le marché immobilier balinais offre une diversité de points d’entrée selon les zones, chacune présentant des caractéristiques distinctes et un potentiel d’investissement propre. Les prix ont à peu près doublé au cours des cinq dernières années, mais les acheteurs disciplinés peuvent encore négocier des remises d’environ 6 % sur les prix affichés dans la plupart des segments, ce qui constitue un avantage réel pour les acquéreurs effectuant leurs recherches avec rigueur.

Opportunités d’entrée de gamme

Les prix commencent autour de 90 000 à 180 000 USD pour des villas sur plan dans des secteurs émergents. Les villas standard en leasehold sur 30 ans se situent généralement entre 260 000 et 500 000 USD, selon l’emplacement et les prestations.

Marchés premium

Dans des zones établies comme Canggu et Seminyak, les prix s’échelonnent de 250 000 à 1,9 M USD, tandis que les propriétés de luxe conçues par des architectes dépassent fréquemment 1,4 M à 5,6 M USD et plus.

Prix du foncier

Dans les poches les plus recherchées du centre de Canggu, le foncier atteint environ 345 000 USD par are (soit environ 100 m²). À l’inverse, les terrains à Uluwatu restent environ 40 % moins chers que leurs équivalents à Canggu, offrant ainsi une opportunité d’arbitrage particulièrement intéressante pour les investisseurs en quête de rendements plus élevés.

Rendements locatifs et projections de retour sur investissement

Le profil de rendement locatif de Bali figure parmi les plus attractifs d’Asie du Sud-Est, même si les performances varient fortement selon le type d’actif, la qualité de la gestion et la précision du micro-emplacement.

Rendement locatif brut moyen

Il s’établit autour de 8,5 % par an tous types de biens confondus, selon les données de marché début 2026 publiées par Bamboo Routes.

Par type d’actif

• Biens loués à long terme : rendement brut de 4,5 à 7 %
• Villas de courte durée bien gérées dans des zones à forte demande : rendement brut de 8 à 14 %
• Communautés resort gérées : ROI projeté de 17 à 20 %

La prime à la gestion

Le facteur le plus déterminant dans la performance d’un investissement immobilier à Bali n’est ni uniquement l’emplacement ni le tarif à la nuitée, mais la qualité de la gestion. Une villa bénéficiant d’une gestion professionnelle, d’une stratégie tarifaire optimisée, de visuels de qualité, d’une présence active sur les plateformes de réservation et d’une exploitation rigoureuse surperforme systématiquement un bien comparable mal géré. Il convient donc de prévoir 15 à 20 % des revenus locatifs bruts pour la gestion professionnelle.

Perspectives 2026–2030

Le marché entre dans une phase de consolidation. La croissance de l’offre ralentit à mesure que les zones périphériques dépourvues d’infrastructures perdent en attractivité. Les développeurs établis, forts d’un historique de livraison éprouvé, devraient dominer, tandis que certains opérateurs plus petits pourraient sortir du marché ou céder des actifs en difficulté. Cette maturation laisse entrevoir un environnement plus durable et plus stable, avec un potentiel de plus-value dans les biens juridiquement conformes situés dans les zones touristiques appropriées.

Profil des acheteurs internationaux et tendances

Bali attire une base d’acheteurs internationaux diversifiée, avec des tendances géographiques et démographiques de plus en plus nettes en 2025–2026.

Composition des acheteurs

Les Australiens représentent 29 % des acheteurs de villas, ce qui en fait le principal groupe d’acquéreurs étrangers. Les Indonésiens, majoritairement basés à Jakarta, comptent pour environ 21 %, suivis des Européens (environ 20 %), des Américains (15 %), puis des Coréens et des Chinois réunis (8 %).

Recomposition géopolitique

L’une des tendances marquantes de 2026 est le redéploiement d’une partie des capitaux britanniques et américains, qui se détournent de l’immobilier du Moyen-Orient, notamment à Dubaï et Abou Dabi, au profit de Bali, sous l’effet des tensions géopolitiques liées à l’Iran, Israël et les États-Unis. Bali apparaît de plus en plus comme une alternative stable et politiquement neutre face à des marchés plus volatils.

Croissance de la régence de Badung

Le principal corridor d’investissement, comprenant Canggu, Seminyak et Uluwatu, a enregistré une hausse de 92 % de la demande étrangère par rapport à 2022, signe d’un intérêt international en nette accélération.

Attrait de valeur refuge

L’Indonésie conserve une politique étrangère non alignée, une gouvernance démocratique et une stabilité politique qui contrastent avec la volatilité observée sur certaines places du Moyen-Orient. Pour les investisseurs recherchant diversification géographique et résilience économique, Bali présente donc un profil rendement/risque particulièrement attractif.

Zonage et conformité : échéance du 31 mars 2026

Le gouvernement indonésien a fixé une échéance clé : au 31 mars 2026, toutes les propriétés proposées sur des plateformes OTA telles qu’Airbnb et Booking.com devront être légalement enregistrées et conformes aux exigences réglementaires. Les annonces non conformes risquent d’être retirées de ces plateformes.

Le cadre de zonage

Le système de zonage de Bali (RDTR — Digital Spatial Plan) classe les terrains en différentes catégories.

Zones interdites (motifs rédhibitoires)

• Zone verte (Zona Hijau) : terrain agricole réservé à l’exploitation agricole. La construction y est strictement interdite ; il n’existe pas de voie légale pour y développer des villas.
• Zone jaune (Zona Kuning / Perumahan) : usage résidentiel uniquement. Adaptée à l’habitation longue durée, elle laisse la location courte durée dans une zone grise juridique, de plus en plus ciblée par les autorités.

Zones sûres (compatibles avec l’investissement)

• Zone rose (Zona Pariwisata) : zone touristique. C’est le “feu vert” pour les villas commerciales, hôtels et resorts. Elle permet l’obtention des autorisations de construction à usage commercial/touristique (PBG) ainsi que des licences de location de courte durée (Pondok Wisata).
• Zone rouge (Zona Komersial) : zone commerciale à forte densité, adaptée aux hôtels, grands resorts et projets commerciaux à fort trafic.

La chaîne de conformité

Un bien n’est considéré comme juridiquement conforme que si l’ensemble des éléments suivants sont correctement alignés :

• Zonage (KKPR) situé dans une zone touristique (rose ou rouge)
• Permis de construire (PBG) mentionnant un usage “Commercial/Touristique”
• Certificat de conformité / d’aptitude (SLF) — certification technique de sécurité
• Classification commerciale correcte (KBLI)
• Enregistrement fiscal (NPWPD) pour la taxe hôtelière et restauration (PHR)
• Conformité à la taxe hôtelière et restauration (PHR), actuellement de 10 %

Nouvelles règles Airbnb et réglementation de la location de courte durée

Le durcissement de l’environnement réglementaire en Indonésie redessine le paysage de la location courte durée. Si certains craignaient une interdiction pure et simple d’Airbnb, le ministère du Tourisme a précisé que les plateformes de réservation en ligne ne seraient pas bannies. L’accent se porte désormais sur la conformité réglementaire, l’obtention des bonnes licences et l’enregistrement fiscal.

Exigences principales

• NIB (Business Identification Number) : indispensable, mais ne constitue que la première étape et non la preuve d’une légalité complète.
• Classification KBLI : les bons codes d’activité doivent être enregistrés.
• Taxe hôtelière et restauration (PHR) : taxe de 10 % sur les revenus d’hébergement. Les opérateurs doivent la collecter et la reverser mensuellement ; les plateformes ne le font pas automatiquement.
• Vérification de conformité : l’ensemble des autorisations doit être aligné et vérifié avant le 31 mars 2026.

Option d’exploitation via un opérateur licencié

Les propriétaires qui ne souhaitent pas gérer eux-mêmes la complexité réglementaire peuvent confier l’exploitation à un opérateur licencié. Cette solution permet aux villas de poursuivre légalement leur activité en location courte durée, tout en externalisant la charge réglementaire.

Impact du renforcement réglementaire

Le resserrement du cadre devrait réduire sensiblement l’offre d’hébergements touristiques non autorisés. Cela profite aux biens conformes et gérés professionnellement, en supprimant une partie de la concurrence illégale et en améliorant la qualité globale du marché.

Recommandations stratégiques d’investissement

Sur la base de l’analyse de marché, l’approche suivante vise à maximiser le rendement ajusté du risque :

Priorité 1 : conformité en zone rose

Tout achat doit impérativement concerner un bien situé dans une zone rose dûment vérifiée (zonage touristique). Ce point est non négociable. Le zonage doit être confirmé auprès des autorités locales avant tout engagement financier. Les propriétés situées en zone jaune ou verte sont confrontées à une pression réglementaire croissante et ne peuvent pas exploiter légalement la location courte durée.

Priorité 2 : Uluwatu et Pandawa (moteurs de croissance 2026)

Uluwatu représente l’une des opportunités d’arbitrage les plus convaincantes de 2026. Les terrains y restent environ 40 % moins chers qu’à Canggu, alors que les tarifs à la nuitée y sont comparables, voire supérieurs dans les emplacements les plus premium en bord de falaise. Par ailleurs, de grandes enseignes hôtelières comme Mandarin Oriental et Kempinski se développent dans les zones voisines de Pandawa, signalant une montée en gamme des infrastructures et des flux de capitaux.

ROI projeté pour des actifs bien positionnés à Uluwatu : 15 à 20 % sur la période 2026–2030.

Priorité 3 : communautés resort gérées plutôt que villas isolées

Le marché évolue des villas indépendantes vers des communautés resort gérées, disposant d’équipements complets tels que salle de sport, spa, espaces de coworking et conciergerie. Ces produits atteignent des rendements de 17 à 20 %, contre environ 8 % pour les villas isolées, grâce à une meilleure stabilité d’occupation et à une gestion des revenus plus professionnelle.

Priorité 4 : biens achevés ou prêts à l’exploitation

Il convient d’éviter les acquisitions sur plan, sauf lorsqu’elles sont portées par des développeurs établis avec un historique de livraison prouvé. Environ 38 % des programmes actuellement sur plan ont accusé des retards supérieurs à 18 mois, signe de sous-capitalisation chez certains opérateurs. Les biens achevés permettent de supprimer le risque de construction et de générer des revenus immédiatement.

Priorité 5 : gestion professionnelle

Il faut prévoir 15 à 20 % des revenus locatifs bruts pour une gestion professionnelle. Il s’agit du facteur le plus déterminant dans la performance d’un investissement. Une villa correctement gérée surperforme régulièrement des biens similaires gérés de manière plus moyenne.

Priorité 6 : structure leasehold et droits de renouvellement

Il est essentiel de négocier un leasehold clair sur 30 ans avec des droits de renouvellement explicitement définis. Les conditions de prolongation doivent être précisées dès l’origine afin d’éviter les litiges à l’échéance. Une villa détenue sous un Hak Sewa de 30 ans avec un droit de renouvellement bien rédigé peut être, dans une logique d’investissement, quasi équivalente à une propriété détenue à titre permanent.

Risques et stratégies d’atténuation

Si Bali offre des opportunités solides, les investisseurs disciplinés doivent néanmoins comprendre et maîtriser les principaux risques :

Complexité juridique

Ce risque peut être réduit en travaillant avec des développeurs réputés, des notaires indonésiens qualifiés et des conseils juridiques spécialisés en droit immobilier indonésien avant toute acquisition.

Absence de pleine propriété pour les étrangers

Les étrangers ne peuvent pas détenir de Hak Milik (pleine propriété). Toutefois, des structures de leasehold ou d’usage sur des durées allant jusqu’à 80 ans, assorties de droits de renouvellement clairs, peuvent s’avérer fonctionnellement équivalentes dans un horizon d’investissement. L’essentiel reste la précision des clauses de renouvellement.

Sur-offre sur certains segments de Canggu

Le segment intermédiaire des villas à Canggu subit une pression liée à l’offre. En revanche, les produits premium ou différenciés, ainsi que d’autres zones telles qu’Uluwatu, Ubud et Sanur, demeurent moins exposés. Les acquéreurs doivent privilégier les actifs rares : design distinctif, proximité de la plage ou niveau de gestion supérieur.

Fléchissement de l’occupation

Les taux d’occupation moyens tournent autour de 60 à 65 %. Cela affecte surtout les villas génériques ; les resorts gérés conservent généralement de meilleurs niveaux d’occupation. La gestion professionnelle et le positionnement différencié restent déterminants.

Absence de financement hypothécaire

Les étrangers n’ont généralement pas accès au crédit immobilier en Indonésie. Certains développeurs peuvent proposer des plans de paiement échelonnés, tandis qu’un achat au comptant permet d’éviter la charge des intérêts.

Retards de construction

Il est préférable d’acheter des biens achevés ou de travailler avec des développeurs ayant un historique solide. Les permis de construire (PBG) et certificats de conformité (SLF) doivent être vérifiés avant l’acquisition.

Risque de change (IDR)

De nombreuses transactions sont libellées en USD et les revenus locatifs sont souvent perçus en dollars, ce qui offre une forme de couverture naturelle.

Incertitude réglementaire

L’échéance du 31 mars 2026 crée une incertitude à court terme, mais elle devrait, à long terme, bénéficier aux investisseurs conformes en éliminant une partie de la concurrence non autorisée. Il est donc essentiel de suivre de près les évolutions réglementaires et de maintenir une conformité complète.