场外交易的转变

在疫情后复苏的大部分时期,欧洲酒店投资活动的特征是公开营销的流程——发布的推介材料、结构化的信息备忘录、经纪主导的拍卖。如今这一模式正被悄然取代,尤其是在市场的顶端。

这一趋势在顶级资产板块最为明显。在2026年初宣布的欧洲最大酒店交易中,最具代表性的一宗——一处巴黎地标据报道以约4.476亿欧元(接近每间客房100万欧元)独家易手——并未公开营销。该交易以私密方式进行,通过封闭网络中介撮合,并最终与单一合格买家达成。

促成这一转变的原因有多个。世代传承级资产的卖方——巴黎、伦敦、马德里、米兰及法国南部的旗舰物业——越来越不愿将其价格预期公开暴露于更广泛的市场。一场以5亿欧元估值失败的公开流程,会给不可替代资产的卖方带来他们不愿承受的声誉与估值后果。此外,此等规模资产的买家群体足够狭窄,以至于私密的、受托授权的方式通常比公开流程更能有效触及相关资本。

对投资者而言,其含义十分直接。真正的顶级机会如今主要通过拥有卖方直接授权及成熟机构买家网络的中介机构流通。通过通用渠道部署的资本,越来越多地只能看到其他地方已被拒绝的机会。

2025年数据回顾——市场回归纪律

2025年的核心数据证实,欧洲酒店行业已完全成熟为一个机构级资产类别。根据Global Asset Solutions《欧洲酒店交易报告》,EMEA市场录得267宗交易,交易额达146.5亿欧元,涉及45,052间客房。平均交易规模为5,490万欧元,资产成交单价约为每间客房32.5万欧元。

2025年每个季度的资本部署均保持在34亿欧元以上,这一模式反映的是结构性需求而非机会性激增。市场的地域集中度十分显著:法国、英国、西班牙与德国合计占据约96.1亿欧元,即欧洲交易总量的66%。这种集中度既反映了流动性偏好,也反映了主要门户城市以外机构级产品的稀缺性。

细分市场同样重要。Upscale档位以132宗交易、总额76.6亿欧元、平均5,800万欧元领跑整体活动。Luxury板块录得34宗交易,价值36.6亿欧元——交易数量较少,但平均规模达1.076亿欧元,是Upscale档位的两倍以上。Luxury市场正变得流动性更低、选择性更强,但单房价格依然表现卓越。

值得关注的是,欧洲交易量仍比疫情前峰值低约60%。对于投资周期为五至十年的机构资本而言,当前活动水平与历史基准之间的差距,代表着一个可持续多年的复苏空间——前提是能够以合适的条件寻得合适的资产。

资本构成——谁在买入

2026年向欧洲酒店部署资本的投资者群体,比本轮周期中的任何时期都更为广泛和成熟。相较于通用型核心机构资金主导公开市场交易的时代,资本构成已发生显著变化。

房地产基金与专注酒店业的私募股权

泛欧及全球房地产基金按交易量而言仍是最大的资本类别,但其行为已变得更为审慎。专注酒店业的私募股权公司——包括拥有专属欧洲授权及充裕待投资金的平台——正日益争夺同类upscale与value-add资产。根据JLL《2026年全球酒店投资展望》,全球酒店直接投资较2023年低点增长22%,跨境资本正加速流向英国与欧洲市场。

家族办公室——日益机构化

市场中最显著的演变发生在家族办公室端。欧洲家族办公室已不再是传承财富的被动守护者——它们已实现机构化,私募股权平均配置比例现已达到投资组合的约27%。欧洲拥有超过2,000家单一家族办公室,预计这一数字在2026年将进一步增长。根据Hospitality Investor的行业报道,2025年上半年高净值人士与家族办公室资本约占美国酒店交易的14%——较十年前增长超过十倍。欧洲的趋势正呈现相似的发展轨迹。

这在运营层面具有实际意义。瞄准2026年酒店资产的家族办公室正在组建投资委员会、开展机构级尽职调查,并在执行速度与确定性上展开竞争。卖方也日益乐于与其直接交易。

中东主权与机构资本

来自海湾地区的主权财富基金及准主权机构投资工具——尤其是总部位于阿联酋与卡塔尔的资本——仍是欧洲顶级酒店资产最果断的买家之一。它们对不可替代、世代传承定位的偏好,与欧洲豪华市场的供给特征天然契合。这类买家通常通过场外方式交易,往往借助受托中介机构,并优先考虑长期持有策略而非短期价值提取。

北美、亚太与印度资本

根据HVS《欧洲酒店交易报告》,北美买家是2025年最大的净组合收购方,净组合收购额达5.99亿欧元。亚洲与印度资本——尤其是活跃的企业集团及上市酒店集团——在欧洲交易流程中的存在感日益增强,通常通过欧洲子公司或专业中介机构进行。

资本流向何处——逐个门户城市剖析

2026年欧洲酒店资本的地域分布,继续偏好流动性充裕、定位不可替代且拥有成熟国际需求驱动因素的门户城市。

伦敦——重新校准,而非撤退

伦敦酒店业2025年的表现呈现明显的两个阶段。全年入住率达到82.5%,较上年提升1.2个百分点,但平均每日房价(ADR)在前六个月下降2.5%,随后于下半年回升。根据行业报道,伦敦全年RevPAR增长最终为1.5%。投资者信心也相应重建:Property Week报道称,约1亿英镑的伦敦资产已确认将于2026年初启动,顶级板块的回购活动也同步展开。

2025年新增豪华供给的涌入——首都新增约757间五星级客房——压缩了高端市场的定价能力。对买家而言,这在2026年后供给管道明显受限的市场中构成了一个入场机会。Polarius International Real Estate目前正获授权处理位于Central London核心区的一项世代传承级顶级委托,该资产结合酒店与私人住宅两部分——面向经资质核实、已签署保密协议并出具资金证明的机构及家族办公室买家开放。

巴黎——顶级资产流动性持续

巴黎依然是欧洲顶级酒店交易流动性最深的市场。2026年初,一处巴黎地标资产以约4.476亿欧元独家易手,接近每间客房100万欧元。STR/CoStar 2026年2月的预测指出,巴黎豪华及upper-upscale板块获得了所有欧洲市场板块中第二大的RevPAR上调,2026年第一季度入住率与ADR均有所改善,第二、三季度预计将有进一步的ADR上调。

Polarius持续拥有多项巴黎场外机会的私密渠道,涵盖第1区、第8区及玛黑区的精品5星级酒店,直至第8区的旗舰级顶级资产。拉德芳斯的大型会议酒店业态也在其中。

西班牙——欧洲最炙手可热的投资市场

2025年西班牙吸引了超过42亿欧元的酒店交易,约占欧洲酒店投资总量的18%。根据Leading Hoteliers发布的行业分析,四星及五星物业预计将占未来交易量的79%,豪华及upper-upscale板块吸引了最强的投资者兴趣。马德里尤其正成为机构投资的重点目标。Polarius获授权处理马德里市中心一处规模显著的地标酒店,可选择配备或不配备运营方。

意大利——米兰作为机构门户

2026年意大利豪华酒店业的叙事高度集中于米兰,Rocco Forte、Six Senses等品牌的高调开业正在重塑upscale供给格局。需求驱动因素十分突出:米兰-科尔蒂纳冬奥会将2026年第一季度米兰RevPAR推高近21欧元,2026年2月ADR预计将达到300欧元——同比增幅接近50%。Polarius代理米兰市中心一处4星级酒店,以及伊索拉区一处规模较小的公寓式酒店机会。

法国里维埃拉——一个独立的市场

法国沿海地区继续作为一个独立市场运作,滨海及度假村级资产的定价动态明显区别于城市酒店业态。家族办公室买家——包括2025年欧洲最大家族办公室投资工具之一以2亿欧元高调收购里维埃拉一处庄园——已展现出愿意为不可替代的滨海定位支付超高单资产倍数的意愿。Polarius可提供戛纳克鲁瓦塞特大道上一处完全产权的滨海重新定位机会——一栋多层大型建筑,具备转型为高端精品酒店的强劲潜力。

Polarius欧洲场外酒店投资组合——参考量级

Polarius International Real Estate代理一个精选且保密的欧洲主要投资市场场外酒店机会组合。以下所列委托项目仅为公司当前投资组合及可获取资产量级的示例。完整的信息备忘录、卖方身份及资产具体数据,仅在签署适当保密协议、出具资金证明,以及(针对最大规模资产)提供律师出具的意向书后方予披露。

以上内容仅供参考。Polarius的欧洲酒店投资组合还涵盖跨越广泛价格区间的资产,包括3星、4星及5星级物业、单一资产及组合类机会,以及部分精选品牌住宅项目。所有资产具体信息(包括价格)仅在签署保密协议及出具资金证明后,面向合资格买家披露。

2026年展望——机构资本的关注主题

2026年欧洲酒店投资的环境总体积极,但分布并不均衡。资本市场已趋于稳定。机构发起方可以具竞争力的条件获得债务融资。旅行需求持续获得结构性支撑——预计2026年全球航空旅客量将同比增长4.9%——而2027年后的供给管道在多数门户市场中依然受限。

展望未来一年的三大主题

顶级资产将继续以溢价成交。2026年初巴黎顶级交易所确立的每间客房100万欧元基准,如今已成为不可替代欧洲资产卖方的参照点。以此水平参与竞价的买家,其持有期通常超过十年,而非以退出驱动的内部收益率(IRR)为导向。

增值型及不受运营方约束的机会将主导upscale板块。Savills欧洲酒店投资者情绪调查显示,机构买家明显偏好收益更高的增值型策略,整体呈净买方态势。不受历史运营协议约束的资产——在马德里、米兰等市场日益增多——正吸引特别关注。

地缘政治风险敞口将持续影响资本配置。包括Skift在内的行业分析师已指出,中东地缘政治不稳定可能对欧洲旅行客流构成潜在拖累。然而,对于寻求分散美元及中东风险敞口的资本而言,欧洲豪华酒店业仍是机构层面最具可及性的替代配置之一。

风险考量

2026年对欧洲酒店收购进行机构级评估时,应考虑以下若干重要风险因素。

• 伦敦豪华供给的消化。2024至2025年间交付的约757间新增五星级客房已压缩整个板块的定价能力。买家评估应反映一个多年期的消化曲线。
• 英国运营成本方面的逆风。《就业权利法案》的分阶段实施、商业税率上调及人力成本上升,将在2026年前持续对利润率构成压力。净营业利润预测应相应进行压力测试。
• 长途需求复苏。2025年中国大陆赴欧游客流量仍低于2019年水平,预计要到2026年才会全面恢复正常。这对巴黎、米兰及伦敦的豪华零售与酒店业走廊影响尤为显著。
• 租约覆盖率承压。行业报告显示,2019年签署的典型"市场租约"结构下的租约覆盖率已显著收窄——在部分资产中造成承租方压力,在另一些资产中则形成潜在的重新定位机会。
• 外汇风险敞口。美元买家的购买力已受到美元对英镑及欧元贬值的影响。对于跨大西洋买家而言,货币对冲的收购评估正日益成为标准做法。

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