بقلم Lee Michael Horan

شريك مؤسس، Polarius International Real Estate · عقارات فاخرة دولية

آخر تحديث: أغسطس 2026

الملكية الأجنبية في بالي: الخلفية القانونية

لم يُسمح قانونًا لأي فرد أجنبي بحيازة Hak Milik — سند التملك الحر الحقيقي في إندونيسيا — بموجب المادة 21 من قانون الزراعة الأساسي لعام 1960 (UUPA رقم 5/1960)، الذي يحصر هذا الحق حصريًا بالمواطنين الإندونيسيين. لم يتغيّر هذا في عام 2026 ولا في أي وقت آخر. ما تغيّر، مرارًا، هو مدى صرامة تطبيق هذه القاعدة، ومن المهم أن نكون دقيقين بشأن ما كان يعنيه "التملك الحر" فعليًا في إعلانات بالي العقارية على مدى العقدين الماضيين.

قام هيكلان بهذا الدور. الأول هو ترتيب الوكالة (nominee): يحمل مواطن إندونيسي سند Hak Milik على الورق، بينما يموّل المشتري الأجنبي عملية الشراء ويتحكم في الأصل عبر اتفاق جانبي خاص. كانت هذه الترتيبات، ولا تزال، باطلة بموجب المادة 26(2) من القانون نفسه. نجحت من الناحية العملية بسبب عدم اتساق التطبيق، ولأن سند الملكية الذي يحمل اسمًا إندونيسيًا كان يفي بمتطلبات قائمة العناية الواجبة، حتى عندما كان الوضع القانوني الأساسي هشًا.

أما الهيكل الثاني، والأكثر قابلية للدفاع عنه، فهو Hak Guna Bangunan (HGB — حق البناء)، الذي لا يحمله فرد بل شركة PT PMA: شركة إندونيسية مملوكة لأجانب. HGB هو سند مسجل وموثّق وقابل للرهن والتوريث، ويمكن تجديده على دورات مدتها 30 و20 و30 عامًا وصولًا إلى حد أقصى 80 عامًا. إنه قانوني بالفعل، وهو ما بُني عليه فعليًا جزء كبير من مخزون فلل "التملك الحر" في بالي — الكلمة التي يستخدمها الوسطاء من الطرفين بشكل فضفاض لوصف أصل يحمل شهادة وهيكلًا مؤسسيًا خلفه، لا عقد إيجار مع مالك.

الجدول الزمني: كيف تغيرت قواعد العقارات في بالي خلال 2025-2026

لم يأتِ التشديد كإعلان واحد. بل تراكم على مدى نحو ثمانية عشر شهرًا، عبر سلسلة من الإجراءات الوطنية والإقليمية التي أغلقت معًا الفجوة العملية بين ما كان غير قانوني من الناحية الفنية وما كان يُطبَّق فعليًا.

اللائحة الصادرة في فبراير هي الجزء الذي أثار العناوين الإخبارية، وهذا مفهوم — فهي المرة الأولى التي تحمل فيها ترتيبات الوكالة تعرضًا جنائيًا صريحًا على المستوى الإقليمي، بدلاً من كونها مسألة مدنية باطلة من الناحية الفنية لكن نادرًا ما تُطبَّق. ولعدة أشهر بعد ذلك، قدّم الوسطاء والموثقون والمحامون والاستشاريون في أنحاء الجزيرة إجابات مختلفة فعليًا على السؤال نفسه، لأن التفاصيل التنفيذية للائحة استغرقت وقتًا لتستقر. وبحلول أغسطس 2026، أصبحت الصورة العملية أوضح بكثير، حتى وإن كانت بعض التفاصيل الإدارية لا تزال تُعالَج حالة بحالة.

استمر سوق الفلل في بالي بجذب المشترين الدوليين حتى مع تزايد التدقيق في هياكل الملكية.

التأثير على الملاك الحاليين الذين تم تسويق عقاراتهم كـ"تملك حر"

بالنسبة للملاك الذين يحملون سند HGB موثقًا عبر شركة PT PMA يتم الحفاظ عليها بشكل سليم وملتزمة ضريبيًا، فإن الوضع مطمئن: لا شيء يتغير. كان هذا الهيكل متوافقًا قبل 2026 ولا يزال متوافقًا الآن — شريطة أن تكون الشركة نشطة، وأن تكون الأرض قيد الاستخدام الإنتاجي، وأن تُتابَع مواعيد التجديد (يُفضَّل تقديم الطلبات قبل انتهاء صلاحية HGB بفترة تتراوح بين اثني عشر وستة أشهر، إذ تعود الأرض المنتهية الصلاحية إلى الدولة وتُعامَل إعادة التقديم كحالة جديدة، بتكلفة أعلى بكثير ودون ضمان للموافقة).

أما بالنسبة للملاك الذين اشتروا عبر ترتيب بالوكالة، فالوضع أصعب بكثير مما كان عليه. لا تقدّم Perda 4/2026 عفوًا معلنًا أو مسارًا لتحويل العقارات المملوكة بالوكالة الحالية، وقد ركّز التعليق القانوني في بالي على التعرّض الذي تحمله هذه الهياكل الآن، خصوصًا حيث تقع الأرض ضمن تصنيف زراعي (المنطقة الخضراء/LP2B). الاستجابة الواقعية هي نفسها التي كانت ستنطبق قبل تغيير القانون، لكن بإلحاح أكبر: الحصول على استشارة قانونية مستقلة، وتحديد السند الفعلي الذي تحمله الأرض بدقة، وإعادة الهيكلة حيثما أمكن إلى ترتيب PT PMA/HGB أو Hak Pakai متوافق قبل أن تفرض عملية تدقيق هذا السؤال.

خيارات الملكية للمشترين الأجانب في 2026

نقطة البداية الصادقة لأي شخص يشتري في بالي اليوم هي أن التملك الحر الحقيقي لم يكن متاحًا أبدًا للفرد الأجنبي، ولم يقدّم عام 2026 طريقة جديدة للالتفاف على ذلك. ما تغيّر هو أن المسارات التي كانت قانونية دائمًا أصبحت الآن المسارات الوحيدة التي ينبغي لأي شخص أن يفكر فيها بشكل معقول، وأن الطريق المختصر غير الرسمي أصبح التزامًا حقيقيًا لا منطقة رمادية مقبولة. هذا، من الناحية العملية، تبسيط — حتى لو لم يبدُ كذلك من عنوان يقول "حظر التملك الحر في بالي".

خمسة هياكل، ولمن تناسب كل منها

يستحق مسار تحويل HGB اهتمامًا خاصًا، لأنه كثيرًا ما يُساء فهمه. فبدلاً من تحويل سند Hak Milik قائم إلى HGB، عادة ما تحصل شركة PT PMA التابعة للمشتري الأجنبي على حقوق HGB المنقولة من الحائز الحالي، أو تتقدم بطلب منحة HGB جديدة على أرض تسيطر عليها الشركة. عند التعامل بشكل صحيح، عبر موثّق مرخّص (PPAT) وتسجيل لدى الهيئة الوطنية للأراضي (BPN)، ينتج عن ذلك بالضبط نوع السند الموثّق والقابل للتمويل البنكي الذي يريده مشترٍ جاد — وهو ببساطة لا يُسمى تملكًا حرًا، لأنه ليس كذلك.

قيود جديدة على تراخيص الفلل والفنادق

ينبغي على المشترين الذين يخططون لتأجير عقار أن يكونوا على دراية أيضًا بطبقة ثانية أحدث من القيود. في 28 يناير 2026، أصدر حاكم بالي رسالة رسمية (المرجع B.27.000/642/PM/DPMPTSP) توجّه بحظر طلبات ترخيص شركات PT PMA الجديدة عبر قائمة محددة من فئات الأعمال الأقل خطورة، يُذكر أن عددها يبلغ نحو 18 فئة، مع وصف بدء سريان القيد فعليًا من نحو مايو 2026. ويُذكر أن هذه القائمة تشمل فئات الفنادق الأصغر والإقامة العامة دون عتبة 6,000 م² من مساحة البناء، إلى جانب أنشطة تأجير وإدارة العقارات العامة.

من المرجح جدًا أن يكون هذا هو أصل رقم "6,000 متر مربع" الذي سمع به بعض المشترين: يُفهم أن المشاريع بحجم فندقي عند هذا الحد أو أكبر تظل في متناول شركة PT PMA المهيكلة بشكل صحيح، بينما تقع أعمال الإقامة الأصغر عمومًا الآن خارج هذا النطاق. وبشكل منفصل، أعادت إعادة التصنيف لعام 2025 ترقيم نشاط تأجير الفلل القياسي من رمز KBLI 55193 إلى 55203، ويُفهم أن الرموز بهذا الحجم تقع ضمن فئات مخصصة للتعاونيات والشركات الصغيرة المملوكة لإندونيسيين لا للشركات الأجنبية المؤسسة حديثًا. وحيثما صدر الترخيص بالفعل قبل سريان القيد، يُذكر أنه يظل ساريًا؛ أما بالنسبة لعملية شراء جديدة، فإن هيكلة شركة PT PMA كمدير إقامة (KBLI 55901) — تدير عقارًا نيابة عن المالك، بدلاً من تشغيله مباشرة — هي أحد المسارات المستخدمة عمليًا.

التملك الحر مقابل الإيجار طويل الأجل: حسابات متغيرة

بالنسبة للعديد من المشترين، فإن النتيجة العملية لتشديد هذا العام هي أن الإيجار طويل الأجل أصبح نقطة البداية الأكثر منطقية — ليس كجائزة ترضية، بل لأن المقارنة مع "التملك الحر" أقرب مما تبدو. فسند HGB، وهو أقرب مكافئ قانوني للتملك الحر يمكن أن يحمله هيكل مرتبط بأجنبي، محدد سقفه هو الآخر بـ80 عامًا عبر دورة تجديده الكاملة. وعقد إيجار طويل الأجل تم التفاوض عليه بعناية مع بند تمديد مضمون متفق عليه عند الشراء — يمتد عادة إلى مدة أولية مماثلة تبلغ 25-30 عامًا مع حقوق تعاقدية للتجديد — ليس عرضًا مختلفًا جوهريًا. إنه، في جوهره، تملك حر صادق بشأن استمراره 70 أو 80 عامًا بدلاً من تقديم نفسه على أنه دائم.

كما يتجنب الإيجار طويل الأجل عبء شركة PT PMA تمامًا: لا حد أدنى لرأس المال المدفوع، ولا التزام مؤسسي مستمر، ولا خطر تشغيل ساعة "استخدمه أو ستفقده" على أرض لا يتحكم فيها المشتري مباشرة. بالنسبة لمنزل ثانٍ أو استثمار إيجاري بسيط، غالبًا ما يكون هذا موقفًا أرخص وأبسط من هيكل شركة مصمم لاستثمار تجاري. بعض العقارات المُدرجة حاليًا كتملك حر قابلة بالفعل للتحويل إلى إيجار طويل الأجل بخيار من البائع — يستحق الأمر طرحه مباشرة مع وسيط يفهم جانبي هذا التحويل.

أهمية التمثيل المحلي المتخصص

لا شيء من الهياكل أعلاه صعب من حيث المبدأ. ما أصبح صعبًا فعليًا، منذ فبراير 2026، هو تنفيذها بشكل صحيح من المرة الأولى — فقد ضاق هامش الخطأ في اتفاق مصاغ بشكل فضفاض، أو وسيط غير مرخّص، أو موثّق غير مطّلع على بيئة التطبيق الحالية بشكل كبير. العناية الواجبة التي كانت تقتصر سابقًا على فحص شهادة الملكية تحتاج الآن إلى الامتداد لتشمل التصنيف العمراني، وسجل امتثال شركة PT PMA، وأهلية الترخيص، وحيثما كان ذلك مناسبًا، مسار وثائق البائع نفسه عبر أي ترتيب سابق بالوكالة.

هذه بالضبط البيئة التي يتوقف فيها العمل مع وسيط يمتلك علاقات راسخة وموثوقة مع موثقين إندونيسيين (PPAT) ومحامي هجرة ومستشاري ترخيص عن كونه أمرًا إضافيًا ليصبح الفرق بين صفقة تُغلق بسلاسة وأخرى تتعثر، أو الأسوأ، تنهار لاحقًا. تعمل Polarius International Real Estate حصريًا مع شركاء قانونيين وتوثيقيين مدققين على الأرض في بالي يتابعون هذه البيئة التنظيمية يوميًا، وتُهيكل كل صفقة — سواء كانت إيجارًا طويل الأجل أو Hak Pakai أو PT PMA/HGB — لتكون قابلة للدفاع بموجب القانون الحالي من اليوم الأول، لا مجرد ملائمة عند نقطة البيع.

الحالة الاستثمارية طويلة الأجل في بالي

سيكون من الخطأ قراءة التشديد التنظيمي لهذا العام كعلامة على أن بالي تُغلق أبوابها أمام رأس المال الأجنبي. وبقراءة مختلفة، فهو سوق ينضج: يفصل بين المشترين الراغبين في أصل مهيكل بشكل صحيح وقابل للدفاع عنه، وأولئك الذين يسعون وراء طريق مختصر كان مصيره النفاد حتمًا. لم يتباطأ جانب الطلب من هذه القصة في هذه الأثناء. بلغت أعداد الوافدين الأجانب إلى بالي 6.95 مليون في عام 2025، بزيادة 9.72% على أساس سنوي، وحددت المقاطعة هدفًا يبلغ 6.6 مليون زائر دولي لعام 2026 — أرقام تفوق بكثير مستويات ما قبل الجائحة وتواصل دعم معدلات الإشغال والطلب الإيجاري عبر ممرات الجزيرة السياحية الراسخة.

ما يميّز بالي بشكل متزايد عن أسواق المنازل الثانية والاستثمار في نمط الحياة الأخرى هو مزيج من الطلب السياحي المستمر، وقاعدة عرض فاخرة لا تزال في طور التطور نسبةً إلى ذلك الطلب، واتجاه تنظيمي — مهما كان غير مريح على المدى القصير — يتحرك نحو شفافية أكبر لا أقل. بالنسبة لمشترٍ يقارن بالي بوجهات استثمارية أخرى ذات مناخ دافئ، فإن هذا الاتجاه مهم: فالسوق الذي يُضفي طابعًا رسميًا على قواعده هو سوق يصبح فيه الأصل المهيكل جيدًا أكثر قيمة بمرور الوقت، لا أقل، مع معالجة المخزون المملوك بشكل غير رسمي حوله.

بالنسبة للمشترين الذين يفكرون في منزل ثانٍ، تواصل بالي تقديم عرض نمط حياة — ثقافة ومناخ واتصال وبنية تحتية ناضجة للمغتربين والضيافة — يصعب تكراره بسعر دخول مماثل. أما بالنسبة للمستثمرين، فتدعم أرقام السياحة الأساسية حالة الأصول الإيجارية المُدارة باحترافية في الموقع الجزئي المناسب. وبالنسبة لمن يستكشفون وجودًا تجاريًا، فإن مزيج إطار عمل PT PMA، ولطموحات أكبر، مناطق مخصصة مثل كورا كورا بالي، يوفر مسارات حقيقية لتأسيس كيان تشغيلي على أرض مسجلة بشكل صحيح. لا شيء من ذلك يتطلب تملكًا حرًا. إنه يتطلب الهيكل الصحيح.

تظل معالم بالي الثقافية، من تاناه لوت إلى العمارة المعبدية للجزيرة، محورية في جاذبيتها لمشتري المنازل الثانية.

أبرز المخاطر للمشترين الأجانب

• التعرض المرتبط بالأراضي الزراعية: الأراضي المصنفة كحقول أرز منتجة (LP2B/المنطقة الخضراء) تحمل أعلى مخاطر تطبيق حالية بموجب Perda 4/2026 — تحقق من التصنيف العمراني قبل الالتزام بأي عملية شراء، خصوصًا في تابانان وجيانيار.
• هياكل الوكالة القديمة: أي عقار لا يزال يُسوَّق بشكل غير رسمي كـ"تملك حر" عبر حائز بالوكالة ينبغي التعامل معه كعالي المخاطر ريثما تتم مراجعة قانونية مستقلة، بغض النظر عن المدة التي كان فيها هذا الترتيب قائمًا.
• ترخيص الإيجار: يعتمد المسار المتوافق لتأجير عقار الآن على متى وكيف تم الحصول على الترخيص وبأي حجم — تشدد الوضع فعليًا منذ مايو 2026، وينبغي تأكيده مع مستشار قبل الشراء، لا بعده.
• الجداول الزمنية لتجديد HGB: يعود سند HGB المنتهي الصلاحية إلى الدولة ويجب إعادة التقديم عليه من الصفر — حدد مواعيد التجديد قبل اثني عشر شهرًا، لا ستة.
• تخطيط العملة والضرائب: يخضع دخل الإيجار لغير المقيمين لضريبة الاستقطاع، وينبغي دائمًا نمذجة العوائد بعد خصم تكاليف الإدارة والترخيص والصيانة بدلاً من الاعتماد فقط على العوائد الإجمالية المعلنة.

عقارات مختارة في بالي

تسعة عقارات معروضة حاليًا من Polarius عبر بالي، معروضة بترتيب تصاعدي حسب سعر الطلب. تم تحديد نوع الحيازة لكل عقار؛ ويمكن هيكلة العديد من العقارات أدناه (المدعومة بـ HGB) كإيجار طويل الأجل أيضًا عند الطلب.

فيلا عائلية ريفية، بيريرينان

تومباك بايو، كانغو

4 غرف نوم290 م² مساحة البناءإيجار حتى 2050

450,000 دولار أمريكيعرض

فيلا خلابة على الشاطئ، سانور

سانور

4 غرف نوم450 م² مساحة البناءإيجار حتى 2053

550,000 دولار أمريكيعرض

ملاذ استوائي حديث، مونغو

مونغو، بادونغ

4 غرف نوم620 م² مساحة البناءتملك حر (HGB)

1,000,000 دولار أمريكيعرض

عقار جوغلو تراثي، بايانغان

بالقرب من أوبود

4 غرف نوم10,527 م² أرضتملك حر

2,000,000 دولار أمريكيعرض

فيلا معمارية بإطلالة على المحيط، أولوواتو

أولوواتو، شبه جزيرة بوكيت

4 غرف نوم479 م² مساحة البناءإيجار 48 عامًا

2,495,000 دولار أمريكيعرض

فيلا تملك حر، جيانيار

جيانيار

6 غرف نوم1,300 م² مساحة البناءتملك حر

3,000,000 دولار أمريكيعرض

عقار رائع على قمة تلة، غوا غونغ

بادونغ

6 غرف نوم2.4 هكتار أرضتملك حر

17,500,000 دولار أمريكيعرض

فيلا مباشرة على الشاطئ، كاندي داسا

كاندي داسا

6 غرف نوم2,100 م² أرضواجهة بحرية مباشرة

السعر عند الطلبعرض

عقار ضخم على الشاطئ، تابانان

تابانان

8 غرف نوم3,524 م² أرضتملك حر

السعر عند الطلبعرض

للاطلاع الحصري على أرقى عقارات بالي، اضغط هنا.

المصادر والمراجع