Изменения Права Собственности На Бали В 2026 Году, Часть II: Что Происходит С Регистрацией PT PMA И Классификацией KBLI
С мая 2026 года регистрация новых компаний закрыта примерно в 18 категориях бизнеса на Бали, а июньский срок по классификации вызвал немалую путаницу. Ниже — точный разбор того, что закрыто, что остаётся открытым и что это значит, если вы уже владеете недвижимостью.
Спросите пятерых человек на Бали, что произошло с иностранными инвестициями в недвижимость в июне 2026 года, — и вы, скорее всего, услышите пять разных ответов: запрет на полное право собственности, закрытие PT PMA, реформа лицензирования или вообще ничего особенного. Такая путаница понятна. За несколько месяцев друг за другом произошли три совершенно разных нормативных события: провинциальное ужесточение контроля над номинальным владением в феврале, закрытие регистрации новых компаний в определённом перечне категорий бизнеса примерно с мая и плановая общенациональная реклассификация кодов бизнеса с административным сроком в июне. По-настоящему новым и ограничительным из этих трёх является только одно. Два других широко и неверно интерпретируются.
Это важно, потому что практический вопрос для иностранного покупателя — или иностранного владельца, уже держащего недвижимость через PT PMA, — звучит не как «запрещено ли полное право собственности». Оно никогда и не было доступно в чистом виде, как показано в Части I. Реальный вопрос уже и практичнее: можно ли сегодня всё ещё зарегистрировать новую PT PMA для покупки недвижимости на Бали, в каких категориях бизнеса, в каком масштабе, и что происходит с компанией, созданной до начала всех этих изменений.
Ниже мы разбираем, что именно закрылось, что лишь реорганизуется, как на практике выглядят используемые обходные пути, а также — вопрос, который нам задают всё чаще, — что это значит, если вы уже владеете недвижимостью на Бали через PT PMA и хотите её продать.
Основные выводы
- Регистрация новых PT PMA закрыта примерно в 18 категориях бизнеса с низким уровнем риска с мая 2026 года — включая общую недвижимость (KBLI 68111) и отели или виллы площадью менее 6000 м² — после письма губернатора Бали от 28 января 2026 года. Действующие PT PMA и принадлежащие им титулы HGB это не затрагивает.
- 18 июня 2026 года — это не срок по владению недвижимостью. Это дата завершения перехода национальной системы классификации бизнеса Индонезии KBLI с версии 2020 на версию 2025 внутри платформы OSS — административная процедура, а не новое ограничение для иностранных покупателей. Практический риск более узкий: у компании, не завершившей миграцию регистрации, может быть заблокирован NIB для продления и подачи отчётности.
- Рабочие пути всё ещё есть. На практике используются девелопмент отелей большего масштаба (в целом — от 6000 м² и выше), регистрация под категорией бизнеса, которая остаётся открытой, либо приобретение уже существующей PT PMA, у которой уже есть действующая лицензия по ныне закрытому коду, — наряду с продолжающимся использованием структур Hak Pakai и аренды (leasehold), полностью лежащих вне системы PT PMA.
- Если вы уже владеете недвижимостью через HGB на PT PMA, ваш титул не аннулирован, а продажа долей (share sale) остаётся устоявшимся механизмом передачи права собственности новому иностранному покупателю. При этом, если продажа повлечёт за собой новую подачу документов в OSS, этот вопрос не до конца прояснён в публичных разъяснениях — стоит уточнить у нотариуса, прежде чем выставлять объект на продажу.
Что На Самом Деле Изменилось: Закрытие OSS В Мае 2026 Года
28 января 2026 года губернатор Бали И Вайан Костер направил письмо в Министерство инвестиций Индонезии (BKPM) с официальной просьбой закрыть регистрацию новых иностранных компаний (PT PMA) в определённом перечне категорий бизнеса с низким уровнем риска на Бали — заявленная цель провинциального правительства заключалась в защите малого и среднего бизнеса, принадлежащего индонезийцам, от вытеснения иностранными игроками в секторах, никогда не предназначавшихся для крупного иностранного капитала. Примерно через месяц, 24 февраля, Perda 4/2026 ввела уголовную ответственность за схемы номинального владения (тема Части I). Затем, примерно с третьей недели мая 2026 года, сама система лицензирования OSS начала отклонять новые заявки PT PMA по запрошенным категориям.
Наиболее полное публичное описание затронутого перечня даёт ANTARA News Bali, государственное информационное агентство Индонезии, сообщившее о следующих 18 кодах KBLI, закрытых для регистрации новых иностранных компаний:
| Код KBLI | Категория бизнеса |
|---|---|
| 55110 | Гостиницы со звёздной категорией, площадь застройки менее 6000 м² |
| 55120 | Отели без звёздной категории («мелати»), площадь застройки менее 6000 м² |
| 55900 | Прочие виды краткосрочного размещения |
| 68111 | Операции с недвижимостью, собственной или арендованной |
| 70209 | Прочие консультационные услуги в области управления |
| 70204 | Консультационные услуги в области управления промышленностью |
| 77100 | Аренда автотранспортных средств |
| 77311 | Аренда мотоциклов и скутеров |
| 47711 | Розничная торговля одеждой |
| 47511 | Розничная торговля текстилем |
| 47249 | Прочая специализированная розничная торговля продуктами питания |
| 47991 | Розничная торговля продуктами питания вразнос и на выезде |
| 56303 | Кафе и бары |
| 56305 | Магазины традиционной медицины и трав |
| 14120 | Пошив одежды на заказ |
| 93111 | Эксплуатация спортивных стадионов и объектов |
| 93116 | Фитнес-центры |
| 93191 | Организация и продвижение спортивных мероприятий |
Этот перечень основан на одном подробном новостном источнике (ANTARA News Bali) и в целом подтверждается — в текстовом виде, без указания кодов — рядом других изданий. Нам не удалось напрямую сверить его с исходным правительственным письмом, поэтому мы рассматриваем его как ориентировочный, а не окончательный, — прежде чем полагаться на конкретный код, уточните его у лицензированного консультанта.
Для покупателя недвижимости важнее всего две строки: 68111 — код общей недвижимости, и два кода размещения, 55110 и 55120, оба с ограничением по площади застройки менее 6000 м². Вместе они закрывают простой путь — зарегистрировать небольшую PT PMA, купить виллу, держать её как объект недвижимости или бизнес по размещению, — которым долгие годы пользовалась значительная часть рынка. Стоит прямо подчеркнуть, чего это закрытие не делает: оно не затрагивает PT PMA, уже зарегистрированную и лицензированную до вступления закрытия в силу, и не влияет на титул HGB, которым владеет такая компания. Существующие структуры продолжают функционировать точно так же, как и прежде.
Виллы, уже принадлежащие PT PMA, и их титулы HGB не затронуты закрытиями 2026 года — ограничение касается регистрации новых компаний, а не уже находящейся в собственности недвижимости.
Срок 18 Июня: Чем Он Является И Не Является
Значительная часть путаницы вокруг правил Бали 2026 года связана с тем, что одна дата — 18 июня — оказалась привязана не к той истории. Эта дата — срок завершения интеграции системы классификации бизнеса Индонезии KBLI 2025 в платформу OSS, заменяющей прежний набор кодов KBLI 2020 по всей стране. Это техническая процедура, готовившаяся годами, а не специфическая для Бали мера и не новое ограничение на владение землёй или компаниями.
Там, где код бизнеса был просто перенумерован без изменения содержания деятельности, миграция происходит автоматически внутри OSS и системы реестра компаний AHU — изменение устава компании не требуется, а действующие лицензии полностью сохраняют силу. Там, где фактически изменился объём или суть кода, требуется ручное обновление. Индонезийские юридические консультанты, отслеживающие внедрение, не выявили ни одного сценария, при котором сама миграция блокировала бы работу существующей, соответствующей требованиям PT PMA.
Есть и второстепенный, но вполне практический риск, о котором стоит упомянуть, хотя публичных разъяснений по его масштабу немного: у компании, не перенёсшей свой NIB (регистрационный номер бизнеса) до истечения срока, номер в принципе может оказаться заблокирован или помечен внутри OSS для будущих обращений — продления, изменений, ежегодной отчётности. Мы не нашли прямого подтверждения этого именно для PT PMA на Бали, но разумный шаг для любого владельца компании через PT PMA в любом случае один: уточнить у своего зарегистрированного агента или нотариуса, что ваш NIB перенесён в классификацию KBLI 2025, и сохранить это подтверждение.
Главное, что стоит прямо прояснить: 18 июня 2026 года не закрывает дверь для иностранного владения недвижимостью на Бали и никогда не открывало ту, что была ранее закрыта. Это срок, связанный с системой классификации. По-настоящему ограничительным событием является описанное выше закрытие регистрации новых PT PMA по конкретным кодам в мае 2026 года — другая дата, другой механизм и значительно более узкий эффект, чем предполагает формулировка «дедлайн по полному праву собственности».
Старые И Новые Коды KBLI: Что На Самом Деле Изменилось
Отдельно от майских закрытий сама базовая система классификации бизнеса, используемая по всей Индонезии, была реструктурирована — переход с редакции KBLI 2020 на KBLI 2025. Применительно к сектору размещения наиболее чётко задокументированное изменение — перенумерация деятельности по стандартной краткосрочной аренде вилл:
| Код KBLI 2020 | Код KBLI 2025 | Вид деятельности | Тип миграции |
|---|---|---|---|
| 55193 | 55203 | Вилла (краткосрочная аренда) | Перенумеровано — как правило, автоматически, если деятельность не изменилась |
Нам не удалось найти опубликованную исчерпывающую таблицу всех изменений кодов KBLI 2020 → 2025, имеющих отношение к недвижимости и гостиничному бизнесу, — правительственный циркуляр, описывающий полную миграцию, судя по всему, не размещён в общедоступном виде в форме, к которой у нас был доступ. Если конкретный код важен для сделки, уточняйте актуальную классификацию непосредственно у нотариуса или консультанта по лицензированию, а не полагайтесь на какой-либо один опубликованный перечень, включая этот.
Стоит точно определить, чем эта перенумерация является, а чем нет. Это не то же самое событие, что майское закрытие 2026 года кода 68111 и гостиничных кодов с площадью менее 6000 м², — это два отдельных события, которые просто совпали по времени. Перенумерация 55193→55203 — это процедура реклассификации; остаётся ли сам перенумерованный код открытым для новой иностранной регистрации — отдельный вопрос, и, по текущим разъяснениям специализирующихся на Бали корпоративных сервисных компаний, мелкомасштабная аренда вилл на практике уже давно относится к категории, зарезервированной, как считается, для малого бизнеса и кооперативов, принадлежащих индонезийцам, — ограничение, которое, судя по всему, существовало ещё до мер 2026 года, а не возникло из-за них. Тем, кто структурирует новый бизнес по аренде вилл через PT PMA, стоит рассматривать этот момент как требующий прямого и актуального подтверждения, а не предположений.
Обходные Пути, Используемые На Практике
Ни один из перечисленных ниже путей не является лазейкой в смысле обхода правил — это пути, которые действительно остаются открытыми в рамках текущего регулирования, и, по имеющимся данным, каждый из них активно используется консультантами и нотариусами, работающими сегодня с иностранными покупателями на Бали.
Строительство Большого Масштаба: Порог 6000 м²
Закрытие кодов 55110 и 55120 касается именно отелей с площадью застройки менее 6000 м². Проекты на уровне этого порога или выше, как считается, относятся к другому, по-прежнему открытому уровню лицензирования — это согласуется с заявленной целью правительства сдержать мелкие иностранные гостевые дома и виллы, а не заблокировать реальные инвестиции в отели и курорты. Для девелопера с капиталом и амбициями для проекта отельного масштаба это остаётся рабочим путём к титулу HGB на PT PMA, хотя это принципиально иное предложение, чем покупка одной виллы.
Структурирование Под Открытым Кодом
Перечень из 18 закрытых кодов конкретен, а не универсален — PT PMA сегодня по-прежнему можно зарегистрировать под любой категорией бизнеса, не входящей в этот перечень, при условии что фактическая деятельность компании действительно соответствует заявленному коду. Консультанты сообщают о продолжающемся использовании пути лицензирования с более высоким уровнем риска для видов деятельности, которые всегда классифицировались именно там, а также — как отмечено в Части I — об использовании кода управления объектами размещения (KBLI 55901 — управление объектом от имени владельца, а не непосредственная эксплуатация его как бизнеса по размещению) как одного из законных путей, по-прежнему доступных для покупателей, ориентированных на аренду.
Приобретение Уже Существующей PT PMA
Поскольку закрытие касается новой регистрации, а не уже лицензированных компаний, один из набирающих популярность на рынке ответов — приобретение существующей, часто неактивной, PT PMA, у которой уже есть действующий NIB по одному из ныне закрытых кодов, вместо учреждения новой компании. Сообщается, что это формирующееся направление деятельности среди корпоративных сервисных фирм Бали, а неактивные компании всё чаще выставляются на продажу. Это требует собственной комплексной проверки — проверки налоговой истории компании, отсутствия непогашенных обязательств и действительной чистоты её лицензии и истории землепользования, — но это структурно надёжный путь именно потому, что он не требует новой регистрации в OSS по закрытому коду.
Работайте Со Специалистом, А Не С Универсалом
Каждый из перечисленных выше путей зависит от того, будет ли классификация верной с первого раза. Цена ошибки — неверный код KBLI, заявка, поданная за неделю до или после вступления закрытия в силу, или компания, оформленная по адресу, не соответствующему реальному месту ведения деятельности, — заметно выросла в 2026 году: индонезийские консультанты прямо предостерегают от использования номинального регистрационного адреса в другой провинции только потому, что код там формально остаётся открытым на национальном уровне, хотя закрыт на Бали; считается, что регуляторы внимательно отслеживают именно такую схему. Нотариус или инвестиционный консультант, отслеживающий OSS в реальном времени, а не полагающийся на разъяснения начала года, теперь играет заметно более важную роль в любом решении о структурировании PT PMA, чем в 2025 году.
Стоит прямо оговорить: перечень из 18 закрытых кодов, точные границы порога в 6000 м² и практическое отношение к приобретению неактивных компаний — всё это области, где публичной документации меньше, чем хотелось бы для темы такой значимости. Воспринимайте всё содержимое этого раздела как отправную точку для разговора с лицензированным индонезийским нотариусом или инвестиционным консультантом, а не как замену такому разговору.
Спрос на Бали не снизился на фоне изменений в лицензировании — рынок подстраивается под них, а не уходит от них.
Если Вы Уже Владеете Недвижимостью: Продажа Актива На HGB
Нам всё чаще задают тот или иной вариант этого вопроса действующие владельцы: если моя вилла держится через PT PMA в категории бизнеса, которая теперь закрыта для новой регистрации, могу ли я всё ещё продать её другому иностранному покупателю? Короткий ответ — в принципе да, но прежде чем выставлять объект на продажу, стоит понимать сам механизм и один открытый вопрос внутри него.
Лицензия и NIB вашей PT PMA, а также принадлежащий ей титул HGB были выданы до закрытий 2026 года и остаются действительными; ничто в закрытиях не отменяет задним числом существующую, соответствующую требованиям структуру. Устоявшийся путь передачи права собственности новому иностранному покупателю — продажа долей (share sale): новый покупатель приобретает доли вашей существующей PT PMA, а не подаёт заявку компании на новую лицензию, при этом изменение уведомляется в BKPM. Исторически это рассматривалось как уведомление, а не как процесс нового согласования, и обычно занимало несколько месяцев.
Открытый вопрос более узкий, и о нём честнее сказать прямо, чем обойти стороной: некоторые корпоративные консультанты отмечают, что определённые изменения в PT PMA — в зависимости от того, что именно и как меняется, — могут повлечь новую подачу документов в OSS, и любая такая подача должна была бы структурироваться под ныне открытым кодом KBLI. Считается ли простая передача долей при неизменной лицензированной деятельности компании основанием для такой подачи — судя по всему, чётко не прописано в найденных нами публичных разъяснениях. На практике это означает, что самая безопасная позиция для продавца — до выхода на рынок попросить нотариуса подтвердить, что именно потребуется, а что не потребуется подавать при передаче, а не исходить из предположения, что продажа пройдёт совершенно гладко или, наоборот, будет заблокирована.
| Ваша ситуация | Что закрытия 2026 года означают для вас |
|---|---|
| Существующая, соответствующая требованиям PT PMA с титулом HGB | Не затронуто — лицензия и титул остаются действительными; для продолжения владения никаких действий не требуется |
| Продажа новому иностранному покупателю через передачу долей | Сначала уточните — устоявшийся путь, но уточните у нотариуса, повлечёт ли ваша конкретная передача новую подачу в OSS |
| Покупатель хочет зарегистрировать совершенно новую PT PMA для покупки | Закрыто, если предполагаемая деятельность относится к недвижимости (68111) или размещению площадью менее 6000 м² — покупателю нужна альтернативная структура |
| Покупатель полностью приобретает вашу существующую PT PMA (продажа долей) | Открыто — именно этот путь позволяет обойти закрытия новой регистрации |
Для продавцов это, пожалуй, хорошая новость, замаскированная под плохую: поскольку регистрация новых PT PMA сузилась именно в тех категориях, которыми в противном случае пользовалось бы большинство покупателей вилл, существующая, чистая, соответствующая требованиям PT PMA с подлинным титулом HGB, скорее, стала более, а не менее ценным и простым путём на рынок для нового иностранного покупателя. Ценность — именно в том, что компания уже лицензирована, а не вопреки этому.
Что Это Значит Для Покупателей Сегодня
В совокупности практическая ситуация по состоянию на август 2026 года более рабочая, чем предполагают заголовки о «дедлайне по полному праву собственности», — при условии, что с самого начала выбрана правильная структура. Покупателю, которому нужна одна вилла для личного или семейного использования, доступны Hak Pakai (при наличии права по виду на жительство) или грамотно согласованная аренда (leasehold), ни один из которых вообще не затрагивает систему PT PMA, — полное сравнение см. в Части I. Покупателю, которому нужен объект с арендным доходом через корпоративную структуру, доступны три реалистичных пути: приобрести существующую, соответствующую требованиям PT PMA вместо регистрации новой; структурировать новую PT PMA под действительно открытым кодом, на практике чаще всего как управляющий объектом размещения, а не как оператор размещения; либо взяться за проект отельного масштаба площадью более 6000 м², где стандартное лицензирование остаётся открытым. Что больше не работает надёжно — это регистрация совершенно новой мелкомасштабной PT PMA под кодом общей недвижимости или малого отеля в расчёте на одобрение: эта дверь закрылась в мае 2026 года, а путаницу вокруг 18 июня не следует трактовать ни как более широкое закрытие, ни как отсрочку.
Избранные Объекты На Бали
Подборка текущих объектов Polarius на Бали, в порядке возрастания запрашиваемой цены. Большинство из них — предлагаемые как объекты с «полным правом собственности» на HGB, принадлежащие действующим лицензированным компаниям PT PMA, — именно тот тип актива, который путь «приобретение существующей компании», описанный в этой статье, призван сделать более, а не менее привлекательным для нового иностранного покупателя. Один объект (резиденция в Улувату) предлагается на условиях аренды (leasehold), иллюстрируя альтернативный путь, изложенный в Части I.
Современная тропическая вилла, Тумбак-Баюх
Тумбак-Баюх, Чангу
Вилла с полным правом собственности, Бингин-Хиллз
Печату
Вилла с полным правом собственности, Нуану
Табанан
Роскошная вилла с полным правом собственности, Убуд
Убуд
Ультрасовременная вилла с полным правом собственности, Кедунгу
Кедунгу, Табанан
Архитектурная вилла Алексиса Дорнье, Улувату
Улувату
Вилла с полным правом собственности, Гианьяр
Гианьяр
Вилла на вершине скалы с видом на океан, Букит
Бадунг
Роскошный особняк с полным правом собственности, Чангу
Чангу
Чтобы увидеть эксклюзивную подборку лучших объектов Бали, нажмите здесь.
Источники И Ссылки
- Губернатор Бали, письмо № B.27.000/642/PM/DPMPTSP от 28 января 2026 года, об ограничении лицензирования новых PT PMA по определённым категориям бизнеса в провинции Бали.
- ANTARA News Bali, «18 bidang usaha dengan penanaman modal asing (PMA) di Bali ditutup demi jaga usaha lokal», 2026 г. — перечень из 18 кодов, изложенный выше.
- ANTARA News (на английском языке), «Bali blocks foreign investment in 18 business categories», 2026 г.
- Правительство провинции Бали (baliprov.go.id), официальное заявление об ограничениях доступа к OSS для PMA по определённым категориям KBLI.
- The Jakarta Post, «Bali cracks down on foreign-owned small businesses amid concerns over local economy», 25 июля 2026 г.
- Kompas (money.kompas.com и denpasar.kompas.com), материалы об ограничениях на иностранные инвестиции на Бали, июль 2026 г.
- Schinder Law Firm, «Implementation of KBLI 2025 in the OSS System: Timeline, Adjustment Requirements and Legal Implications», 2026 г.
- Emerhub, «Indonesia Confirms KBLI 2025 Migration Will Be Automatic» и «Bali Closes Low-Risk and Medium-Low-Risk PMA Licensing in OSS», 2026 г.
- Правительство провинции Бали, Региональное постановление (Peraturan Daerah) № 4 от 2026 года о контроле за конверсией продуктивных земель и запрете номинального владения землёй, 24 февраля 2026 года.
Эта статья обобщает общедоступные индонезийские правовые, нормативные и новостные источники в общих информационных целях. Ряд деталей — включая полный перечень ограниченных категорий бизнеса и точный порядок передачи прав собственности на компанию в рамках мер 2026 года — не были подтверждены по первичной государственной документации на момент написания и соответствующим образом отмечены по тексту. Это не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Иностранным покупателям и продавцам следует всегда получать независимую юридическую консультацию у квалифицированного индонезийского нотариуса (PPAT) или юриста, прежде чем заключать какую-либо сделку с землёй, недвижимостью или компанией.
Правильно Структурируйте Покупку — Или Продажу — На Бали
Планируете ли вы покупку через существующую PT PMA, сравниваете новую корпоративную структуру с Hak Pakai или арендой (leasehold), либо изучаете, как продать существующий актив на HGB с учётом изменений 2026 года, — наша команда поможет найти нужных местных юридических и нотариальных партнёров.
