大多数英国首相都是从威斯敏斯特的某个部门走进唐宁街的。安迪·伯纳姆却是从建筑工地走来的。2026年7月20日,他宣誓就任英国首相,而就在几周前,他刚刚辞去大曼彻斯特市长一职,以梅克菲尔德选区议员身份进入议会——他带来的是比竞选纲领更为稀缺的东西:整整九年、脚踏实地的城市更新实践经验,而这段经验已经体现在曼彻斯特房地产市场的表现上——其增速已超过全国平均水平。
对于任何在这一市场中有利益关切的人来说,了解伯纳姆市长任期内所建设的成果——以及背后的原因——如今已不再只是一段地方历史,而是变得远比以往更具现实意义。
曼彻斯特的成绩单
伯纳姆于2017年5月当选大曼彻斯特市长,此后两次连任,最近一次是在2024年,得票率达63%。在此期间,大曼彻斯特的经济增速约为英国全国平均水平的两倍,这种变化直接体现在这座城市的肌理之中:
- 斯宾宁菲尔德斯(Spinningfields)曾是欧文韦尔河畔的一处停车场,如今已成为曼彻斯特主要的商业区
- 安科茨(Ancoats)十年前还是一片荒废的纺织厂区,如今已吸引数亿英镑的私人住宅投资,成为该市最受追捧的住宅街区之一
- 诺玛(NOMA)、圣约翰区(St John's Quarter)与维多利亚北区(Victoria North,原称北门项目)共同构成了又一个价值数十亿英镑的综合用途城市更新项目管线,其中维多利亚北区一处项目预计将在未来二十年内提供约1.5万套住宅
- 仿照伦敦模式建立的特许经营巴士网络"蜂巢网络"(Bee Network)——在私营运营商多年抵制之后被收归公共控制——加上持续扩建的都会连接(Metrolink)有轨电车系统,进一步支撑了在市中心附近实现更高密度居住的可行性
- 阿维瓦剧院(Aviva Studios,即Factory International)于2023年开业,成为圣约翰区更广泛城市更新计划的文化地标
世邦魏理仕(JLL)预测,2024年至2028年间曼彻斯特房价累计涨幅约为19%,在英国主要城市中仅次于伯明翰;而中心城区核心地段(迪恩斯盖特、安科茨、索尔福德码头)的新建住宅现价已达每平方英尺400至500英镑。
客观地说,这份成绩单并非毫无瑕疵。在伯纳姆任期的大部分时间里,新建住宅的竣工进度一直滞后,直到2023年一项权力下放协议为棕地开发解锁了可观的资金支持;与此同时,尽管有"住房优先"(Housing First)等标志性计划,大曼彻斯特地区的无家可归人数仍连续四年上升。曼彻斯特带来的启示并非城市更新易如反掌或已然完成,而是公共投资与私人资本之间持续数十年的伙伴关系确实能够可靠地推动市场发展——即便这种推动并不均衡。
为何行之有效
曼彻斯特模式有三大特征尤为突出,而这些特征如今更具意义,因为伯纳姆已表示打算将同样的逻辑推广至全国:
- 长期的时间视野。这一战略的根基早于伯纳姆本人——大部分基础工作由曼彻斯特市议会的理查德·利斯(Richard Leese)和霍华德·伯恩斯坦(Howard Bernstein)自上世纪九十年代中期起逐步奠定。城市更新是一个不断积累的过程,不会在一届任期内一蹴而就。
- 对交通与规划的地方分权。大曼彻斯特市长在交通、技能培训和城市更新方面所拥有的权力,使得决策能够在地方层面作出,而无需经由白厅审批——伯纳姆在与利物浦市长史蒂夫·罗瑟拉姆(Steve Rotheram)合著的《Head North》一书中指出,这正是英格兰各地区长期以来在结构上处于劣势的原因。
- 私人资本紧随公共投入而至。一旦交通和公共空间投资降低了某一地区的风险,开发商资本便会大规模跟进——斯宾宁菲尔德斯、安科茨与诺玛的发展背后,均是这一相同的运作机制。
这对当下曼彻斯特房地产市场意味着什么
对于已在考虑曼彻斯特的买家而言,实际情况是延续而非中断。特拉布莱泽(Trailblazer)权力下放协议、维多利亚北区项目管线以及已承诺的交通投资,都不取决于谁出任市长——将有继任者当选,以完成伯纳姆当前的任期,而相关的规划与基础设施承诺仍将保持不变。若说有什么影响的话,这一战略的缔造者如今入主唐宁街,反而更有可能强化中央政府对已在推进项目的持续支持。
对国际买家而言,曼彻斯特的价值主张依旧成立:全市平均租金回报率约为6.6%,在学生密集街区甚至更高;亚马逊、谷歌和阿斯利康等企业持续带来外来投资;与伦敦相比,每平方英尺价格仍存在明显折让——我们在近期对伦敦高端房地产市场的分析中曾探讨过这一对比。Polarius目前代理一系列精选的曼彻斯特公寓房源,供有意进入该市场的买家选择。
这一模式能否复制到英国其他城市?
这正是伯纳姆本人如今在全国层面被追问的问题,而不仅仅是房地产分析人士的关切。他在2026年6月发表的"曼彻斯特主义"(Manchesterism)演讲,以及他与罗瑟拉姆共同提出的"Head North"议程,都明确主张曼彻斯特模式——地方分权、耐心的公共投资、以交通为导向的城市更新——应当推广至其他后工业时代的英格兰城镇,而不仅仅在最大的几个都市圈中重复。
这一模式正从言辞转变为实际政策的早期迹象包括:为博尔顿(Bolton)、利(Leigh)和米德尔顿(Middleton)等城镇提出的市级开发机制,以及将更广泛的"区域振兴"定位为首个任期优先事项。路透社报道称,利用公共资金在私人投资到位之前率先带动住房与交通建设,以扭转数十年来市中心衰落的局面,预计将成为其任期内的一大标志性主题。
这一模式能否在全国范围内复制,目前仍是一个真正悬而未决的问题。曼彻斯特的转型历时近三十年,历经数届全国政府更迭,并依赖于规模、既有制度基础与长期地方领导力的特定组合——目前并非每座城市都具备这样的条件。伯明翰、利兹和利物浦等城市已具备部分相同要素——分权的市长权力、正在推进的城市更新总体规划、正在开发的交通投资——但尚无一座城市能在如此长的时间跨度内将这些要素累积起来,如大曼彻斯特那样。
对房地产投资者而言,实际的启示在于关注促成曼彻斯特成功的同一组信号:哪些城市正获得真正意义上的交通与规划分权,公共基础设施支出最先投向何处,以及私人资本又追随其后进入哪里。这些通常是判断未来十年英国区域房地产增长将集中于何处的最早、也最可靠的指标。
