Cambiamenti alla Piena Proprietà a Bali 2026, Parte II: Dentro la Stretta sulla Registrazione PT PMA e KBLI
Dal maggio 2026, la registrazione di nuove società si è chiusa in circa 18 categorie commerciali a Bali, e una scadenza di classificazione a giugno ha generato una confusione autentica. Ecco esattamente cosa è stato chiuso, cosa resta aperto e cosa significa se possiedi già un immobile.
Chiedete a cinque persone a Bali cosa sia successo agli investimenti immobiliari stranieri nel giugno 2026, e probabilmente otterrete cinque risposte diverse — un divieto sul freehold, la chiusura delle PT PMA, una revisione del sistema di licenze, oppure quasi nulla. La confusione è comprensibile. Tre filoni normativi realmente distinti si sono susseguiti nel giro di pochi mesi: una repressione provinciale della proprietà per interposta persona a febbraio, la chiusura della registrazione di nuove società in un elenco definito di categorie commerciali a partire da circa maggio, e una consueta riclassificazione nazionale dei codici commerciali con una scadenza amministrativa a giugno. Solo uno di questi tre elementi è effettivamente nuovo e restrittivo. Gli altri due vengono ampiamente descritti in modo scorretto.
Questo è rilevante perché la domanda pratica per un acquirente straniero — o per un proprietario straniero che già detiene un immobile tramite una PT PMA — non è "il freehold è vietato". Non lo è mai stato, come illustrato nella Parte I. La vera domanda è più circoscritta e più utile: si può ancora registrare oggi una nuova PT PMA per acquistare un immobile a Bali, in quali categorie commerciali, a quale scala, e cosa succede a una società costituita prima che tutto questo iniziasse.
Di seguito, esaminiamo cosa è stato chiuso, cosa viene semplicemente riorganizzato, come si presentano in pratica le soluzioni alternative attualmente utilizzate e — una domanda che ci viene posta sempre più spesso direttamente — cosa significa se possiedi già un immobile a Bali tramite una PT PMA e desideri rivenderlo.
In Sintesi
- La registrazione di nuove PT PMA si è chiusa in circa 18 categorie commerciali a minor rischio dal maggio 2026 — incluso il settore immobiliare generale (KBLI 68111) e gli hotel o le ville sotto i 6.000 m², a seguito di una lettera del governatore di Bali del 28 gennaio 2026. Le PT PMA esistenti e i titoli HGB da esse detenuti non sono interessati.
- Il 18 giugno 2026 non è una scadenza sulla proprietà. È il termine ultimo per il completamento della migrazione del sistema nazionale di classificazione commerciale KBLI 2020→2025 all'interno della piattaforma di licenze OSS — un esercizio amministrativo, non una nuova restrizione per gli acquirenti stranieri. Il rischio pratico è più circoscritto: una società che non riesce a migrare la propria registrazione potrebbe vedersi bloccare il proprio NIB per i rinnovi e gli adempimenti di conformità.
- Restano percorsi praticabili. Uno sviluppo alberghiero su larga scala (indicativamente, 6.000 m² e oltre), la registrazione sotto una categoria commerciale che resta aperta, oppure l'acquisizione di una PT PMA esistente già titolare di una licenza valida in un codice ora chiuso, sono tutte soluzioni attualmente utilizzate nella pratica — insieme all'uso continuato di strutture Hak Pakai e leasehold, che si collocano interamente al di fuori del sistema PT PMA.
- Se possiedi già un immobile tramite HGB attraverso una PT PMA, il tuo titolo non è stato invalidato, e la cessione di quote resta il meccanismo consolidato per trasferire la proprietà a un nuovo acquirente straniero. Detto ciò, se una vendita comporta una nuova pratica presso l'OSS, la posizione non è del tutto chiarita nelle linee guida pubbliche — vale la pena confermarlo con un notaio prima di mettere in vendita.
Cosa È Realmente Cambiato: La Chiusura OSS di Maggio 2026
Il 28 gennaio 2026, il governatore di Bali, I Wayan Koster, ha scritto al Ministero degli Investimenti indonesiano (BKPM), chiedendo formalmente che la registrazione di nuove società straniere (PT PMA) venisse chiusa in un elenco definito di categorie commerciali a minor rischio a Bali — con l'obiettivo dichiarato dal governo provinciale di proteggere le piccole e medie imprese di proprietà indonesiana dall'essere soppiantate da nuovi operatori di proprietà straniera in settori mai destinati a grandi capitali esteri. Circa un mese dopo, il 24 febbraio, la Perda 4/2026 ha reso penalmente perseguibili gli accordi di proprietà per interposta persona (l'argomento della Parte I). Poi, da circa la terza settimana di maggio 2026, il sistema di licenze OSS stesso ha iniziato a respingere le nuove domande di PT PMA nelle categorie richieste.
Il resoconto pubblico più completo dell'elenco interessato proviene da ANTARA News Bali, l'agenzia di stampa statale indonesiana, che ha riportato i seguenti 18 codici KBLI come chiusi alla nuova registrazione di società straniere:
| Codice KBLI | Categoria commerciale |
|---|---|
| 55110 | Hotel con classificazione a stelle, superficie edificabile inferiore a 6.000 m² |
| 55120 | Hotel non a stelle ("melati"), superficie edificabile inferiore a 6.000 m² |
| 55900 | Altre strutture ricettive a breve termine |
| 68111 | Immobiliare, di proprietà o in locazione |
| 70209 | Altre attività di consulenza gestionale |
| 70204 | Consulenza gestionale industriale |
| 77100 | Noleggio di autoveicoli |
| 77311 | Noleggio di motocicli e scooter |
| 47711 | Vendita al dettaglio di abbigliamento |
| 47511 | Vendita al dettaglio di tessuti |
| 47249 | Altra vendita al dettaglio specializzata di prodotti alimentari |
| 47991 | Vendita al dettaglio ambulante di prodotti alimentari |
| 56303 | Caffè e bar |
| 56305 | Negozi di medicina tradizionale ed erboristeria |
| 14120 | Sartoria e abbigliamento su misura |
| 93111 | Gestione di stadi e impianti sportivi |
| 93116 | Centri fitness |
| 93191 | Promozione e organizzazione di eventi sportivi |
Questo elenco è tratto da un'unica fonte giornalistica dettagliata (ANTARA News Bali) ed è ampiamente confermato in forma discorsiva, senza numeri di codice, da diverse altre testate. Non siamo stati in grado di verificarlo direttamente rispetto alla lettera governativa sottostante, e lo consideriamo indicativo piuttosto che definitivo — verifica qualsiasi codice specifico con un consulente autorizzato prima di farvi affidamento.
Per un acquirente immobiliare, due voci contano più di tutte: 68111, il codice immobiliare generale, e i due codici per l'ospitalità, 55110 e 55120, entrambi limitati a una superficie edificabile inferiore a 6.000 m². Insieme, chiudono la strada più diretta — registrare una piccola PT PMA, acquistare una villa, detenerla come attività immobiliare o ricettiva — che una larga parte del mercato ha utilizzato per anni. Vale la pena ribadire chiaramente cosa questa chiusura non comporta: non tocca una PT PMA già registrata e autorizzata prima dell'entrata in vigore della chiusura, e non incide sul titolo HGB detenuto da quella società. Le strutture esistenti proseguono esattamente come prima.
Le ville detenute tramite PT PMA esistenti e i relativi titoli HGB non sono interessate dalle chiusure del 2026 — la restrizione si applica alla nuova registrazione di società, non agli immobili già detenuti.
La Scadenza del 18 Giugno: Cosa È, e Cosa Non È
Gran parte della confusione attorno alle norme di Bali del 2026 nasce dal fatto che una singola data — il 18 giugno — è stata associata alla storia sbagliata. Quella data è il termine ultimo affinché il sistema indonesiano di classificazione commerciale KBLI 2025 completi l'integrazione nella piattaforma OSS, sostituendo a livello nazionale il precedente set di codici KBLI 2020. Si tratta di un'operazione di ordinaria amministrazione in preparazione da anni, non di una misura specifica di Bali né di una nuova restrizione sulla proprietà di terreni o società.
Laddove un codice commerciale è stato semplicemente rinumerato senza alcuna modifica alla sua attività sottostante, la migrazione avviene automaticamente all'interno dell'OSS e del sistema di registro societario AHU — non è richiesta alcuna modifica allo Statuto della società, e le licenze esistenti restano pienamente valide. Laddove l'ambito o la sostanza effettiva di un codice sia cambiata, è necessario un aggiornamento manuale. I consulenti legali indonesiani che seguono l'attuazione della riforma non hanno individuato alcuno scenario in cui la migrazione stessa blocchi una PT PMA esistente e conforme dall'operare.
Esiste un rischio secondario, autenticamente pratico, che vale la pena segnalare, sebbene le linee guida pubbliche sulla sua portata siano scarse: una società che non ha migrato il proprio NIB (numero di registrazione commerciale) entro la scadenza potrebbe, in linea di principio, vedersi bloccare o segnalare tale numero all'interno dell'OSS per le pratiche future — rinnovi, modifiche, rendicontazione annuale. Non abbiamo trovato conferma specifica di ciò per le PT PMA a Bali, ma la risposta ragionevole per chiunque detenga una società tramite PT PMA resta la stessa in ogni caso: verifica con il tuo agente registrato o notaio che il tuo NIB sia stato migrato alla classificazione KBLI 2025, e conserva la conferma agli atti.
La correzione principale che vale la pena fare chiaramente: il 18 giugno 2026 non chiude la porta alla proprietà immobiliare straniera a Bali, e non ne ha mai aperta una che fosse precedentemente chiusa. È una scadenza del sistema di classificazione. Lo sviluppo autenticamente restrittivo è la chiusura di maggio 2026 alla nuova registrazione di PT PMA in codici specifici, descritta sopra — una data diversa, un meccanismo diverso, e un effetto considerevolmente più circoscritto di quanto suggerisca l'espressione "scadenza sul freehold".
Vecchi Codici KBLI e Nuovi: Cosa È Realmente Cambiato
Separatamente dalle chiusure di maggio, il sistema di classificazione commerciale sottostante utilizzato in tutta l'Indonesia è stato esso stesso ristrutturato, passando dall'edizione KBLI 2020 alla KBLI 2025. Per il settore ricettivo in particolare, il cambiamento più chiaramente documentato è la rinumerazione dell'attività standard di locazione breve di ville:
| Codice KBLI 2020 | Codice KBLI 2025 | Attività | Tipo di migrazione |
|---|---|---|---|
| 55193 | 55203 | Villa (locazione a breve termine) | Rinumerato — tipicamente automatica quando l'attività resta invariata |
Non siamo stati in grado di individuare una tabella pubblicata e completa di ogni modifica di codice KBLI 2020 → 2025 rilevante per il settore immobiliare e ricettivo — la circolare governativa che descrive la migrazione completa non risulta pubblicata in una forma a noi accessibile. Laddove un codice specifico sia rilevante per una transazione, verifica la classificazione attuale direttamente con un notaio o un consulente in materia di licenze, anziché fare affidamento su un singolo elenco pubblicato, incluso questo.
Vale la pena essere precisi su cosa sia, e cosa non sia, questa rinumerazione. Non è lo stesso evento della chiusura di maggio 2026 del codice 68111 e dei codici alberghieri sotto i 6.000 m² — si tratta di due sviluppi separati che si sono semplicemente verificati nella stessa finestra temporale. La rinumerazione 55193→55203 è un esercizio di riclassificazione; se il codice rinumerato resti esso stesso aperto alla nuova registrazione straniera è una questione separata, e le linee guida attuali fornite da società di servizi corporate con sede a Bali suggeriscono che l'attività di locazione di ville su piccola scala si sia, in pratica, collocata a lungo in una categoria intesa come riservata alle piccole imprese e cooperative di proprietà indonesiana — una restrizione che sembra precedere le misure del 2026 piuttosto che avere origine da esse. Chiunque stia strutturando una nuova attività di locazione di ville tramite una PT PMA dovrebbe considerare quest'area come un ambito che richiede una conferma diretta e aggiornata, piuttosto che un'assunzione.
Soluzioni Alternative Utilizzate nella Pratica
Nessuno dei percorsi seguenti costituisce una scappatoia nel senso di eludere le norme — sono le strade che restano autenticamente aperte all'interno del quadro normativo attuale, e ciascuna risulta essere in uso attivo da parte di consulenti e notai che lavorano oggi con acquirenti stranieri a Bali.
Costruire su Larga Scala: La Soglia dei 6.000 m²
La chiusura dei codici 55110 e 55120 si applica specificamente agli hotel sotto i 6.000 m² di superficie edificabile. Gli sviluppi pari o superiori a tale soglia rientrano, secondo quanto risulta, in un livello di licenza diverso e ancora aperto — coerentemente con l'obiettivo dichiarato dal governo di contenere le piccole guesthouse e ville di proprietà straniera, piuttosto che bloccare investimenti alberghieri e di resort autentici. Per uno sviluppatore con il capitale e l'ambizione per un progetto su scala alberghiera, questa resta una strada percorribile verso un titolo HGB detenuto tramite PT PMA, sebbene si tratti di una proposta sostanzialmente diversa dall'acquisto di una singola villa.
Strutturarsi Sotto un Codice Aperto
L'elenco dei 18 codici chiusi è specifico, non generale — una PT PMA può ancora essere registrata oggi sotto qualsiasi categoria commerciale non presente in quell'elenco, a condizione che l'attività effettiva della società corrisponda realmente al codice richiesto. I consulenti riportano un uso continuato del percorso di licenza a rischio più elevato per attività che sono sempre state classificate lì — e, come indicato nella Parte I, l'uso di un codice di gestione ricettiva (KBLI 55901, la gestione di un immobile per conto del proprietario anziché la sua gestione diretta come attività ricettiva) come una via legittima ancora disponibile per gli acquirenti orientati alla rendita locativa.
Acquisire una PT PMA Esistente
Poiché la chiusura si applica alla nuova registrazione e non alle società già autorizzate, una risposta che sta guadagnando terreno sul mercato è l'acquisizione di una PT PMA esistente, spesso inattiva, già titolare di un NIB valido in uno dei codici ora chiusi, anziché la costituzione di una nuova società. Questo viene segnalato come un'area di attività emergente tra le società di servizi corporate a Bali, con società inattive sempre più proposte per la rivendita. Comporta i propri requisiti di due diligence — verificare la storia fiscale della società, eventuali passività in essere, e che il suo registro di licenze e di uso del terreno sia effettivamente pulito — ma si tratta di una via strutturalmente solida proprio perché non richiede una nuova registrazione OSS in un codice chiuso.
Rivolgersi a uno Specialista, Non a un Generalista
Ogni percorso sopra descritto dipende dall'ottenere la classificazione corretta fin dalla prima volta. Il costo di un codice KBLI errato, di una domanda presentata la settimana prima o dopo l'entrata in vigore di una chiusura, o di una società strutturata su un indirizzo che non corrisponde al luogo in cui l'attività opera realmente, è aumentato considerevolmente nel 2026 — i consulenti indonesiani hanno specificamente messo in guardia dall'utilizzare un indirizzo di registrazione nominale in una provincia diversa semplicemente perché un codice resta aperto lì a livello nazionale pur essendo chiuso a Bali; si ritiene che i regolatori siano attenti proprio a questo tipo di schema. Un notaio o un consulente per gli investimenti che segue l'OSS in tempo reale, anziché basarsi su indicazioni risalenti a inizio anno, è ora una componente significativamente più importante di qualsiasi decisione di strutturazione di una PT PMA rispetto al 2025.
Vale la pena segnalarlo chiaramente: l'elenco dei 18 codici chiusi, la portata della soglia dei 6.000 m² e il trattamento pratico delle acquisizioni di società inattive sono tutte aree in cui la documentazione pubblica è più scarsa di quanto vorremmo per un argomento così rilevante. Considera tutto ciò che è contenuto in questa sezione come un punto di partenza per una conversazione con un notaio o un consulente per gli investimenti indonesiano autorizzato, non come un sostituto di tale conversazione.
La domanda per Bali non ha rallentato in concomitanza con i cambiamenti normativi — il mercato si sta adattando attorno ad essi, non allontanandosene.
Se Possiedi Già un Immobile: Rivendere il Tuo Asset HGB
Ci viene posta sempre più spesso una variante di questa domanda da parte di proprietari esistenti: se la mia villa è detenuta tramite una PT PMA in una categoria commerciale ora chiusa alla nuova registrazione, posso comunque venderla a un altro acquirente straniero? La risposta breve è sì, in linea di principio — ma il meccanismo, e una questione aperta al suo interno, meritano entrambi di essere compresi prima di mettere in vendita.
La licenza e il NIB della tua PT PMA, e il titolo HGB da essa detenuto, sono stati rilasciati prima delle chiusure del 2026 e restano validi; nulla nelle chiusure annulla retroattivamente una struttura esistente e conforme. La via consolidata per trasferire la proprietà a un nuovo acquirente straniero è la cessione di quote: l'acquirente entrante acquista le quote della tua PT PMA esistente anziché la società richiedere una nuova licenza, con la modifica notificata al BKPM. Storicamente, questo è stato trattato come una notifica piuttosto che un nuovo processo di approvazione, e ha tipicamente richiesto pochi mesi per essere completato.
La questione aperta è più circoscritta, e vale la pena essere onesti al riguardo piuttosto che sorvolare: alcuni consulenti societari osservano che determinate modifiche a una PT PMA — a seconda esattamente di cosa venga modificato e come — possono comportare una nuova pratica presso l'OSS, e qualsiasi pratica di questo tipo dovrebbe essere strutturata sotto un codice KBLI attualmente aperto. Se un semplice trasferimento di quote, con l'attività autorizzata della società invariata, comporti o meno l'attivazione di questo tipo di pratica non risulta specificato nelle linee guida pubbliche che siamo riusciti a individuare. In pratica, ciò significa che la posizione più sicura per chi vende è far confermare al proprio notaio, prima di mettere l'immobile sul mercato, esattamente cosa un trasferimento richiederà o non richiederà di depositare — piuttosto che presumere, in un senso o nell'altro, che una vendita sarà del tutto priva di complicazioni o che sarà bloccata.
| La tua posizione | Cosa significano per te le chiusure del 2026 |
|---|---|
| PT PMA esistente e conforme con titolo HGB | Non interessata — la licenza e il titolo restano validi; nessuna azione richiesta per continuare a detenere l'immobile |
| Vendita a un nuovo acquirente straniero tramite cessione di quote | Verificare prima — via consolidata, ma verifica con un notaio se il tuo trasferimento specifico comporta una nuova pratica OSS |
| L'acquirente desidera registrare una PT PMA del tutto nuova per l'acquisto | Chiuso se l'attività prevista rientra nel settore immobiliare (68111) o nella ricettività sotto i 6.000 m² — l'acquirente necessita di una struttura alternativa |
| L'acquirente acquisisce la tua PT PMA esistente nella sua interezza (cessione di quote) | Aperto — questa è precisamente la via che aggira le chiusure della nuova registrazione |
Per chi vende, si tratta probabilmente di una buona notizia travestita da cattiva notizia: perché la nuova registrazione di PT PMA si è ristretta esattamente nelle categorie che la maggior parte degli acquirenti di ville utilizzerebbe altrimenti, una PT PMA esistente, pulita e conforme, titolare di un autentico titolo HGB, è diventata semmai una via di accesso al mercato più preziosa e più diretta per un nuovo acquirente straniero — non meno preziosa. Il valore risiede nel fatto che la società sia già autorizzata, non nonostante ciò.
Cosa Significa Questo per gli Acquirenti Oggi
Nel complesso, la posizione pratica nell'agosto 2026 è più praticabile di quanto suggeriscano i titoli sulla "scadenza del freehold", a condizione che venga utilizzata la struttura giusta fin dall'inizio. Un acquirente che desidera una singola villa per uso personale o familiare dispone di Hak Pakai (se idoneo con un permesso di soggiorno) o di un leasehold ben negoziato, nessuno dei quali interessa in alcun modo il sistema PT PMA — vedi la Parte I per il confronto completo. Un acquirente che desidera un immobile a reddito da locazione attraverso una struttura societaria ha tre percorsi realistici: acquisire una PT PMA esistente e conforme anziché registrarne una nuova; strutturare una nuova PT PMA sotto un codice autenticamente aperto, più praticamente come gestore ricettivo anziché come operatore ricettivo; oppure impegnarsi in uno sviluppo su scala alberghiera sopra i 6.000 m², dove la licenza standard resta aperta. Ciò che non funziona più, in modo affidabile, è registrare una PT PMA del tutto nuova e su piccola scala sotto un codice immobiliare generale o di piccolo hotel aspettandosi che venga approvata — quella porta si è chiusa nel maggio 2026, e la confusione attorno al 18 giugno non dovrebbe essere interpretata né come una chiusura più ampia né come una tregua.
Immobili in Evidenza a Bali
Una selezione degli attuali annunci Polarius a Bali, mostrati in ordine crescente di prezzo richiesto. La maggior parte sono immobili HGB commercializzati come freehold, detenuti tramite società PT PMA esistenti e autorizzate — esattamente il tipo di asset che la via dell'"acquisizione di una società esistente" descritta in questo articolo è pensata per rendere più, non meno, attraente per un nuovo acquirente straniero. Uno (la residenza di Uluwatu) è offerto in leasehold, a illustrazione della via alternativa descritta nella Parte I.
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Tumbak Bayuh, Canggu
Villa in Piena Proprietà, Bingin Hills
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Villa di Lusso in Piena Proprietà, Ubud
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Villa Ultracontemporanea in Piena Proprietà, Kedungu
Kedungu, Tabanan
Villa Architettonica di Alexis Dornier, Uluwatu
Uluwatu
Villa in Piena Proprietà, Gianyar
Gianyar
Villa sulla Scogliera con Vista Oceano, Bukit
Badung
Sontuosa Villa in Piena Proprietà, Canggu
Canggu
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Fonti e Riferimenti
- Governatore di Bali, lettera n. B.27.000/642/PM/DPMPTSP, 28 gennaio 2026, sulla restrizione delle nuove licenze PT PMA in categorie commerciali designate nella provincia di Bali.
- ANTARA News Bali, "18 settori di investimento diretto estero (PMA) chiusi a Bali per tutelare le attività locali", 2026 — l'elenco dei 18 codici riassunto sopra.
- ANTARA News (versione inglese), "Bali blocca gli investimenti stranieri in 18 categorie commerciali", 2026.
- Governo provinciale di Bali (baliprov.go.id), dichiarazione ufficiale sulle restrizioni di accesso all'OSS per le PMA nelle categorie KBLI designate.
- The Jakarta Post, "Bali reprime le piccole imprese di proprietà straniera in un contesto di preoccupazioni per l'economia locale", 25 luglio 2026.
- Kompas (money.kompas.com e denpasar.kompas.com), copertura delle restrizioni agli investimenti stranieri a Bali, luglio 2026.
- Schinder Law Firm, "Attuazione del KBLI 2025 nel sistema OSS: tempistiche, requisiti di adeguamento e implicazioni legali", 2026.
- Emerhub, "L'Indonesia conferma che la migrazione al KBLI 2025 sarà automatica" e "Bali chiude le licenze PMA a rischio basso e medio-basso nell'OSS", 2026.
- Governo provinciale di Bali, regolamento regionale (Peraturan Daerah) n. 4 del 2026 sul controllo della conversione dei terreni produttivi e sul divieto di proprietà fondiaria per interposta persona, 24 febbraio 2026.
Questo articolo riassume fonti legali, normative e giornalistiche indonesiane pubblicamente disponibili a scopo puramente informativo. Alcuni dettagli — inclusi l'elenco completo delle categorie commerciali soggette a restrizione e il trattamento preciso dei trasferimenti di proprietà societaria ai sensi delle misure del 2026 — non sono stati confermati rispetto alla documentazione governativa primaria al momento della stesura e sono segnalati di conseguenza in tutto il testo. Questo non costituisce consulenza legale, fiscale o di investimento. Gli acquirenti e i venditori stranieri dovrebbero sempre richiedere una consulenza legale indipendente da un notaio (PPAT) o avvocato qualificato in Indonesia prima di stipulare qualsiasi transazione fondiaria, immobiliare o societaria.
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