Il Caso per le Marche

Incastonate tra gli Appennini e l'Adriatico, le Marche sono da sempre la regione dove gli italiani acquistano la seconda casa quando non riescono più a giustificare i prezzi della Toscana. Per gli acquirenti internazionali nel 2026, questa logica si sta facendo altrettanto chiara. La regione offre borghi medievali, una costa incontaminata, Urbino patrimonio UNESCO, cinque province di terreno agricolo e tenute — e prezzi che rimangono, per qualsiasi standard del lusso europeo, acutamente sottovalutati.

A livello nazionale, i prezzi degli immobili residenziali italiani sono aumentati +4,4% su base annua nel primo trimestre 2025 (Indice dei Prezzi delle Abitazioni ISTAT), con uno slancio che continua nel 2026. Le Marche partecipano a questa tendenza al rialzo da una base considerevolmente più bassa, il che significa che il punto di ingresso rimane interessante anche con l'accelerazione dell'interesse da parte degli acquirenti stranieri.

Fonti: Polarius Research; dashboard nazionale Immobiliare.it; Indice dei Prezzi delle Abitazioni ISTAT T1 2025.

Ville di lusso e casali restaurati nelle zone più richieste delle Marche — entro 20 minuti dalla costa o con vista panoramica sull'Adriatico — possono raggiungere €3.000–€5.000/m², ancora considerevolmente al di sotto degli immobili equivalenti sulla Costa Azzurra o nel cuore del Chianti toscano. Questo crea un gap di valore strutturale che gli acquirenti più esperti stanno iniziando a colmare.

Il Regime Forfettario Italiano: l'Incentivo Strutturale che Ridisegna i Profili degli Acquirenti

Forse nessuna singola politica ha fatto di più per ridefinire l'Italia come destinazione per gli individui con patrimoni netti elevatissimi quanto il regime forfettario per neo-residenti — la flat tax italiana per i nuovi residenti. Introdotto nel 2017 e sostanzialmente potenziato da allora, il regime consente agli individui che trasferiscono la propria residenza fiscale in Italia di pagare un'imposta sostitutiva annua fissa su tutti i redditi di fonte estera, indipendentemente dalla loro entità o natura.

Fonte: Legge di Bilancio italiana 2026; PwC Tax Summaries, febbraio 2026. Ogni familiare qualificante aggiunto a €50.000/anno (da gennaio 2026). Il regime di grandfathering si applica — i partecipanti già aderenti mantengono la loro aliquota.

Gli aumenti successivi sono voluti. L'Italia ha scelto esplicitamente di selezionare un profilo specifico: individui con redditi internazionali sostanziali e portafogli di attività diversificati. Come ha osservato uno specialista fiscale italiano, la progressione rispecchia l'ambizione dell'Italia di competere non con i regimi di trasferimento di massa, ma con la Svizzera e Monaco ai vertici dell'ecosistema della ricchezza europea. Il Paese ha ricevuto upgrade del rating sovrano nel 2025 (S&P a BBB+), rafforzando ulteriormente la narrativa della stabilità.

Le caratteristiche chiave al di là della cifra principale sono ugualmente significative. I nuovi residenti aderenti al regime sono esenti dall'imposta patrimoniale italiana (IVIE e IVAFE) sulle attività estere, esenti dalle imposte di successione e donazione sulle attività estere, e non sono tenuti a dichiarare le disponibilità finanziarie estere. I familiari possono essere aggiunti a €50.000 ciascuno per anno (dal 2026). L'intero accordo può durare fino a 15 anni consecutivi, bloccato all'aliquota in vigore al momento dell'adesione.

Per un UHNWI con, poniamo, €10 milioni di reddito annuo da investimenti esteri, l'aliquota fiscale effettiva nell'ambito del regime 2026 è del 3% — una proposta che, con la qualità della vita e il valore immobiliare che l'Italia offre, poche giurisdizioni concorrenti riescono ad eguagliare. Il regime britannico non-dom è stato abolito nell'aprile 2025. Il regime NHR portoghese è stato significativamente ridimensionato. I tempi dell'Italia, per chi si muove rapidamente, sono strutturali.

Esiste anche una flat tax al 7% separata, disponibile per i pensionati con redditi di fonte estera che stabiliscono la residenza in comuni qualificati — tra cui diversi nelle Marche — per un periodo di 10 anni. Questa opzione è particolarmente rilevante per i professionisti in pensione e i responsabili di family office che cercano una base europea primaria.

Le Marche nel Dettaglio: Cosa Offre il Mercato

Le cinque province delle Marche — Ancona, Pesaro-Urbino, Macerata, Fermo e Ascoli Piceno — hanno ciascuna un carattere distinto. Per gli acquirenti di immobili di lusso, i corridoi più rilevanti sono la fascia costiera adriatica tra Ancona e Fermo; l'entroterra collinare intorno a Macerata e Recanati; e il ricco nord culturale intorno a Urbino e Pesaro.

Fonti: Analisi Green-Acres Le Marche 2026; Polarius Research; Italianhousesforsale.com.

Le proprietà costiere e collinari entro 20 minuti dall'Adriatico sovraperformano costantemente la media regionale. Un casale restaurato o una villa storica con vista mare, piscina e diversi ettari di terreno si colloca in una fascia di prezzo che corrisponderebbe a una frazione degli asset comparabili sulla Riviera Francese o sull'Algarve. Le tenute agrituristiche — che producono olio d'oliva, vino o tartufi — sono sempre più ricercate da acquirenti che desiderano combinare un acquisto legato allo stile di vita con un'attività a reddito registrata in Italia, complemento utile al regime di residenza fiscale forfettaria.

Anche l'opportunità di ristrutturazione rimane significativa. Le Marche contengono un ampio patrimonio di edifici storici strutturalmente solidi — casali del XVII e XVIII secolo, ex conventi, ville rurali padronali — che necessitano di restauro contemporaneo. Diversi regimi nazionali supportano questo processo fino al 2026, tra cui le detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica (coibentazione, fotovoltaico, impianti di riscaldamento) e gli incentivi per il miglioramento sismico. Gli acquirenti disposti a intraprendere un progetto di ristrutturazione possono accedere sia alla rivalutazione dell'immobile sia, ove applicabile, alle agevolazioni fiscali italiane non disponibili per chi acquista immobili già pronti.

La domanda degli acquirenti internazionali nelle Marche è storicamente guidata dai nordeuropei — in particolare acquirenti britannici, olandesi, tedeschi e scandinavi. L'acquisto in Italia dopo la Brexit rimane del tutto possibile per i cittadini britannici; non esistono restrizioni alla proprietà straniera. Gli acquirenti americani e mediorientali sono ora sempre più presenti, man mano che la narrativa della flat tax si diffonde attraverso le reti di gestione patrimoniale.

Prospettive di Investimento: 2026 e Oltre

I volumi totali degli investimenti immobiliari italiani hanno raggiunto €12,5 miliardi nel 2025 — un incremento del 23% su base annua e il secondo miglior risultato di sempre (Cushman & Wakefield). Il capitale estero ha rappresentato il 58% di quel totale. Per il 2026, la prevista prosecuzione dell'allentamento dei tassi BCE sta riducendo ulteriormente i costi di finanziamento; i tassi medi dei mutui italiani erano al 3,28% nel settembre 2025, in calo rispetto al picco di oltre il 4% (dati BCE), con ulteriore compressione attesa nel corso dell'anno.

Per le Marche in particolare, gli analisti di mercato prevedono una continua rivalutazione dei prezzi nelle posizioni costiere e collinari più pregiate, trainata dall'offerta limitata di proprietà restaurate di qualità e dalla crescente consapevolezza internazionale. La regione non ha subito le pressioni della domanda della Toscana o della Puglia; questo è, paradossalmente, parte del suo fascino — e parte di ciò che sostiene la tesi del valore per gli acquirenti che si muovono per primi.

I rendimenti da locazione sulle proprietà agrituristiche e sulle case vacanze di lusso ben gestite nelle Marche oscillano tipicamente tra 4–7% lordo, a riflesso della forte domanda estiva del turismo interno italiano e del crescente interesse internazionale. Le proprietà entro 30 minuti dalla costa, con piscina e privacy, si collocano all'estremità superiore di questa forbice.

L'adozione da parte del governo italiano di un nuovo quadro normativo sulla residenza fiscale dal 2024 — che allinea le regole italiane agli standard OCSE rafforzando al contempo l'attrattiva del regime forfettario — aggiunge ulteriore certezza giuridica per gli acquirenti internazionali mobili che pianificano residenze a lungo termine.

Considerazioni Pratiche per gli Acquirenti Internazionali

I costi di acquisizione in Italia sono rilevanti e devono essere considerati nel budget fin dall'inizio. L'imposta di registro è pari al 2% per la prima casa o al 9% per la seconda casa. L'IVA si applica agli acquisti di immobili di nuova costruzione. Le spese notarili, le spese legali e la due diligence tecnica (prestazione energetica, perizia strutturale, conformità urbanistica) aggiungono tipicamente un ulteriore 2–4% al prezzo di acquisto. È prudente preventivare un costo totale di transazione del 10–13% in aggiunta al prezzo di acquisto.

La chiarezza del titolo e la conformità urbanistica sono particolarmente importanti per le proprietà rurali e storiche nelle Marche. Gli acquirenti dovrebbero commissionare una due diligence approfondita su qualsiasi proprietà con terreno agricolo, annessi o storia di modifiche, per verificare che tutte le strutture siano correttamente registrate e autorizzate. Polarius collabora con professionisti legali e notarili locali consolidati in tutta la regione.

Per chi considera il regime forfettario, è indispensabile una consulenza fiscale specialistica da parte di uno studio esperto nella pianificazione della residenza italiana per HNWI. Il regime richiede una domanda formale, non può essere combinato con tutti gli altri regimi di incentivazione italiani, e dovrebbe essere avviato prima, o contestualmente, all'acquisto dell'immobile e alla procedura di registrazione della residenza.