Аргументы в пользу Марке

Зажатые между Апеннинами и Адриатическим морем, Марке издавна являлись регионом, где итальянцы покупают вторые дома, когда не могут больше оправдать ценовую надбавку Тосканы. Для международных покупателей в 2026 году эта логика становится столь же очевидной. Регион предлагает средневековые горные городки, нетронутое побережье, включённый в список ЮНЕСКО Урбино, пять провинций сельскохозяйственных угодий и усадеб — а также цены, которые по любым европейским стандартам роскоши по-прежнему остаются явно недооценёнными.

По всей стране цены на жилую недвижимость в Италии выросли +4,4% в годовом исчислении в I квартале 2025 года (Индекс цен на жильё ISTAT), и этот импульс сохраняется в 2026 году. Марке участвуют в этом восходящем тренде с существенно более низкой базы, а значит, точка входа остаётся привлекательной даже по мере ускорения интереса со стороны иностранных покупателей.

Источники: Polarius Research; национальная панель Immobiliare.it; Индекс цен на жильё ISTAT Q1 2025.

Элитные виллы и восстановленные фермерские дома в лучших локациях Марке — в пределах 20 минут от побережья или с панорамным видом на Адриатику — могут достигать €3 000–€5 000/м², что по-прежнему значительно ниже аналогичной недвижимости на Лазурном берегу или в тосканском Кьянти. Это создаёт структурный ценовой разрыв, который опытные покупатели начинают активно использовать.

Итальянский фиксированный налог: структурный стимул, меняющий профиль покупателей

Пожалуй, ни одна другая мера не сделала столько для переосмысления Италии как направления для сверхсостоятельных частных лиц, как режим фиксированного налогообложения для новых резидентов (regime forfettario per neo-residenti). Введённый в 2017 году и с тех пор существенно расширенный, режим позволяет лицам, переносящим налоговое резидентство в Италию, уплачивать фиксированный ежегодный налог на замену со всех доходов иностранного происхождения — вне зависимости от их размера или характера.

Источник: Закон о бюджете Италии на 2026 год; PwC Tax Summaries, февраль 2026. Каждый квалифицирующий член семьи добавляется по €50 000/год (с января 2026). Действует принцип grandfathering — действующие участники сохраняют свою ставку.

Последовательное повышение ставок — намеренное. Италия явно выбрала курс на привлечение определённого профиля: лиц со значительными международными доходами и диверсифицированными портфелями активов. Как отметил один итальянский налоговый специалист, эта прогрессия отражает стремление Италии конкурировать не с массовыми схемами привлечения эмигрантов, а со Швейцарией и Монако на вершине европейской экосистемы состоятельных лиц. Страна получила суверенные кредитные апгрейды в 2025 году (S&P до BBB+), что дополнительно укрепляет нарратив стабильности.

Не менее значимы ключевые особенности режима помимо заявленной цифры. Новые резиденты в рамках схемы освобождены от итальянских налогов на имущество (IVIE и IVAFE) в отношении зарубежных активов, от налогов на наследство и дарение в отношении зарубежных активов, а также не обязаны раскрывать иностранные финансовые активы. Члены семьи могут быть добавлены по €50 000 с каждого в год (с 2026 года). Весь механизм может действовать до 15 последовательных лет, зафиксировавшись на ставке, действовавшей на момент вступления.

Для UHNWI с, допустим, €10 млн ежегодного иностранного инвестиционного дохода эффективная налоговая ставка по режиму 2026 года составляет 3% — предложение, которое с учётом качества жизни и стоимости недвижимости в Италии мало кто из конкурирующих юрисдикций способен превзойти. Британский режим non-dom был упразднён в апреле 2025 года. Португальская схема NHR существенно урезана. Момент для Италии — для тех, кто действует оперативно, — носит структурный характер.

Существует также отдельная фиксированная ставка 7%, доступная для получателей пенсий иностранного происхождения, устанавливающих резидентство в отдельных муниципалитетах — в том числе в ряде коммун Марке — сроком на 10 лет. Этот вариант особенно актуален для вышедших на пенсию профессионалов и руководителей семейных офисов, ищущих основную европейскую базу.

Марке в деталях: что предлагает рынок

Пять провинций Марке — Анкона, Пезаро-Урбино, Мачерата, Фермо и Асколи-Пичено — каждая обладает своим особым характером. Для покупателей элитной недвижимости наиболее релевантны: адриатическое побережье между Анконой и Фермо; холмистые внутренние районы вокруг Мачераты и Реканати; а также культурно богатый север вокруг Урбино и Пезаро.

Источники: Анализ Green-Acres Le Marche 2026; Polarius Research; Italianhousesforsale.com.

Прибрежные и холмистые объекты в пределах 20 минут от Адриатики стабильно опережают среднерегиональные показатели. Отреставрированный фермерский дом или историческая вилла с видом на море, бассейном и несколькими гектарами земли находятся в ценовой категории, которая составила бы лишь долю стоимости сопоставимых активов на Французской Ривьере или Алгарве. Агритуристические усадьбы — производящие оливковое масло, вино или трюфели — всё больше привлекают покупателей, стремящихся совместить подлинный образ жизни с доходоприносящим бизнесом, зарегистрированным в Италии, что само по себе является полезным дополнением к механизму налогового резидентства.

Возможности для реновации также по-прежнему значительны. В Марке сосредоточен большой фонд исторических строений в хорошем конструктивном состоянии — фермерские дома XVII–XVIII веков, бывшие монастыри, сельские поместья, — нуждающихся в современном восстановлении. Ряд национальных программ поддерживает это вплоть до 2026 года, включая налоговые вычеты на энергетическую реновацию (утепление, фотовольтаика, системы отопления) и стимулы по сейсмическому укреплению. Покупатели, готовые взяться за реставрационный проект, могут получить как прирост стоимости объекта, так и, при наличии оснований, итальянские налоговые льготы, недоступные для приобретателей готовых объектов.

Исторически международный покупательский спрос в Марке формировался жителями Северной Европы — в особенности британскими, нидерландскими, немецкими и скандинавскими покупателями. Покупки в Италии после Brexit по-прежнему полностью доступны для граждан Великобритании; никаких ограничений на иностранную собственность не существует. Американские и ближневосточные покупатели сегодня всё активнее присутствуют на рынке по мере распространения информации о режиме фиксированного налога через сети управления капиталом.

Инвестиционные перспективы: 2026 год и далее

Совокупный объём инвестиций в итальянскую недвижимость достиг €12,5 млрд в 2025 году — рост на 23% в годовом исчислении и второй лучший результат в истории (Cushman & Wakefield). Иностранный капитал составил 58% от этого объёма. На 2026 год ожидаемое продолжение смягчения ставок ЕЦБ ещё более снижает стоимость заимствований; средние ставки по ипотеке в Италии составляли 3,28% в сентябре 2025 года, снизившись с пикового значения свыше 4% (данные ЕЦБ), с ожиданием дальнейшего сжатия на протяжении года.

Применительно к Марке конкретно аналитики рынка ожидают дальнейшего роста цен в лучших прибрежных и холмистых локациях, обусловленного ограниченным предложением качественных реставрированных объектов и растущей международной известностью. Регион не испытал того давления спроса, которое характерно для Тосканы или Апулии; это — парадоксально — и является частью его привлекательности, а также частью того, что поддерживает ценовую аргументацию для покупателей, действующих на опережение.

Доходность аренды хорошо управляемых агритуристических объектов и элитного арендного жилья в Марке типично составляет 4–7% брутто, что отражает высокий летний спрос со стороны итальянского внутреннего туризма и растущий международный интерес. Объекты в пределах 30 минут от побережья, с бассейном и уединённостью, показывают результаты в верхней части этого диапазона.

Принятие итальянским правительством нового механизма налогового резидентства с 2024 года — приводящего итальянские правила в соответствие со стандартами ОЭСР при одновременном укреплении привлекательности режима фиксированного налога — обеспечивает дополнительную правовую определённость для международных мобильных покупателей, выстраивающих долгосрочные планы резидентства.

Практические аспекты для международных покупателей

Затраты на приобретение в Италии существенны и должны учитываться в бюджете с самого начала. Налог на передачу права собственности (Imposta di Registro) составляет 2% для основного жилья или 9% для второго дома. НДС применяется к покупкам строящихся объектов. Нотариальные сборы, судебные издержки и техническая проверка (энергетические показатели, конструктивное обследование, градостроительное соответствие) обычно добавляют ещё 2–4% к цене покупки. Разумным представляется бюджет на общие транзакционные расходы в размере 10–13% сверх цены покупки.

Чистота правового титула и соответствие градостроительным нормам особенно важны для сельских и исторических объектов в Марке. Покупателям следует заказать тщательную проверку любого объекта с сельскохозяйственными землями, вспомогательными строениями или историей перестроек, чтобы убедиться в корректной регистрации и разрешённости всех сооружений. Polarius сотрудничает с зарекомендовавшими себя местными юридическими и нотариальными специалистами по всему региону.

Тем, кто рассматривает режим фиксированного налога, необходима специализированная налоговая консультация в компании с опытом планирования итальянского резидентства для состоятельных лиц. Режим требует официального заявления, не может сочетаться со всеми иными итальянскими схемами стимулирования и должен быть инициирован до или одновременно с приобретением недвижимости и процедурой регистрации резидентства.