马尔凯大区的投资逻辑

马尔凯大区夹于亚平宁山脉与亚得里亚海之间，长期以来是意大利人在无力承受托斯卡纳高价时购置第二居所的首选之地。对于 2026 年的国际买家而言，这一逻辑同样清晰。该大区兼具中世纪山城、洁净海岸线、联合国教科文组织列名的乌尔比诺古城、五省农业庄园用地——而以欧洲奢华地产任何标准衡量，其价格仍严重低估。

全国层面，2025 年第一季度意大利住宅物业价格同比上涨 +4.4%（意大利国家统计局房价指数），这一势头延续至 2026 年。马尔凯大区以更低的起点参与这一上行趋势，意味着即便海外买家兴趣加速升温，入市时机仍颇具吸引力。

数据来源：Polarius Research；Immobiliare.it 全国数据仪表板；意大利国家统计局 2025 年第一季度房价指数。

马尔凯大区优质地段的豪华别墅与修复农舍——距海岸 20 分钟车程内或享有全景亚得里亚海景——每平方米可达 3,000 至 5,000 欧元，仍远低于蔚蓝海岸或托斯卡纳基安提核心区的同类物业。这一结构性价值差距正被经验丰富的买家逐步缩小。

意大利固定税制：重塑买家画像的结构性激励

在重新定义意大利作为超高净值人士目的地方面，没有任何单一政策能与新居民固定税制（regime forfettario per neo-residenti）相提并论。该方案于 2017 年推出，此后持续优化升级，允许将税务居所迁至意大利的个人，就其全部境外来源收入缴纳固定年税，无论收入规模或性质。

数据来源：意大利 2026 年预算法；普华永道税务概要，2026 年 2 月。自 2026 年 1 月起，每位符合条件的家庭成员附加每年 5 万欧元。祖父条款适用——现有参与者维持原税率。

税率的逐步上调是刻意为之。意大利明确选择筛选特定人群：拥有大量国际收入与多元化资产组合的个人。正如一位意大利税务专家所指出的，这一递进路径折射出意大利与瑞士、摩纳哥在欧洲财富生态顶端竞争的雄心，而非面向大众迁居计划的争夺。意大利在 2025 年获得主权信用评级上调（标准普尔升至 BBB+），进一步强化了稳定性叙事。

除核心税率之外，其他关键条款同样值得关注。纳入该方案的新居民免缴境外资产意大利财富税（IVIE 及 IVAFE），境外资产无遗产税及赠与税，亦无需申报境外金融持有。自 2026 年起，每位家庭成员每年附加 5 万欧元即可纳入方案。整个安排最长可持续 15 个连续年度，按入境时有效税率锁定。

以年度境外投资收入 1,000 万欧元的超高净值人士为例，2026 年新方案下的实际税率仅为 3%——叠加意大利卓越的生活质量与房产价值，鲜有竞争司法管辖区能与之媲美。英国非本国居民税制已于 2025 年 4 月废止，葡萄牙非惯常居民（NHR）方案已大幅收窄。对于行动迅速的人而言，意大利的时间窗口具有结构性意义。

此外，还有一项单独的 7% 固定税率，适用于在符合条件的市镇（其中包括马尔凯大区若干地点）建立居所的境外养老金领取人，期限为 10 年。这一路径对寻求欧洲主要居所的退休专业人士及家族办公室负责人尤为适用。

马尔凯大区深度解析：市场格局

马尔凯大区五省——安科纳、佩萨罗-乌尔比诺、马切拉塔、费尔莫与阿斯科利皮切诺——各具鲜明特色。对于奢华物业买家而言，最具价值的走廊地带包括：安科纳至费尔莫之间的亚得里亚海沿岸、马切拉塔与雷卡纳蒂周边内陆丘陵地带，以及乌尔比诺与佩萨罗一带文化底蕴深厚的北部腹地。

数据来源：Green-Acres 马尔凯大区 2026 年分析报告；Polarius Research；Italianhousesforsale.com。

距亚得里亚海 20 分钟车程内的海岸及山地物业，表现持续优于区域均值。一座带海景、泳池及多公顷土地的修复农舍或历史别墅，其价位仅相当于法国里维埃拉或阿尔加维同类资产的一小部分。农庄酒店庄园——生产橄榄油、葡萄酒或松露——越来越受到希望将真实生活方式采购与意大利注册经营性业务相结合的买家青睐，且与固定税居住框架形成天然互补。

翻新改造机遇同样不容忽视。马尔凯大区保存着大量结构完好的历史建筑——17、18 世纪农舍、前修道院、乡村庄园——亟待现代修复。多项全国性方案在 2026 年前提供支持，包括能源改造税额抵减（隔热、光伏、供暖系统）及抗震改造激励。愿意承担修复项目的买家，既可享受资产增值，又可在适用情况下获得即买即住物业买家所无法享受的意大利税收优惠。

马尔凯大区的国际买家历来以北欧人为主——英国、荷兰、德国及斯堪的纳维亚买家尤为活跃。英国脱欧后，英国公民在意大利购房仍完全可行，外资所有权不受任何限制。随着固定税制叙事在财富管理网络中广泛传播，美国及中东买家的身影也愈发频繁。

投资前景：2026 年及以后

2025 年意大利房地产投资总额达 125 亿欧元，同比增长 23%，创历史第二高（仲量联行数据）。境外资本占该总额的 58%。展望 2026 年，欧洲央行预期延续的降息路径将进一步压低借贷成本；2025 年 9 月意大利抵押贷款平均利率为 3.28%，较逾 4% 的峰值已有回落（欧洲央行数据），全年有望继续下行。

就马尔凯大区而言，市场分析人士预计优质海岸及山地地段将延续价格涨势，驱动因素在于优质修复物业供应受限以及国际知名度持续提升。该大区尚未经历托斯卡纳或普利亚的需求压力；这恰恰是其魅力所在，也是先行买家价值论点得以成立的部分原因。

马尔凯大区经营良好的农庄酒店及豪华度假出租物业的租金回报率通常介于 毛收益率 4–7% 之间，反映出意大利国内夏季旅游的旺盛需求以及日益增长的国际兴趣。距海岸 30 分钟车程内、带泳池且私密性佳的物业，表现通常处于该区间上端。

意大利政府自 2024 年起采用新财税居住框架——在与经合组织标准接轨的同时强化固定税制的吸引力——为跨国流动买家制定长期居住规划提供了进一步的法律确定性。

国际买家实务须知

意大利的置业成本不容忽视，应从一开始便纳入预算考量。产权转让税（Imposta di Registro）主要住宅税率为 2%，第二套住宅为 9%。新建物业适用增值税。公证费、法律费用及技术尽职调查（能源性能、结构勘查、规划合规性）通常额外增加 2–4% 的购置成本。在购房价格基础上预留 10–13% 的总交易成本预算为审慎之举。

产权清晰与规划合规性对马尔凯大区的农村及历史物业尤为重要。买家应对任何涉及农业用地、附属建筑或有改建历史的物业进行全面尽职调查，确认所有建筑均已正确登记并取得许可。Polarius 与该大区成熟的本地法律及公证专业人士保持长期合作。

对于考虑固定税制的买家，务必寻求在意大利高净值人士居住规划方面经验丰富的专业税务机构提供建议。该方案需提交正式申请，不可与所有其他意大利激励方案叠加使用，且应在购房及居住登记程序之前或同步启动。