Tandis que la Toscane et la côte amalfitaine captivent depuis longtemps l'imagination des acquéreurs internationaux, une autre histoire, plus discrète, se joue plus au nord sur la côte adriatique italienne. Les Marches — cinq provinces de bourgs médiévaux, d'un littoral préservé et d'un patrimoine classé à l'UNESCO — offrent tout ce que proposent leurs voisines plus célèbres, à des prix qui demeurent, selon tout standard européen du luxe, étonnamment sous-évalués. En 2026, alors que le régime fiscal forfaitaire italien attire une attention sérieuse de la part des ultra-hauts patrimoines et que les prix immobiliers nationaux progressent à leur rythme le plus soutenu depuis une décennie, la fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs précoces se referme. Voici le dossier en faveur des Marches.

Le Cas des Marches

Nichées entre les Apennins et l'Adriatique, les Marches sont depuis longtemps la région où les Italiens achètent leur résidence secondaire lorsqu'ils ne peuvent plus justifier les prix de la Toscane. Pour les acquéreurs internationaux en 2026, ce calcul devient tout aussi évident. La région offre des bourgs médiévaux, un littoral immaculé, Urbino classée à l'UNESCO, cinq provinces de terres agricoles d'exception — et des prix qui restent, selon tout standard européen du luxe, nettement sous-évalués.

À l'échelle nationale, les prix de l'immobilier résidentiel italien ont progressé de +4,4 % en glissement annuel au T1 2025 (Indice des Prix des Logements ISTAT), avec une dynamique qui se poursuit en 2026. Les Marches participent à cette tendance haussière depuis une base considérablement plus basse, ce qui signifie que le point d'entrée reste convaincant même si l'intérêt des acheteurs étrangers s'accélère.

Sources : Polarius Research ; tableau de bord national Immobiliare.it ; Indice des Prix des Logements ISTAT T1 2025.

Les villas de luxe et les fermes restaurées dans les emplacements privilégiés des Marches — à moins de 20 minutes de la côte ou avec des vues panoramiques sur l'Adriatique — peuvent atteindre 3 000 à 5 000 €/m², encore bien en dessous des biens comparables sur la Côte d'Azur ou dans le cœur du Chianti toscan. Cela crée un écart de valeur structurel que les acheteurs avisés commencent à combler.

La Fiscalité Forfaitaire Italienne : L'Incitation Structurelle qui Redessine les Profils d'Acquéreurs

Peu de mesures ont autant contribué à repositionner l'Italie comme destination pour les ultra-hauts patrimoines que le regime forfettario per neo-residenti — le régime fiscal forfaitaire pour les nouveaux résidents. Introduit en 2017 et sensiblement renforcé depuis, ce dispositif permet aux personnes transférant leur résidence fiscale en Italie de s'acquitter d'un forfait annuel fixe sur l'ensemble de leurs revenus d'origine étrangère, quelle qu'en soit l'importance ou la nature.

Source : Loi de finances italienne 2026 ; PwC Tax Summaries, février 2026. Chaque membre de la famille éligible est ajouté à 50 000 €/an (à partir de janvier 2026). Le principe de maintien des droits acquis s'applique — les participants existants conservent leur taux.

Les hausses successives sont délibérées. L'Italie a explicitement choisi de cibler un profil particulier : des personnes disposant de revenus internationaux substantiels et de portefeuilles d'actifs diversifiés. Comme l'a noté un spécialiste fiscal italien, cette progression reflète l'ambition de l'Italie de se positionner non pas face aux régimes de relocalisation de masse, mais aux côtés de la Suisse et de Monaco au sommet de l'écosystème de gestion de patrimoine européen. Le pays a bénéficié de relèvements de sa note souveraine en 2025 (S&P à BBB+), renforçant encore le récit de stabilité.

Les caractéristiques annexes au chiffre principal sont tout aussi significatives. Les nouveaux résidents dans le cadre du dispositif sont exonérés des impôts italiens sur la fortune (IVIE et IVAFE) sur les actifs étrangers, exonérés des droits de succession et de donation sur les actifs étrangers, et ne sont pas tenus de déclarer leurs avoirs financiers à l'étranger. Les membres de la famille peuvent être ajoutés à 50 000 € chacun par an (à compter de 2026). L'ensemble du dispositif peut courir jusqu'à 15 années consécutives, figé au taux en vigueur au moment de l'entrée.

Pour un UHNWI disposant, par exemple, de 10 millions d'euros de revenus annuels d'investissement étrangers, le taux d'imposition effectif dans le cadre du dispositif 2026 est de 3 % — une proposition que, compte tenu de la qualité de vie et de la valeur immobilière qu'offre l'Italie, peu de juridictions concurrentes peuvent égaler. Le régime britannique des non-domiciliés a été supprimé en avril 2025. Le dispositif NHR portugais a été considérablement dilué. Le calendrier de l'Italie, pour ceux qui agissent rapidement, est structurel.

Il existe également un régime forfaitaire à 7 % distinct, disponible pour les bénéficiaires de pensions d'origine étrangère qui établissent leur résidence dans des communes éligibles — dont plusieurs situées dans les Marches — pour une période de 10 ans. Cette voie est particulièrement pertinente pour les professionnels retraités et les dirigeants de family offices à la recherche d'une base européenne principale.

Les Marches en Détail : Ce que le Marché Offre

Les cinq provinces des Marches — Ancône, Pesaro-Urbino, Macerata, Fermo et Ascoli Piceno — ont chacune un caractère distinct. Pour les acquéreurs de biens de luxe, les corridors les plus pertinents sont la bande côtière adriatique entre Ancône et Fermo ; les collines de l'arrière-pays autour de Macerata et Recanati ; et les territoires culturellement riches du nord, autour d'Urbino et de Pesaro.

Sources : Analyse Green-Acres Les Marches 2026 ; Polarius Research ; Italianhousesforsale.com.

Les propriétés côtières et en collines à moins de 20 minutes de l'Adriatique surperforment systématiquement la moyenne régionale. Une ferme restaurée ou une villa historique avec vue sur la mer, piscine et plusieurs hectares de terrain se situe dans une tranche de prix qui équivaudrait à une fraction d'actifs comparables sur la Côte d'Azur ou en Algarve. Les domaines agriturismo — produisant huile d'olive, vin ou truffes — sont de plus en plus recherchés par des acheteurs souhaitant combiner un véritable achat de style de vie avec une activité génératrice de revenus immatriculée en Italie, elle-même utile en complément du cadre de résidence fiscale forfaitaire.

L'opportunité de rénovation reste également significative. Les Marches recèlent un important stock de bâtiments historiques structurellement sains — fermes des XVIIe et XVIIIe siècles, anciens couvents, manoirs ruraux — nécessitant une restauration contemporaine. Plusieurs dispositifs nationaux soutiennent ces projets jusqu'en 2026, notamment des déductions fiscales pour la rénovation énergétique (isolation, photovoltaïque, systèmes de chauffage) et des incitations à l'amélioration parasismique. Les acquéreurs disposés à entreprendre un projet de rénovation peuvent bénéficier à la fois d'une plus-value et, le cas échéant, d'avantages fiscaux italiens inaccessibles aux acheteurs de biens prêts à habiter.

La demande internationale d'acheteurs dans les Marches a historiquement été menée par les Européens du Nord — Britanniques, Néerlandais, Allemands et Scandinaves en particulier. Les achats post-Brexit en Italie restent tout à fait possibles pour les ressortissants britanniques ; il n'existe aucune restriction à la propriété étrangère. Les acheteurs américains et du Moyen-Orient sont désormais de plus en plus présents, à mesure que le récit fiscal forfaitaire se propage au sein des réseaux de gestion de patrimoine.

Perspectives d'Investissement : 2026 et Au-Delà

Les volumes totaux d'investissement immobilier en Italie ont atteint 12,5 milliards d'euros en 2025 — soit une hausse de 23 % en glissement annuel et le deuxième meilleur résultat jamais enregistré (Cushman & Wakefield). Les capitaux étrangers ont représenté 58 % de ce total. Pour 2026, la poursuite anticipée de l'assouplissement des taux de la BCE continue de réduire les coûts d'emprunt ; les taux hypothécaires italiens s'établissaient en moyenne à 3,28 % en septembre 2025, en recul par rapport à un pic de plus de 4 % (données BCE), avec une compression supplémentaire attendue tout au long de l'année.

Pour les Marches spécifiquement, les analystes du marché anticipent une poursuite de l'appréciation des prix dans les zones côtières et de collines de premier plan, portée par une offre contrainte en propriétés restaurées de qualité et par une notoriété internationale croissante. La région n'a pas connu les pressions de demande de la Toscane ou des Pouilles ; c'est, paradoxalement, une partie de son attrait — et ce qui soutient l'argument de valeur pour les acheteurs qui se positionnent en avance.

Les rendements locatifs des propriétés agriturismo et des locations de vacances de luxe bien gérées dans les Marches se situent généralement entre 4 et 7 % bruts, reflétant une forte demande estivale du tourisme domestique italien et un intérêt international croissant. Les propriétés situées à moins de 30 minutes de la côte, avec piscine et intimité, se positionnent dans la fourchette haute.

L'adoption par le gouvernement italien d'un nouveau cadre de résidence fiscale à partir de 2024 — alignant les règles italiennes sur les normes de l'OCDE tout en renforçant l'attrait du régime forfaitaire — apporte une sécurité juridique supplémentaire aux acheteurs mobiles à l'international structurant des plans de résidence à long terme.

Considérations Pratiques pour les Acheteurs Internationaux

Les coûts d'acquisition en Italie sont significatifs et doivent être intégrés dans tout budget dès le départ. La taxe de transfert (Imposta di Registro) est de 2 % pour une résidence principale ou de 9 % pour une résidence secondaire. La TVA s'applique aux achats dans le neuf. Les frais de notaire, les honoraires juridiques et la due diligence technique (performance énergétique, expertise structurelle, conformité urbanistique) ajoutent généralement 2 à 4 % au prix d'achat. Un budget prudent de coûts totaux de transaction de 10 à 13 % en sus du prix d'achat est recommandé.

La clarté des titres de propriété et la conformité urbanistique revêtent une importance particulière pour les propriétés rurales et historiques dans les Marches. Les acheteurs doivent commander une due diligence approfondie sur toute propriété avec des terres agricoles, des dépendances ou un historique de modifications, afin de confirmer que toutes les constructions sont correctement enregistrées et autorisées. Polarius travaille avec des professionnels juridiques et notariaux locaux établis dans toute la région.

Pour ceux qui envisagent le régime fiscal forfaitaire, il est indispensable de faire appel à un conseiller fiscal spécialisé dans la planification de résidence italienne pour HNWI. Le dispositif nécessite une demande formelle, ne peut être combiné avec tous les autres régimes d'incitation italiens, et doit être initié avant ou concomitamment au processus d'achat immobilier et d'immatriculation de résidence.