2026年巴厘岛永久产权新规：外国买家须知
印尼针对外国买家的产权法并未如标题所暗示的那样发生剧变——但执法力度已经改变。以下是真正发生变化的内容，以及哪些方式依然有效。
本文为系列上篇。下篇《巴厘岛永久产权新规2026（下篇）：透视PT PMA公司注册与KBLI分类收紧内幕》深入解析PT PMA与KBLI牌照机制：2026年5月起哪些注册已关闭、仍有哪些变通方案，以及若您已持有房产并计划转售，这意味着什么。
多年来，"巴厘岛永久产权（freehold）"这一说法在房地产交易中一直扮演着一个不为人深究的角色——代理、买家甚至部分公证人都习惯用它来描述那些名义上登记在他人名下的土地。这种说法从未完全准确，却很少受到真正的检验。
2026年2月，这一说法迎来了考验。巴厘岛一项新的省级法规将自1960年以来一直存在于纸面上的规定正式定为刑事犯罪，终结了数千名外国业主一直依赖的安排。这一年的大部分时间里，全岛的代理、公证人和律师对同一个问题给出了不同的答案：外国人是否还能在巴厘岛购买永久产权房产？
以下我们将说明究竟发生了哪些实质性变化、这对现有业主意味着什么，以及2026年下半年外国买家真正可以选择的合规途径。
要点速览
- 代持安排现已构成刑事犯罪，而不仅仅是法律灰色地带。巴厘省第4/2026号地方法规（Perda），于2026年2月24日签署，将长期以来用于向外国买家出售"永久产权"别墅的非正式结构定为刑事犯罪——所有相关方，包括代理和中介，最高可判处五年监禁。
- 永久产权从未真正对外国人开放。1960年印尼土地法始终将Hak Milik（完全所有权）保留给印尼公民；2026年改变的是执法力度，而非法律本身。通过PT PMA公司持有的HGB与Hak Pakai仍是通往长期产权的唯二完全合规途径，同时对出租房产的商业许可要求也更加严格。
- 租赁产权在经济上已与永久产权基本等价。由于HGB本身最长仅为80年，一份结构良好、附有保证续约条款的租约在实践中已构成一个可比的选择——且成本与复杂程度往往只是其中一小部分。
巴厘岛的外国产权：法律背景
根据1960年土地基本法（UUPA第5/1960号）第21条，任何外国个人都从未被合法允许持有Hak Milik——真正的印尼完全产权。该条款专门将其保留给印尼公民。这一点在2026年没有改变，此后任何时候也未曾改变。真正反复变化的是这项规则的执行力度——有必要说明清楚，过去二十年间巴厘岛房源广告中所谓的"永久产权"实际意味着什么。
有两种结构曾承担这一功能。第一种是代持（nominee）安排：一名印尼公民名义上持有Hak Milik产权证，而外国买家通过另行签订的私下协议为购买提供资金并实际控制该资产。此类安排根据同一法律第26(2)条一直属于无效，且现在仍然无效。它们之所以能够运作，是因为执法并不严格，而一张印尼人姓名的产权证足以满足尽职调查的清单要求，即便其背后的法律地位十分脆弱。
第二种在法律上更为稳固的结构是Hak Guna Bangunan（HGB，建筑权），其持有者并非个人，而是PT PMA——一家有外资参股的印尼公司。HGB是一种经登记、认证、可抵押、可继承的产权，可按30年、20年、30年的周期续期，最长可达80年。它完全合法，巴厘岛市场上大量被宣传为"永久产权"的别墅正是基于这一结构——交易双方的代理人都习惯用这个词来描述一项由产权证和公司架构支持的资产，而非与业主签订的租约。
关键区别：一份经认证的HGB产权证，只要由资本充足、合规运营的PT PMA持有，一直都是合法且可融资的长期产权形式。而由代持人持有的Hak Milik产权证，无论广告如何宣传，从未在法律上真正安全。巴厘岛当前不确定性的很大一部分，正是源于这两种截然不同的结构被以同一个词进行销售。
时间线：2025–26年巴厘岛产权规则如何演变
此次收紧并非一次性宣布的结果。它是在大约十八个月的时间里，通过一系列国家和省级举措逐步形成的，这些举措共同缩小了"技术上违法"与"实际被执行"之间的现实差距。
正是这份2月的法规成为了媒体焦点，这也不无道理——这是代持安排首次在省级层面明确具有刑事意义，而不再被视为一个技术上无效、但很少被追究的民事问题。此后数月间，全岛的代理、公证人、律师和顾问实际上对同一个问题给出了不同的答案，因为该法规的执行细则迟迟未能明朗。截至2026年8月，实际情况已经变得清晰得多，尽管部分行政细节仍在逐案厘清。
尽管产权结构正受到越来越严格的审视，巴厘岛的别墅市场依然持续吸引着国际买家。
对以"永久产权"方式购入房产的现有业主的影响
对于通过管理规范、税务合规的PT PMA持有经认证HGB产权证的业主而言，情况令人安心：一切照旧。这一结构在2026年之前合规，现在依然合规——只要公司保持存续、土地保持生产性使用，并留意续期时间节点（申请理想情况下应在HGB到期前十二至六个月提出，因为已过期的产权证将收归国有，重新申请将被视为全新案件处理，成本明显更高且无法保证获批）。
对于通过代持安排购入房产的业主而言，情况已变得艰难得多。Perda 4/2026并未为现有代持房产提供明确的赦免或转换途径，巴厘岛的法律评论普遍聚焦于此类结构目前所面临的风险，尤其是当相关土地被划为农业用地（绿地/LP2B）时。现实的应对方式与法规变化之前其实并无二致，只是更为紧迫：寻求独立法律意见，准确弄清楚该土地实际登记在何种产权名下，并在可能的情况下，在审查将该问题变得不可回避之前，重新结构为完全合规的PT PMA/HGB或Hak Pakai安排。
| 产权结构 | 截至2026年8月的状况 | 建议行动 |
|---|---|---|
| 通过运营中的PT PMA持有经认证HGB | 合规 | 保持公司文件、使用证明及续期时间表的及时更新 |
| Hak Pakai（个人持有，与KITAS挂钩） | 合规 | 确保签证/KITAS持续有效；房产用途保持非商业性质 |
| 租赁合同（Hak Sewa） | 合规 | 与公证人核实合同条款及续约条款 |
| 由代持人持有的Hak Milik（"永久产权"） | 存在风险 | 立即就重组事宜寻求独立法律意见 |
| 位于农业用地/绿地上的任何结构 | 审查趋严 | 核实土地分类及地类转用许可历史 |
2026年外国买家的产权选择
对于当下在巴厘岛购房的任何人来说，一个诚实的出发点是：真正的永久产权从未向外国个人开放，2026年也没有创造出任何新的捷径。真正改变的是——那些始终合法的途径如今是唯一值得考虑的选项，而非正式的捷径已从一个被普遍接受的灰色地带变成了真实的风险。从实践角度看，这其实是一种简化——尽管从"巴厘岛永久产权被禁"这类标题来看并不像是这样。
五种结构——各自适合谁
| 结构 | 适合人群 | 最长期限 | 关键要求 |
|---|---|---|---|
| 通过PT PMA持有的HGB | 投资者、租赁运营方、大型房产 | 最长80年（30+20+30） | PT PMA须具备至少25亿印尼盾实缴资本 |
| Hak Pakai | 希望自住的KITAS/KITAP持有者 | 最长80年（30+20+30） | 有效居留许可；最低房产价值视省份而定 |
| Hak Sewa（租赁产权） | 任何外国买家，无论签证状态 | 通常25–30年，视合同而定 | 经公证的租赁合同；续约条款须提前约定 |
| 大型酒店投资 | 酒店与度假村规模的开发商 | 通过HGB最长80年 | 建筑面积超过6000平方米仍可申请PT PMA的常规酒店许可证——见下文 |
| 库拉库拉巴厘经济特区 | 希望直接持有住宅产权的买家 | HGB最长80年；允许住宅购买 | 房产须位于Serangan岛上498公顷指定区域内 |
自2026年5月起，针对小型住宿及一般房地产租赁的公司许可也已收紧——在假定上述任一情形适用于具体项目之前，请参见下文"别墅与酒店许可新限制"部分。
HGB转让途径值得特别关注，因为它常被误解。外国买家的PT PMA通常并非将现有的Hak Milik产权证转换为HGB，而是从现持有人处受让HGB权利，或就公司控制的土地申请新的HGB授予。若通过持牌公证人（PPAT）正确办理并在国家土地局（BPN）完成登记，其结果正是严肃买家所需要的那种经认证、可融资的产权——只是它不叫"永久产权"，因为它本来就不是。
别墅与酒店许可新限制
希望出租房产的买家还应了解另一层更新近的限制。2026年1月28日，巴厘省省长发布正式信函（编号B.27.000/642/PM/DPMPTSP），指示暂停受理一份明确列出的低风险商业类别清单的新PT PMA许可申请——据报道共约18个类别——该限制自2026年5月左右起实际生效。据悉该清单涵盖建筑面积低于6000平方米门槛的较小型酒店及一般住宿类别，以及一般性的租赁与房产管理业务。
这很可能正是部分买家所听说的"6000平方米"这一数字的来源：达到或超过这一规模的酒店项目，在结构合规的PT PMA框架下依然可行，而较小规模的住宿业务如今大体上被排除在外。另外，2025年的重新分类将标准别墅租赁业务的KBLI编码从55193改为55203，而这一编码区间的分类被认为是面向印尼合作社及小型企业，而非新设立的外资参股公司。若许可证已在限制生效前获批，据悉应继续有效；对于新购房产，将PT PMA设立为住宿管理方（KBLI 55901）——即代表业主管理房产，而非直接运营——是实践中确实被使用的一条路径。
有必要说明：这部分监管图景仍在厘清之中，受限类别的最终确切清单似乎尚未完全公布。任何计划在巴厘岛通过房产获取租金收入的人士，都应将上述概述仅视为出发点，并在提交申请前直接向持牌印尼公证人或投资顾问核实当前的准入资格。
永久产权 vs. 租赁产权：一道正在变化的算式
对许多买家而言，今年收紧政策带来的实际结果是：租赁产权已成为更明智的出发点——这并非退而求其次的选择，而是因为与"永久产权"的比较其实比看上去更为接近。HGB产权证——外资相关结构最接近永久产权的法律等价物——在整个续期周期内仍被限制在最长80年。一份在购买时就约定了保证续约条款的、谈判良好的租约——通常首期年限同为25–30年，并附有合同续约权——并非一个本质上不同的选择。它本质上是一种诚实承认自己只能持续70或80年的"永久产权"，而非将自己包装成永久。
租赁产权还完全避开了PT PMA的负担：无需最低实缴资本，无需持续的公司合规义务，也不存在针对买家无法直接掌控之土地的"不用则失"倒计时风险。对于第二居所或简单的租赁投资而言，这通常比为商业投资而设的公司架构更经济、更简便。目前部分被宣传为永久产权的房产，实际上应卖方要求也可能已经转为租赁产权——值得与一位深谙这一转换双方逻辑的代理直接沟通。
真正正确的问题并非"永久产权还是租赁产权"，而是"合同究竟写了什么"。一份经公证、附有保证续约条款的租约，可能比一张由代持人持有、却缺乏此类保障的Hak Milik产权证更加稳妥——无论广告上如何称呼它。
为何拥有经验丰富的本地代表至关重要
上述结构本身都并不复杂。真正自2026年2月以来变得复杂的，是第一次就把它们做对——留给措辞含糊的协议、无牌中介或对当前执法环境不够熟悉的公证人的空间已明显收窄。尽职调查过去只需简单核查一张产权证，如今则必须延伸至土地分类、PT PMA的合规历史、许可适配性，以及在必要时，卖方就此前任何代持安排所提供的文件记录。
正是在这样的背景下，与一位在印尼公证人（PPAT）、移民律师及许可顾问之间拥有稳固、经过验证关系的代理合作，不再只是一种便利，而成为决定交易能否干净利落完成、还是日后陷入停滞甚至破裂的关键差异。Polarius International Real Estate只与巴厘岛经过核实的本地法律及公证合作伙伴合作，他们每日跟踪这一监管环境的变化，并将每一笔交易——无论是租赁产权、Hak Pakai还是PT PMA/HGB——都结构化为从第一天起就符合现行法律，而不仅仅是在出售当下显得便利。
巴厘岛的长期投资前景
若将今年的监管收紧解读为巴厘岛正在对外资关闭大门，那将是一种误判。换个角度看，这其实是一个正在走向成熟的市场：一边是希望获得结构合规、法律稳固资产的买家，另一边是追逐一条本就注定会被堵住的捷径的人，二者正在分化。这个故事的需求端并未放缓。2025年巴厘岛外国游客抵达人数达到695万，较上年增长9.72%，该省已为2026年设定660万国际游客的目标——这些数字远高于疫情前水平，持续支撑着该岛成熟旅游走廊的入住率与租赁需求。
使巴厘岛日益区别于其他第二居所及生活方式投资市场的，是持续的旅游需求、相对该需求仍在增长的豪华房产供给，以及一种监管走向——尽管短期内可能带来不便，却指向更高而非更低的透明度这三者的结合。对于正在权衡巴厘岛与其他热门投资目的地的买家而言，这一方向十分重要：在一个正规化自身规则的市场中，一项结构合规的资产会随着时间推移变得更有价值而非相反，而以非正式方式持有的资产则会在其周围逐渐被纳入规范。
对于考虑购置第二居所的买家而言，巴厘岛仍然提供着一种难以在相近入场价格上复制的生活方式主张——文化、气候、交通连接、成熟的外籍人士基础设施与款待服务。对于投资者而言，基础旅游数据支撑着在合适微区位进行专业化管理租赁物业投资的理由。而对于考虑商业布局的人士而言，PT PMA框架与库拉库拉巴厘等专属经济区（面向更大规模的抱负）相结合，为在合规登记土地上建立运营实体提供了切实可行的路径。这一切都无需永久产权，需要的是正确的结构。
从Tanah Lot到岛上寺庙建筑，巴厘岛的文化地标依然是其吸引第二居所买家的核心所在。
外国买家面临的主要风险
- 农业用地风险：被划为生产性稻田（LP2B/绿地）的土地目前在Perda 4/2026下面临最高的执法风险——在完成任何购买前核实土地分类，尤其是在Tabanan和Gianyar地区。
- 既有代持结构：任何仍以非正式方式作为"永久产权"通过代持人出售的房产，在完成独立法律审查之前都应被视为高风险，无论该安排存续了多长时间。
- 租赁许可：出租房产的合规路径如今取决于许可证是何时、以何种方式取得的以及其覆盖范围——这一情况自2026年5月起已实质收紧，应在购买前而非购买后与顾问厘清。
- HGB续期时间节点：过期的HGB产权证将收归国有，须完全重新申请——应提前十二个月而非六个月标注续期时间节点。
- 货币与税务规划：非居民取得的租金收入须缴纳预扣税，收益率应始终以扣除管理、许可与维护成本后的净额计算，而不能仅依据宣传的毛收益率。
巴厘岛精选房源
Polarius目前在巴厘岛的九套在售房源，按售价从低到高排列。已标明各房源的产权形式；以下所列部分永久产权房源（以HGB为支持）如有需要，也可结构化为租赁产权。
田园家庭别墅，Pererenan
Tumbak Bayuh, Canggu
令人惊艳的海滨别墅，Sanur
Sanur
现代热带庭院，Munggu
Munggu, Badung
历史悠久的Joglo庄园，Payangan
靠近Ubud
建筑师设计的海景别墅，Uluwatu
Uluwatu, Bukit半岛
永久产权别墅，Gianyar
Gianyar
壮丽的山顶庄园，Goa Gong
Badung
直面海滩别墅，Candi Dasa
Candi Dasa
超豪华海滨庄园，Tabanan
Tabanan
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来源与参考文献
- 印尼政府，土地基本法（Undang-Undang Pokok Agraria）第5/1960号，第21条及第26(2)条。
- 政府条例（Peraturan Pemerintah）第18/2021号，关于土地管理权、土地权利、公寓单元及产权登记——Hak Pakai/HGB 80年产权结构。
- 印尼政府，第18/2025号法律（旅游法第三次修正案），于2025年10月29日颁布。
- 投资协调局（BKPM），第5/2025号条例，关于PT PMA最低实缴资本要求。
- 巴厘省政府，地方法规（Peraturan Daerah）第4/2026号，关于生产性土地转用管控及禁止代持土地安排，由省长I Wayan Koster于2026年2月24日签署。
- 巴厘省省长，第B.27.000/642/PM/DPMPTSP号信函，2026年1月28日，关于限制巴厘省特定商业类别新PT PMA许可的规定。
- BPS-Statistics Indonesia，巴厘省，《巴厘省旅游概览，2025年12月》，发布于2026年2月2日。
- ANTARA News，《据BPS数据，2025年巴厘岛外国游客抵达人数增长近10%》，2026年。
- 2023年第23号政府条例，关于设立Serangan岛库拉库拉巴厘经济特区。
本文仅基于公开的印尼法律及统计来源进行归纳整理，仅供参考之用，其中包括撰写时仍在厘清中的商业许可变化细节。本文不构成法律、税务或投资建议。外国买家在进行任何土地或房产交易前，均应始终向合格的印尼公证人（PPAT）或律师寻求独立法律意见。
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