Полное Право Собственности на Бали в 2026 Году: Что Должны Знать Иностранные Покупатели
Право собственности Индонезии для иностранных покупателей изменилось не так сильно, как предполагают заголовки, — но правоприменение изменилось. Вот что действительно изменилось, а что продолжает работать.
Часть I серии из двух статей. Часть II — «Изменения Права Собственности На Бали В 2026 Году, Часть II: Что Происходит С Регистрацией PT PMA И Классификацией KBLI» — подробно рассматривает механику лицензирования PT PMA и KBLI: что закрылось с мая 2026 года, какие пути остаются открытыми и что это значит, если вы уже владеете недвижимостью и хотите её продать.
Долгие годы выражение «фригольд на Бали» выполняло тихую функцию в разговорах о недвижимости — его свободно использовали агенты, покупатели и даже некоторые нотариусы для описания земли, официально зарегистрированной на бумаге на имя другого человека. Оно никогда не было полностью точным, но редко подвергалось проверке.
В феврале 2026 года эта формула была проверена. Новое провинциальное постановление Бали превратило в уголовное преступление правила, существовавшие на бумаге с 1960 года, закрыв соглашение, на которое полагались тысячи иностранных владельцев. Большую часть года агенты, нотариусы и юристы по всему острову давали разные ответы на один и тот же вопрос: может ли иностранец по-прежнему покупать недвижимость на Бали в полную собственность?
Ниже мы объясняем, что на самом деле изменилось, что это значит для существующих владельцев и какие пути действительно остаются открытыми для иностранных покупателей во второй половине 2026 года.
Главное
- Владение через номинального держателя теперь является преступлением, а не просто правовой серой зоной. Региональное постановление Бали № 4 от 2026 года, подписанное 24 февраля 2026 года, устанавливает уголовную ответственность за неформальные структуры, долгое время использовавшиеся для продажи вилл иностранным покупателям как «фригольд», — до пяти лет лишения свободы для всех участников, включая агентов и посредников.
- Фригольд никогда по-настоящему не был доступен. Индонезийский земельный закон 1960 года всегда закреплял Hak Milik исключительно за гражданами Индонезии; в 2026 году изменилось правоприменение, а не сама норма. HGB (через компанию PT PMA) и Hak Pakai остаются единственными полностью законными путями к долгосрочному владению, наряду с ужесточёнными требованиями к лицензированию для тех, кто сдаёт недвижимость в аренду.
- Долгосрочная аренда (leasehold) экономически уже эквивалентна фригольду. Поскольку сам HGB ограничен 80 годами, хорошо структурированный договор аренды с гарантированным продлением на практике представляет собой сопоставимый вариант — часто за небольшую долю стоимости и сложности.
Иностранное Владение Недвижимостью на Бали: Правовой Контекст
Ни один иностранец никогда не имел законного права владеть Hak Milik — истинным индонезийским титулом полной собственности — в соответствии со статьёй 21 земельного закона 1960 года (UUPA № 5/1960), которая закрепляет его исключительно за гражданами Индонезии. Это не изменилось в 2026 году, как и в любой другой момент с тех пор. Что менялось неоднократно — это строгость применения этого правила, и стоит уточнить, что на самом деле означало «фригольд» в объявлениях на Бали на протяжении последних двух десятилетий.
Эту функцию выполняли две структуры. Первая — соглашение с номинальным держателем (nominee): гражданин Индонезии владел титулом Hak Milik на бумаге, в то время как иностранный покупатель финансировал покупку и контролировал актив через отдельное частное соглашение. Такие соглашения были и остаются недействительными в соответствии со статьёй 26(2) того же закона. На практике они работали, потому что правоприменение было нерегулярным, а свидетельство о праве собственности с индонезийским именем удовлетворяло контрольный список due diligence, даже когда лежащая в основе правовая позиция была хрупкой.
Вторая, юридически более прочная структура — это Hak Guna Bangunan (HGB — право застройки), которым владеет не физическое лицо, а PT PMA — индонезийская компания с иностранным капиталом. HGB — это зарегистрированный, сертифицированный, залогооспособный и наследуемый титул, продлеваемый циклами по 30, 20 и 30 лет, максимум до 80 лет. Он полностью законен, и на нём основана значительная часть фонда вилл, продаваемых на Бали как «фригольд» — термин, который агенты обеих сторон сделки используют свободно для описания актива, обеспеченного сертификатом и корпоративной структурой, а не арендным договором с владельцем.
Ключевое различие: сертифицированный титул HGB, находящийся во владении надлежащим образом капитализированной PT PMA, всегда был законной и финансируемой формой долгосрочного владения. Титул Hak Milik, находящийся во владении номинального держателя, никогда не был юридически надёжным, как бы он ни рекламировался. Значительная часть нынешней неопределённости на Бали связана с тем, что эти две совершенно разные структуры продавались под одним и тем же словом.
Хронология: Как Менялись Правила Собственности на Бали в 2025–26 Годах
Ужесточение не произошло с единственного объявления. Оно формировалось на протяжении примерно восемнадцати месяцев через серию национальных и провинциальных мер, которые в совокупности закрыли практический разрыв между технически незаконным и активно применяемым.
Именно февральское постановление привлекло основное внимание СМИ — и не без оснований: впервые соглашения с номинальными держателями приобретают явную уголовную значимость на провинциальном уровне, а не рассматриваются как технически недействительный, но редко применяемый гражданско-правовой вопрос. В последующие месяцы агенты, нотариусы, юристы и консультанты по всему острову фактически давали разные ответы на один и тот же вопрос, поскольку детали правоприменения постановления прояснялись медленно. К августу 2026 года практическая картина стала значительно яснее, хотя некоторые административные детали всё ещё уточняются в каждом конкретном случае.
Рынок вилл Бали продолжает привлекать международных покупателей, хотя структуры собственности всё чаще подвергаются тщательной проверке.
Влияние на Нынешних Владельцев, Купивших Недвижимость Как «Фригольд»
Для владельцев, которые владеют сертифицированным титулом HGB через надлежащим образом управляемую и соблюдающую налоговое законодательство PT PMA, ситуация обнадёживает: ничего не меняется. Эта структура была законной до 2026 года и остаётся таковой сейчас — при условии, что компания активна, земля используется продуктивно, а сроки продления отслеживаются (заявки в идеале следует подавать за двенадцать–шесть месяцев до истечения срока HGB, поскольку истёкший титул возвращается государству, а новая заявка рассматривается как совершенно новое дело со значительно более высокими затратами и без гарантии одобрения).
Для владельцев, купивших недвижимость через соглашение с номинальным держателем, ситуация стала значительно сложнее. Perda 4/2026 не предлагает явной амнистии или пути конвертации для существующей недвижимости, находящейся во владении номинальных держателей, и юридические комментарии на Бали сосредоточены на риске, которому теперь подвергаются такие структуры, особенно когда лежащая в основе земля классифицирована как сельскохозяйственная (зелёная зона/LP2B). Реалистичный ответ такой же, каким он был бы даже до изменения регулирования, только более срочный: получить независимую юридическую консультацию, точно выяснить, какой титул фактически удерживает землю, и, где это возможно, реструктурировать в полностью соответствующее соглашение PT PMA/HGB или Hak Pakai до того, как проверка сделает этот вопрос неизбежным.
| Структура собственности | Позиция по состоянию на август 2026 | Рекомендуемое действие |
|---|---|---|
| Сертифицированный HGB через активную PT PMA | Соответствует требованиям | Поддерживать в порядке корпоративные документы, доказательства использования и график продлений |
| Hak Pakai (личный, привязан к KITAS) | Соответствует требованиям | Убедиться, что виза/KITAS остаётся действительной; использование недвижимости остаётся некоммерческим |
| Договор аренды (Hak Sewa) | Соответствует требованиям | Проверить условия договора и положения о продлении у нотариуса |
| Hak Milik, находящийся во владении номинального держателя («фригольд») | В зоне риска | Немедленно обратиться за независимой юридической консультацией по реструктуризации |
| Любая структура на сельскохозяйственной/зелёной земле | Повышенный контроль | Проверить классификацию земли и историю разрешений на изменение назначения |
Варианты Владения для Иностранных Покупателей в 2026 Году
Честная отправная точка для любого, кто покупает недвижимость на Бали сегодня, такова: настоящий фригольд никогда не был доступен для частных иностранных лиц, и 2026 год не создал никакого нового обходного пути. Что изменилось — это то, что всегда законные пути теперь являются единственными, которые разумно рассматривать, и что неформальный обходной путь превратился из принятой серой зоны в реальный риск. На практике это упрощение — даже если это не кажется таковым при заголовке вроде «фригольд запрещён на Бали».
Пять Структур — И Кому Они Подходят
| Структура | Подходит для | Максимальный срок | Ключевое требование |
|---|---|---|---|
| HGB через PT PMA | Инвесторов, операторов аренды, крупной недвижимости | До 80 лет (30+20+30) | PT PMA с минимум 2,5 млрд IDR оплаченного капитала |
| Hak Pakai | Держателей KITAS/KITAP, желающих иметь собственное жильё | До 80 лет (30+20+30) | Действительное разрешение на проживание; минимальная стоимость недвижимости зависит от провинции |
| Hak Sewa (долгосрочная аренда) | Любого иностранного покупателя, независимо от визового статуса | Обычно 25–30 лет, в зависимости от договора | Договор аренды, оформленный нотариально; условия продления согласованы заранее |
| Крупные гостиничные инвестиции | Застройщиков масштаба отеля и курорта | До 80 лет через HGB | Свыше 6000 м² застройки по-прежнему доступна обычная гостиничная лицензия для PT PMA — см. ниже |
| Специальная экономическая зона Кура-Кура Бали | Покупателей, желающих прямого владения жилой недвижимостью | До 80 лет HGB; жилая покупка разрешена | Недвижимость расположена в пределах обозначенной зоны площадью 498 гектаров на острове Серанган |
С мая 2026 года также ужесточилось корпоративное лицензирование для небольших объектов размещения и аренды недвижимости в целом — см. «Новые ограничения на лицензии вилл и отелей» ниже, прежде чем предполагать, что какой-либо из вышеуказанных сценариев применим к конкретному проекту.
Путь передачи HGB заслуживает особого внимания, поскольку его часто неправильно понимают. Вместо конвертации существующего титула Hak Milik в HGB, PT PMA иностранного покупателя обычно приобретает права HGB, переданные текущим владельцем, или подаёт заявку на новое предоставление HGB на земле, контролируемой компанией. При правильном оформлении — через уполномоченного нотариуса (PPAT) и регистрации в Национальном земельном агентстве (BPN) — результатом является именно тот вид сертифицированного, финансируемого титула, который нужен серьёзному покупателю, — он просто не называется фригольдом, потому что им не является.
Новые Ограничения на Лицензии Вилл и Отелей
Покупатели, желающие сдавать недвижимость в аренду, также должны знать о втором, более недавнем уровне ограничений. 28 января 2026 года губернатор Бали издал официальное письмо (исх. B.27.000/642/PM/DPMPTSP), предписывающее заблокировать новые заявки на лицензию PT PMA для определённого списка коммерческих категорий с более низким риском — по сообщениям, около 18 категорий в общей сложности, — при этом ограничение стало практически действующим примерно с мая 2026 года. Этот список, как сообщается, охватывает более мелкие категории отелей и общего размещения ниже порога в 6000 м² застройки, а также общую деятельность по аренде и управлению недвижимостью.
Это, вероятно, и есть источник цифры «6000 м²», о которой слышали некоторые покупатели: гостиничные проекты такого размера или крупнее по-прежнему достижимы в рамках надлежащим образом структурированной PT PMA, в то время как более мелкая деятельность по размещению теперь в целом остаётся вне её. Отдельно реклассификация 2025 года перенумеровала стандартную деятельность по аренде вилл с кода KBLI 55193 на 55203, и коды этого диапазона считаются предназначенными для индонезийских кооперативов и малого бизнеса, а не для вновь созданных компаний с иностранным участием. Если лицензия уже была выдана до вступления ограничения в силу, она, по имеющимся данным, должна оставаться действительной; для новой покупки структурирование PT PMA как управляющего размещением (KBLI 55901) — управление недвижимостью от имени владельца, а не прямая эксплуатация — является путём, реально используемым на практике.
Стоит уточнить: эта часть нормативной картины всё ещё находится на стадии прояснения, и точный окончательный список ограниченных категорий, по-видимому, ещё не был полностью опубликован. Тем, кто планирует получать доход от аренды недвижимости на Бали, следует рассматривать приведённое выше резюме лишь как отправную точку и напрямую проверять текущую допустимость у уполномоченного индонезийского нотариуса или инвестиционного консультанта перед подачей заявки.
Фригольд vs. Долгосрочная Аренда: Расчёт, Который Меняется
Для многих покупателей практический итог ужесточения этого года заключается в том, что долгосрочная аренда стала более разумной отправной точкой — не как утешительный приз, а потому что сравнение с «фригольдом» оказывается более близким, чем кажется. Титул HGB — юридический эквивалент фригольда, к которому ближе всего может подойти структура, связанная с иностранцами, — по-прежнему ограничен 80 годами на протяжении всего цикла продления. Хорошо согласованная долгосрочная аренда с гарантированным условием продления, согласованным в момент покупки — обычно с аналогичным первоначальным сроком 25–30 лет и договорными правами на продление, — не является принципиально иным вариантом. По сути, это фригольд, который честно признаёт, что длится 70 или 80 лет, вместо того чтобы представляться постоянным.
Долгосрочная аренда также полностью избегает бремени PT PMA: без минимального оплаченного капитала, без постоянного корпоративного соблюдения требований, без риска «часов» использования земли, которую покупатель не контролирует напрямую. Для второго дома или простой арендной инвестиции это, как правило, более экономичная и простая позиция, чем корпоративная структура, предназначенная для коммерческих инвестиций. Некоторые объекты, в настоящее время рекламируемые как фригольд, фактически могут быть уже конвертированы в долгосрочную аренду по запросу продавца — стоит обсудить это напрямую с агентом, понимающим обе стороны этой конвертации.
По-настоящему правильный вопрос — не «фригольд или долгосрочная аренда», а «что на самом деле говорится в договоре». Долгосрочная аренда с нотариально оформленным гарантированным продлением может быть более надёжной позицией, чем титул Hak Milik, находящийся во владении номинального держателя без такой защиты, — как бы это ни называлось в объявлении.
Почему Важно Иметь Опытное Местное Представительство
Ни одна из описанных выше структур сама по себе не является сложной. Что действительно стало сложным с февраля 2026 года — это правильно исполнить их с первого раза: пространство для расплывчато составленного соглашения, нелицензированного посредника или нотариуса, недостаточно знакомого с текущей средой правоприменения, заметно сократилось. Due diligence, которая раньше означала простую проверку свидетельства о праве собственности, теперь должна распространяться на классификацию земли, историю соблюдения требований PT PMA, пригодность для лицензирования и, при необходимости, документацию продавца о любом предыдущем соглашении с номинальным держателем.
Именно в этом контексте работа с агентом, имеющим прочные, проверенные отношения с индонезийскими нотариусами (PPAT), иммиграционными юристами и консультантами по лицензированию, перестаёт быть удобством и становится решающим отличием между сделкой, закрытой чисто, и той, что застревает или даже разваливается позже. Polarius International Real Estate работает исключительно с проверенными местными юридическими и нотариальными партнёрами на Бали, которые ежедневно следят за этой нормативной средой, и структурирует каждую сделку — долгосрочную аренду, Hak Pakai или PT PMA/HGB — так, чтобы она оставалась действительной в соответствии с действующим законодательством с первого дня, а не просто выглядела удобной в момент продажи.
Долгосрочная Инвестиционная Перспектива Бали
Было бы ошибкой интерпретировать ужесточение регулирования в этом году как признак того, что Бали закрывается для иностранного капитала. При ином прочтении это рынок в процессе взросления: разделение между покупателями, которые хотят надлежащим образом структурированный и юридически надёжный актив, и теми, кто гнался за обходным путём, который в любом случае был обречён на исчерпание. Сторона спроса в этой истории не замедлилась. Число иностранных прибытий на Бали достигло 6,95 млн в 2025 году — рост на 9,72 % по сравнению с предыдущим годом, а провинция поставила цель в 6,6 млн международных посетителей на 2026 год — цифры, значительно превышающие допандемийный уровень, которые продолжают поддерживать заполняемость и спрос на аренду в устоявшихся туристических коридорах острова.
Что всё больше отличает Бали от других рынков инвестиций в загородную недвижимость и lifestyle-объекты, так это сочетание устойчивого туристического спроса, всё ещё растущего предложения элитной недвижимости относительно этого спроса и нормативной траектории, которая — как бы неудобно это ни было в краткосрочной перспективе — указывает на большую, а не меньшую прозрачность. Для покупателя, взвешивающего Бали против других модных инвестиционных направлений, это направление имеет значение: на рынке, формализующем свои правила, хорошо структурированный актив со временем становится более, а не менее ценным, в то время как неформально удерживаемое имущество постепенно упорядочивается вокруг него.
Для покупателей, рассматривающих второй дом, Бали по-прежнему предлагает lifestyle-предложение — культуру, климат, транспортную доступность, зрелую инфраструктуру для экспатов и гостеприимство, — которое трудно воспроизвести при сопоставимой цене входа. Для инвесторов базовые туристические показатели поддерживают аргумент в пользу профессионально управляемой арендной недвижимости в правильном микрорасположении. А для тех, кто рассматривает коммерческое присутствие, сочетание рамок PT PMA и, для более крупных амбиций, специальных зон, таких как Кура-Кура Бали, предлагает реальные пути к созданию операционной структуры на надлежащим образом оформленной земле. Ничто из этого не требует фригольда. Требуется правильная структура.
Культурные памятники Бали, от Танах Лот до островной храмовой архитектуры, остаются центральными для его привлекательности среди покупателей второго дома.
Ключевые Риски для Иностранных Покупателей
- Риск сельскохозяйственных земель: земли, классифицированные как продуктивные рисовые поля (LP2B/зелёная зона), в настоящее время несут наибольший риск правоприменения в рамках Perda 4/2026 — проверяйте классификацию земли перед закрытием любой покупки, особенно в Табанане и Гианьяре.
- Существующие структуры с номинальными держателями: любую недвижимость, всё ещё неформально продаваемую как «фригольд» через номинального держателя, следует считать высокорисковой до независимой юридической проверки, независимо от того, как долго существует это соглашение.
- Лицензии на аренду: соответствующий требованиям путь к сдаче недвижимости в аренду теперь зависит от того, когда и как была получена лицензия и в каком объёме — ситуация фактически ужесточилась с мая 2026 года, и её следует прояснить с консультантом до, а не после покупки.
- Сроки продления HGB: истёкший титул HGB возвращается государству и должен быть подан заново полностью — отмечайте сроки продления за двенадцать месяцев, а не за шесть.
- Валютное и налоговое планирование: доход от аренды, получаемый нерезидентами, облагается налогом у источника, и доходность всегда следует рассчитывать за вычетом расходов на управление, лицензирование и обслуживание, а не только на основе заявленной валовой доходности.
Избранные Объекты Недвижимости на Бали
Девять текущих предложений Polarius на Бали, представленных в порядке возрастания цены продажи. Указана форма собственности каждого объекта; несколько объектов «фригольд», перечисленных ниже (с обеспечением HGB), при запросе также могут быть структурированы как долгосрочная аренда.
Семейная Вилла в Деревенском Стиле, Перереан
Тумбак-Баю, Чангу
Впечатляющая Вилла у Пляжа, Санур
Санур
Современное Тропическое Убежище, Мунгу
Мунгу, Бадунг
Историческое Поместье Джогло, Паянган
Рядом с Убудом
Вилла с Видом на Океан от Архитектора, Улувату
Улувату, полуостров Букит
Вилла в Полной Собственности, Гианьяр
Гианьяр
Величественное Поместье на Вершине Холма, Гоа-Гонг
Бадунг
Вилла Прямо на Пляже, Чанди-Даса
Чанди-Даса
Поместье Прямо на Пляже, Табанан
Табанан
Чтобы увидеть эксклюзивную подборку самых лучших объектов Бали, нажмите здесь.
Источники и Ссылки
- Правительство Индонезии, земельный закон (Undang-Undang Pokok Agraria) № 5 от 1960 года, статьи 21 и 26(2).
- Правительственное постановление (Peraturan Pemerintah) № 18 от 2021 года о правах управления землёй, земельных правах, единицах недвижимости в кондоминиумах и регистрации собственности — структура владения Hak Pakai/HGB на 80 лет.
- Правительство Индонезии, закон № 18 от 2025 года (третья поправка к закону о туризме), принят 29 октября 2025 года.
- Координационное агентство по инвестициям (BKPM), постановление № 5 от 2025 года о минимальных требованиях к оплаченному капиталу PT PMA.
- Провинциальное правительство Бали, региональное постановление (Peraturan Daerah) № 4 от 2026 года о контроле за преобразованием продуктивных земель и запрете владения землёй через номинальных держателей, подписано губернатором И Ваяном Костером 24 февраля 2026 года.
- Губернатор Бали, письмо № B.27.000/642/PM/DPMPTSP от 28 января 2026 года об ограничении новых лицензий PT PMA для определённых коммерческих категорий в провинции Бали.
- BPS-Statistics Indonesia, провинция Бали, «Обзор туризма провинции Бали, декабрь 2025 года», опубликовано 2 февраля 2026 года.
- ANTARA News, «Число иностранных туристов на Бали выросло почти на 10 % в 2025 году, по данным BPS», 2026 год.
- PP 23 от 2023 года о создании специальной экономической зоны Кура-Кура Бали, остров Серанган.
Данная статья обобщает общедоступные индонезийские юридические и статистические источники исключительно в информационных целях, включая детали изменений в коммерческом лицензировании, которые всё ещё уточнялись на момент написания. Она не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Иностранным покупателям следует всегда обращаться за независимой юридической консультацией к квалифицированному индонезийскому нотариусу (PPAT) или юристу перед любой земельной или имущественной сделкой.
Правильно Структурируйте Свою Покупку на Бали с Самого Начала
Взвешиваете ли вы HGB против долгосрочной аренды, рассматриваете структуру PT PMA или пересматриваете существующее соглашение в свете изменений 2026 года — наша команда свяжет вас с нужными юридическими и нотариальными партнёрами на месте.
